三招可防价格变脸

　　三招可防价格变脸
　　二手房“跳价风”，上家玩的是价格变脸术，引发的却是合同纠纷。业内人士提醒，二手房交易中只要价格发生变动，买卖双方就必须签订书面确认书，防止口头承诺变成“空心汤团”。
　　房价两次变脸
　　上家王某和下家李某以150万元成交一套房屋。在中介公司见证下，签订了三方买卖居间协议，且当天李某根据约定支付给王某定金20万元。三日后，王某跳价，表明除非房价变更到152万元，否则不签买卖合同。物业顾问在电话中得到下家李某接受价格变更的口头承诺。于是物业顾问便直接在原居间协议上修改了价格并敲了更正章。数天后，物业顾问通知上下家签订买卖合同。在签约时，下家李某推翻了之前的口头承诺，称从未同意变更价格。
　　类似的情况在“跳价风”盛行的二手房交易中很普遍。有的是下家推翻之前的承诺，有的是上家临到签约又再次跳价。房价反复变脸，二手房违约风险骤增。
　　两种违约风险
　　21世纪不动产法务人士指出，价格变脸最易在两个环节产生纠纷。
　　一个是在修改居间协议环节。协议或者合同必须经协议或合同各方签字盖章后才能生效。但是，对于内容的修改，人们经常会忽视，认为已经在协议上签字就是对协议或合同中所有内容的认可，其实不然。买卖居间协议中房屋价格的变化虽然得到双方的口头认可，并且中介公司也敲了更正章，但在上下家手中的买卖居间协议并未修改，且中介公司手中的居间协议修改后只有中介公司的更正章。下家只是口头同意，因而并不能对上下家产生更改居间协议的效力。
 　　另一个是上家突然跳价的行为可能造成违约。比如，上下家协商一致以150万元达成交易，并与中介公司签订了三方买卖居间协议。如果上家坚持房价变更到152万元才同意与下家签订买卖合同，而下家不同意，在过了买卖居间协议约定的签约时间后仍然不履行约定的义务，即构成违约。根据定金罚则，下家可要求上家双倍返还定金。
　　遵循三个步骤
　　对于二手房交易半途中发生价格变动，必须按照三个步骤认真处置。
　　第一，对于修改合同或协议，合同各方必须在修改处签名盖章才能产生效力。无论是求购居间、出售居间、佣金确认书或者买卖居间合同甚至买卖合同，只要内容有所修改，必须由合同或协议各方在修改处进行签名盖章。
　　第二，关于定金。双方在签定合同或协议并按约定交付定金后，如果给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。定金是对上下家继续履行合同或协议的一种有效约束，而定金协议是实践性合同，因而要及时协助上下家支付定金。
　　第三，关于口头承诺。法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。