卖方有义务协助买方办理贷款

卖方有义务协助买方办理贷款
本文作者：王树德律师

法律风险提示：
二手房买卖中，买方常常需要向银行申请贷款，此时银行处于“债务履行辅助人”的角色，即代买方向卖方付款。如果银行不放贷或者放贷超过合同约定的时间，买方应当承担违约责任，因此，贷款风险应由买方来承担。但是，卖方既然同意买方向银行贷款，就应当根据诚实信用原则和交易习惯，负有协助买方贷款的义务。这种义务通常表现为卖方应当根据银行的要求提供比如房产证复印件、银行账户、已收首付款证明等申请材料。
近来的许多纠纷表明，在房价上涨较快时，卖方为了达到毁约的目的，往往找借口采取拖延战术，比如拖延签约、拖延出具收据、拖延过户等等。
法律风险规避：
一旦发现对方意欲违约或者正在违约，一定要及时书面催告，以形成对自己有利的证据，否则可能会使事实真相扑朔迷离，减少胜诉成功机率。对此，可点击参考以下文章《二手房买卖中如何发催告通知书以及解约通知书》//blog.sina.com.cn/s/blog_65441ffe0100n1p8.html

最近笔者作为原告代理人办理的这起案件表明，如卖方怠于履行这些义务并造成买方贷款出现障碍，那么买方不应承担责任。
案件经过：
原告金小姐与被告刘先生于2009年4月15日签订了房地产买卖合同，约定金小姐以128万元购买刘先生名下的房产。付款方式为：2009年4月18日前支付10万元，2009年8月30日前支付16万元，买方以贷款方式支付第三笔房款102万元。双方确认在2009年9月7日前共同办理过户手续。买方应在2009年8月31日前备齐贷款资料办理贷款审批申请手续，如未在2009年9月7日前办妥贷款手续，则卖方有权单方面解除合同。
合同签订后，买方按约支付了第一笔房款，卖方出具了收条。2009年8月25日，买方又支付了第二笔房款，在该款汇出后，由于未收到卖方的收据，买方在8月28日和8月29日分别寄送告知函和律师函给卖方，要求卖方出具收款收据。
2009年8月31日，卖方委托律师向买方交付了已收款的收据。2009年9月7日，卖方到交易中心办理过户手续但买方因贷款还未审批通过而未前往办理，于是卖方书面通知买方，称由于买方在9月7日未能办妥贷款手续导致不能过户而构成违约。9月8日，买方贷款获得银行审批通过，故发函要求卖方过户，卖方于9月11日以买方违约为由发函解除合同。
此后，买方委托笔者将卖方诉至法院要求继续履行买卖合同并完成过户手续，同时以卖方拒绝过户为由要求卖方承担违约责任。

判决书摘录：
法院经审理后认为，买卖合同约定过户时间是9月7日，故买方也应当在此前办妥贷款合同的审批手续。此后，买方虽然在2009年9月8日才获得贷款银行的审批而超过了合同期限，然而，当事人应当遵行诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。
买方在8月25日已支付了全部首期房款，卖方应当及时出具收据以配合买方办理贷款审批手续。因为首付款收据是贷款审批的必要材料，而卖方在收款后第六日才出具收据，买方在8月31日收到收据并在9月8日获银行审批贷款，这在合理的期限范围内。
买方获批银行贷款的日期超出合同约定一天，其原因在于卖方疏于履行合同之附随义务，因此卖方没有理由单方解除合同。买方在获批银行贷款后要求卖方履行合同义务有事实和法律依据，卖方以解除合同为由拒绝履行构成违约，故应承担继续履行过户交房及支付迟延履行违约金的责任。法院遂判决买卖合同继续履行，卖方还应按总房价款每日万分之三向买方支付违约金。
王树德律师点评：
《合同法》第61条规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。该条即是法官所指的“附随义务”。再完备的合同也难以覆盖当事人全部合同义务，因此如果在实际履行中发现合同对此没有约定时，要遵循诚实信用原则确定双方的义务。
卖方既然同意买方通过向银行申请贷款的方式来支付房款，则意味着卖方愿意配合、协助买方向银行提供相关的材料。因为根据交易习惯，卖方不提供这些材料的话，银行就不可能同意贷款，所以卖方有义务及时提供相关材料以便买方获得银行审批。
本案中卖方在收到全部首付款后没有及时提供收据，且在买方两次发出书面催告通知后，一直拖延到第六日才将收据交给买方，致使买方超过合同约定日期一天获得银行审批，责任显然不在买方而在卖方。