房屋买卖合同应噶及时解除

房屋买卖合同应该及时解除
作者：王树德律师

上周五接到张女士的电话咨询，大致案情如下：
2010年3月份，张女士与他人（暂称李先生）签订房屋买卖合同，合同约定：“张女士将自己的房屋出售给李先生，房屋总价总计150万，签订合同之日李先生支付定金3万元，一方违约应支付对方相当于百分之三十的违约金。合同当中没有约定支付余款的时间以及过户时间。今年6月份，张女士以自己名义发函，内容为通知李先生1个月内支付剩余房款，否则解除合同。另外函件回执备注只注明了：请求支付房屋余款字样。李先生签收了函件。但是李先生并没有按照张女士要求支付剩余房款，并一直处于沉默状态。近期，李先生找到张女士，主张继续履行合同，否则将通过法律途径追究张女士的法律责任。由于房屋政策的变化、二套房贷款利率提高等原因，张女士已经不再打算出卖房屋。张女士对房屋买卖合同存在一些疑惑和担忧，遂找到王树德律师进行法律咨询。
问题1、双方签订的《房屋买卖合同》当中没有约定付款的期限，对方（张先生）是否可以随时支付？
解答：你们签订的《房屋买卖合同》对于付款期限的内容约定不明。62条规定：对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案当中，6月份您已经催告张先生支付余款，如果张先生在合理的期限之内未支付的行为已经构成违约。
问题2、那既然对方违约了，而且函中已经注明：没有在7月份之前支付余款，合同终止。现在我们《房屋买卖合同》解除了没有？
解答：虽然您发送了催款函，但是形式上存在很大的瑕疵。因为在函件备注栏，您只注明了要求付款的字样，而没有“否则解除合同”的字样。对此，有两种结果可能产生：
第一， 如果您能够证明协议的内容包含了解除合同的意思表示，那么合同在函件确定的合理期间届满时就已经解除。法律依据是：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第24条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
根据此规定可知，张女士在催款函当中提出解除合同的意思表示之后，李先生如不同意付款，应该在约定的期间、或者收到函件之日起三个月内向人民法院起诉，否则合同在函件确定的履行期限届满之时就确定已经解除。
第二， 如果张女士不能证明ems函件的内容包含了解除合同的意思表示，而且李先生否认合同当中存在类似内容的话，张女士就无法证明自己行使过合同解除权，由此直接的结果便是合同应继续履行。而此时恰恰李先生提出了继续履行合同的请求，那么张女士反对并提出解除合同的诉讼请求风险就很大。因为提出解除解除合同的诉讼请求本身就是不再履行合同，在诉讼当中一旦张先生提出反诉要求继续履行合同并要求李女士承担违约责任，那么很有可能法院会认定李女士的行为构成根本违约，结果可想而知。
问题3、既然解除合同有风险，那么我应该怎么办？
解答：如果确实无法取得其他有利于您解除合同的证据，本律师建议采取如下诉讼方案，主动提起诉讼，要求继续履行合同并按照合同约定承担百分之三十违约金。此方案为最保险的方案，无论胜诉与败诉都能收到好的结果。分析如下：
1、假设您败诉，那么最坏的结果就是您退还3万定金，然后保留房屋所有权，因为您的诉讼请求是继续履行合同，所以即使对方反诉要求您承担违约金，也无法得到法院支持。
2、假设您胜诉，那么结果是履行合同这样您可以要求对方支付您百分之三十违约金。虽然您不能证明再行使合同解除权，但是从现有的证据可以确定是张先生确实存在违约的行为：ems函件回执时间及内容足可以证明您已经对张先生进行了催告，张先生在2010年6月收到函件之日一直到11月底长达6个月的时间没有支付剩余房款，显然已经构成违约。根据合同约定，一方违约应该承担相当于房款的百分之三十的违约金。
法律风险提示：
1、签订房屋买卖合同一定要注意：合同条款必须清晰明确，不能含糊其辞。切不能出现“可以随时履行”、“可以随时要求履行”等字样，否则出现纠纷的可能性大。
2、一旦合同条款约定不明确，首先要采取的途径是双方协商进行条款补充，协商不成应该按照合同法62条所确定的原则处理： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
3、合同解除权必须及时行使。房屋买卖合同履行过程当中，如果出现约定的合同解除事项时，或者法定解除合同的事项时，应该及时行使解除权，切不能想当然的认为对方违约，合同就解除了。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。