商品房买卖合同法律规制的不足及其修改建议

 

    一、关于面积确认及面积差异处理的规定弹性太大。例如出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，《解释》第十四条规定合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照面积误差比绝对值在3%以内与3%以上，分别不同原则处理。该条规定实际上是空的，因为《文本》第五条规定了几种可供当事人选择的事项，房产商都是选择所谓的“双方自行约定：以最终产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补。”房产商具有优势选择权，许多条款看似双方同意按第  种方式处理，实际上并无商量余地。

 

    二、关于买受人逾期付款与出卖人逾期交房的违约责任明显不对等。如许多房产商在《文本》的空白之处直接填写：买受人逾期付款30日内，买受人按日万分之3支付违约金，而出卖人逾期交房90日内，只按日万分之1支付违约金。买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按应付款5%（甚至更高）支付违约金，而出卖人违约的，合同继续履行，只是按最后付款期限至实际交付之日止，承担日万分之1的违约金。

 

    三、关于产权登记的约定令人匪夷所思。如《文本》第十五条第3项的空白之处被房产商约定成：因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期间内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%支付违约金，即一套价值50万元的房屋，只需支付违约金50元。只有当买受人超过一年未取得房地产权属证书的，才适用《解释》第十八条、第十九条关于买受人有权退房并要求赔偿损失的内容，但对于损失计算方式也由《解释》第十八条“计收逾期贷款利息的标准”变成了房产商的“同期活期存款利率”。致使《解释》第十五条所依据《合同法》第九十四条关于解除合同的规定实际落空。

 

    四、房产商通过增设合同附件变相逃避《文本》的规范和制约。如有的房产商增设合同附件规定：买受人逾期偿还银行贷款、出卖人有权立即解除合同、买受人已缴房款不予退还。难道买受人100万房款已付99万，因不可抗力或其他意外事件，未能及时偿还银行贷款，出卖人就可以解除合同并对已缴房款不予退还吗？有的房产商增设合同附件规定：房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。这些附件，显属霸王条款，明显不符合法律精神。

 

    分析以上问题产生的原因，笔者认为主要有以下几点：一是《文本》与《解释》的弹性太大，《文本》的关键部分留下空白，《解释》的关键部分留下当事人有约定的、按照约定处理，两者一结合，就出现了行政管理与法律规制的漏洞。二是房地产市场的信息严重不对称，房产商始终处于强势一方，订立合同时，形式上“双方同意按第  种方式处理”，实际上容不得购房者丝毫的商量余地，购房者与开发商的博弈过于艰难。三是购房者个人法律知识的欠缺，房产商有足够的资金长期雇佣法律顾问，而购房者几乎不可能为了以后“或然”的纠纷多支付一笔钱聘请法律专家。

 

    《文本》的目的就是规范制约商品房买卖双方的行为，引导房地产市场的健康发展。不可否认，《文本》与《解释》的制定，对房产商的一房多卖、面积缩水、产权纠纷等行为起到了有效的制约作用，但仍然留下了许多不足之处。《文本》如何起到有效地规制作用？中国人民大学刘俊海教授认为“对于霸王合同，既要用民法理论，通过格式合同解释、效力认定来保护消费者，也要高举契约正义的旗帜。运用政府的公权力建立格式合同的预防性审查制度，把好格式合同准入关”。公权力应当适时对房产商进行规制，如北京市地方立法规范政府规划部门的行为，防止房产商动辄以规划变更为由侵犯消费者的合法权益。

 

    笔者认为，《文本》颁布至今已近十年之久，其中一些规定已起不到示范作用，弹性条款恰恰给了房产商可乘之机。因而，加强政府公权力的行为保护，修改《文本》势在必行。正如台湾学者王泽鉴所说“如何在契约自由体制下规制不合理的交易条款，维护契约正义，使经济上的强者，不能假契约之名，压倒弱者，是现代法律所应担负的任务”。加强商品房买卖合同的法制规制，可以对《文本》作如下修改：一是修改第二十一条：本《合同文本》第五、七、九、十五、十九条的空格部分，买卖双方应当充分协商，并以手写内容为有效。出卖人应当对空格部分详细向买受人说明。二是增加条款规定：买受人与出卖人有关权利义务的规定应当对等，双方权利义务不对等时，买受人有权选择适用出卖人的权利义务条款。三是增加条款规定：出卖人增设的合同附件不得显失公平、不得限制另一方的主要权利，与法律或本合同文本精神不一致的部分无效。

【作者简介】
陆开存，江苏省扬州市邗江区人民法院任职。