在房产交易时最容易被忽视的问题
发布日期：2010-06-12 作者：110网律师
河南梅溪律师事务所 郎建勇
为保障买卖双方权益，房管局在过户环节中不断完善各种措施，使二手房交易安全、可靠，使广大消费者可以放心交易。与此同时，一些房屋或产权人因忽略房屋过户的严肃性，致使一些看似简单的问题在过户环节“卡壳”，需要补办相关手续，给买方造成心理障碍，有的因此解除了买卖合同。这些不是问题的问题，只要稍加注意及时办理，完全可以避免。而一但“卡壳”则会引起不必要的麻烦，归咎起来无外乎以下几种：
产权继承
（1）许多产权继承人在没有处分房产时都没有继承概念，产权证是爷爷或奶奶的，到了孙子辈，卖房过户时才知道需要继承。这样的继承应先顺序到父辈，父亲的姊妹兄弟应全部到场。一般家庭之前对房产做了内部分割，这样、其他子女应放弃继承，由房屋实际占有（分配）人一人继承。
（2）如果房屋产权人子女多，且房屋实际占有人去世，办理继承律师见证时，在其他子女放弃继承后，由房屋实际占有人的配偶和子女代为继承。
3）产权人死亡，其配偶和子女共同继承。为便于交易，配偶和子女任何一方可放弃产权，由一人继承。
上述三种情况，取得继承律师见证书后，应在产籍产权管理部门办理换证后方可交易。
4）共有人死亡，产权人（其配偶）和子女共同继承。这种情况办理继承律师见证后不用换证即可交易。
现实中、在过户环节“卡壳”的这种情况最多，产权人往往以产权、名字都是自己的，不需要征求别人意见为由而要求过户，忽略了产权共有的客观事实。当然、也有丧偶后购买的房屋的情况，这种情况交易前需要析产（证明丧偶后购买）后才能过户。
离异要证明
正常二手房过户，夫妻均应持有效证件到场签字画押。而离异者在出售房屋时，除需提供正常交易所需的资料外，还应提供离婚证、财产分割协议或人民法院判决书、无再婚证明等方可；产权证如果不是自己名字，则需持有效证件在产籍产权管理部门办理换证后方可交易；如果离异后再婚，除持之前资料外，其配偶也应持有效证件一同到场。
未婚要声明
未婚产权人之前处分自己的产权，过户时出具身份证、未婚证明（街道办签开）即可。现在则需要首先在属地民政部门开具无婚姻登记证明，然后持该证明、身份证到律师见证处办理未婚声明书；持身份证、未婚声明书方可办理过户手续。
结婚证不可少
二手房过户中，最容易出现问题的环节是结婚证。许多产权人结婚时没有领取结婚证、领证的遗失了、虚报年龄与实际年龄不符、登记与身份证号不符等，都会造成不能过户的麻烦。过户前应仔细检查自己的结婚证，如果有年龄、身份证号不符、名字错误等，应到发证机关办理相关证明；未领结婚证或遗失的，应在属地或发证机关办理补证手续，为二手房过户疏通道路。
以上是近期二手房过户中集中反映出来的情况，可以通过有效途径合理转化。但有的问题因牵扯几个部门，办理起来比较烦琐，所以、需要一定耐心。只有疏通交易环节面临的障碍，才能完成交易顺利过户。二手房过户中还反映出一些疑难问题，如产权人去世、产权人举家外迁等，因没有及时过户导致无法交易，影响了购买人居住和改善居住条件的步伐，使遗留问题而长期搁置。不论房屋有任何外因，及早过户是保护自己权益最有效的途径。
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