去年房地产领域十大案例

　合同上载明28层的楼房，交房时却突然“长高”5层，购房者是否可以要求赔偿?逾期不签合同，定金咋处理……昨日，市五中法院公布了“2009年度房地产领域十大典型案例”。

　　案例一

　　楼房“长高”5层，购房者获赔

　　【基本案情】2008年3月，陈奇与一开发商签订《商品房买卖合同》，购买预售商品房一套，合同上载明商品房总层数28层。去年接房时，陈奇发现商品房突然“长高”为33层，遂诉至法院索赔。

　　【判决】开发商违反了合同约定，擅自提高容积率，应当承担相应违约责任，赔偿给陈奇4500元。

　　案例二

　　逾期不签合同，定金打“水漂”

　　【基本案情】去年4月，陈燕妮与一开发商签订《房产定购协议书》，并支付定金1万元。协议中约定，陈在当月27日前签订《商品房买卖合同》，否则定金不予退还。事后，陈以《商品房买卖合同》中有不公平条款为由，未在约定期限签订合同，并起诉开发商要求退还定金1万元。

　　【判决】购房者单方要求修改合同条款被拒，致使正式的《商品房买卖合同》未能签订，开发商有权依据《协议书》约定拒退定金，故1万定金不予退还。

　　案例三

　　《房地产认购书》原件丢失，开发商退还定金

　　【基本案情】王司宇与开发商签订了《房地产认购书》，购买别墅一套，并支付定金10万元。事后，王司宇并未按约定日期与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商因此拒退定金10万，王不服，起诉至法院。

　　【判决】原被告双方虽然均承认签订《房地产认购书》以及10万元定金的事实，但是双方均未提供所订立的《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定，故判决开发商退还定金10万元。

　　案例四

　　天然气管道改变，消费者不能退房

　　【基本案情】去年3月，李飞前去接房时，发现开发商擅自改变了天然气管道的位置，故将开发商诉至法院，要求退房。

　　【判决】天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，购房者不能据此解除合同，故驳回李飞的诉讼请求。

　　案例五

　　购房者以房屋维修为由拒绝接房，开发商不付违约金

　　【基本案情】购房者林小艺在接房时，以房屋需要维修为由不接房。半年后，开发商才将维修后的房屋交付。为此，林小艺遂起诉至法院，要求开发商支付半年逾期交房的违约金。

　　【判决】原被告在购房合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及要求开发商承担逾期交房责任的理由，故开发商不应承担因房屋维修而逾期交房的违约金。

　　案例六

　　房屋存在重大安全隐患，购房者可拒绝接房

　　【基本案情】接房时，购房者李月玖发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，故以房屋需要整改为由不予接房。开发商不理，李月玖诉至法院。

　　【法官点评】本案中的讼争房屋存在重大安全隐患，购房者有权拒绝接房，开发商构成违约，应给付李月玖相应的逾期交房违约金。

　　案例七

　　交付尚未竣工验收合格的商品房，开发商要担责

　　【基本案情】一开发商在房屋尚未竣工验收合格的情况下，就将房屋交予购房者使用。事后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷闹上法庭。

　　【判决】开发商向购房者交付尚未竣工验收合格的商品房，应承担相应的逾期交房违约责任，故判决开发商每日按已付房价款万分之零点五承担相应的逾期交房违约金。

　　案例八

　　登广告作出的承诺，开发商要兑现

　　【基本案情】开发商在我市某报刊登售房广告，承诺“8月1日至31日，云雾阁B区购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，购房者张亚南才知悉了广告内容。因认为自己是8月份新购房客户，张亚南向开发商提出享受免契税优惠遭拒，遂诉至法院。

　　【判决】开发商的广告，是向社会公开作出的承诺，开发商应遵守诚实信用原则兑现其承诺，退还给张亚南购房契税费。

　　案例九

　　房屋因质量问题需要修复，购房者可向开发商索赔

　　【基本案情】购房者秦远入住一商品房，后发现房屋内墙体出现纵向和斜向裂纹等问题，遂要求开发商整改修复。开发商不理，秦远向法院起诉，要求赔偿房屋修复等费用。

　　【判决】因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以要求开发商赔偿房屋修复费以及修复期间产生的搬家费等费用。

　　案例十

　　擅自变更公房承租人，法院确认行为无效

　　【基本案情】汪海与汪波系同胞兄弟。在城市房屋拆迁过程中，两兄弟生母项兰拥有的一套产权房被拆迁，拆迁单位按约安置给项兰两套公房供其承租使用，并登记在项兰名下。之后，这两套公房，一套由项兰和汪海居住使用，一套由汪波及其妻居住使用。项兰死后，经汪波申请，拆迁单位将前述两套房屋的承租人全部更改为汪波。汪海不服，起诉至法院，要求确认其是其中一套房屋的合法承租人。

　　【判决】根据《重庆市公有房屋租赁管理暂行办法》规定，承租人死亡或迁离本区(县)的，除另有规定外，其同住的家庭成员可优先承租房屋。因此，汪波私自将变更房屋承租人的行为无效，汪海享有对其中一套房屋的优先承租权。