从一宗败诉的案件看律师房屋拆迁实务

发布日期：2011-01-03 作者：110网律师

      ——兼谈律师在办理诉讼案件中的注意事项

广东宜方律师事务所律师叶纬

一、     亿城公司房屋拆迁案
（一）案件简介
2005年9月1日，始兴县建设局颁发给拆迁人亿城公司《房屋拆迁许可证》，准许亿城公司对始兴县城解放路一带房屋进行拆迁改造。朱XX等152户被拆迁人的房屋在拆迁范围内。同年9月7日，在拆迁动员大会上，被拆迁人通过举手的方式选定摇珠方式、以摇珠的方式选定了房屋评估机构。评估机构以成本法、收益法、基准地价修改法等方法对被拆迁房屋进行了评估，并召开了评估初步结果答疑会，出具了评估报告。朱XX等五户被拆迁人对评估报告有异议，但没有申请复核评估或重新评估。经协商，拆迁人与五户被拆迁人达不成协议，遂根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六的规定向始兴县建设局申请行政裁决。始兴县建设局受理后，组织双方调解达不成协议，于是委托韶关市房地产专家评估委员会对五户被拆迁人房屋的评估报告进行技术鉴定。评估公司根据专家评估委员会的鉴定结论修改了评估报告，建设局以修正后的评估报告的房屋价值为依据对五户被拆迁人作出了行政裁决，裁决拆迁人对被拆迁人进行补偿，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换，被拆迁人应将被拆迁房屋交拆迁人拆除。
（二）诉讼过程
行政裁决作出后，五户被拆迁人不服，不接受补偿也不交出房屋，于三个月的起诉期限届满前向始兴县人民法院提出行政诉讼。鉴于房屋拆迁的整体性和特殊性，被拆迁人作为原告起诉后，作为被告的始兴县建设局向法院申请先予执行，法院经审查后作出裁定，限被拆迁人三日内自行拆除被拆迁房屋。因被拆迁人不履行法院裁定，故于2006年8月1日由法院组织人员强制拆除了被拆迁人的房屋。之后，始兴县法院判决维持始兴县建设局的行政裁决。
五户被拆迁人不服一审判决，向韶关市中级人民法院上诉，中院经审理，维持了一审判决及始兴县建设局的行政裁决。
五户被拆迁人不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，省高院对基本相同的五个案件作出了三种处理：第一种：认为韶关中院的判决及始兴县建设局的行政裁决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持（一个案）；第二种，认为申请再审人的申请不符合行政诉讼法的要求，不予受理（一个案）；第三种，认为韶关中院二审判决认定事实不清，适用法律错误，决定指令韶关中院再审。韶关中院再审后，判决撤销原一、二审判决和建设局的三份行政裁决，责令重新对涉案被拆迁房屋作出房屋拆迁裁决。
（三）      本案争议的焦点及涉及的法律问题
A、   争议焦点及法律问题：
1、          房屋拆迁补偿的标准及方式；
2、          评估问题：要不要评估，评估机构的选择，评估方法及评估报告的送达问题；
3、          裁决的程序。
B、被拆迁人（原告、上诉人、再审申请人）的起诉、上诉、申请再审观点
1、         根据《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条规定，应按所拆迁房屋的面积进行1：1产权调换，不补差价。
2、         不同意对被拆迁房屋进行评估。且未给予被拆迁人选择评估机构的权力，评估方法不对，评估报告未送达给被拆迁人；
3、         被拆迁人房屋面积为172平方米，而评估只有65平方米；被拆迁房屋有20平方米的商铺，应补回相应的商铺；
4、         裁决程序违法。

C、    裁决机关（被告、被上诉人、被申请人）、拆迁人（第三人）的答辩观点
1、关于补偿的依据和标准
被拆迁人要求按《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条的规定，原址回迁，产权调换，并不补差价。这是违反法律法规规定的：
自２００１年１１月１日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第３０５号）第二十三条：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换 …被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。” 第二十四条：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”第二十五条：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”根据以上规定，房屋拆迁补偿的原则是按评估价格，选择产权调换的，结清差价。
而颁布于1994年、修订于1997年的《广东省城市房屋拆迁管理规定》规定的是：住宅1：1回迁，不补差价。
因《城市房屋拆迁管理条例》的效力高于《广东省城市房屋拆迁管理规定》，且颁布于后。根据《中华人民共和国立法法》第七十九条：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章”的规定，当两者发生冲突时，当然应适用《城市房屋拆迁管理条例》。
而且，行政诉讼审查的是行政行为的合法性。就算行政裁决有合理性问题，法院也不能直接按当事人的请求进行处理。现被拆迁人提出“原址回迁、产权调换”的补偿方案，再审法院不应直接处理。
2、关于被拆迁房屋评估
（1）关于评估方法
被拆迁人对评估机构“采用成本法进行评估”意见很大，质疑“为什么不采用市场比较法呢？”
查对朱XX被拆迁房屋的韶佳房评字（2005）第591号（修改）《房地产估价报告》，对住宅采用的是成本法，对商铺采用的是收益法，对土地采用的是基准地价修正法。并不是如被拆迁人所谓的“只采用成本法。”
在评估方法的选取上，建设部2003年12月1日颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（下称：“《拆迁估价指导意见》”）第十六条确实规定：“ 拆迁估价一般应当采用市场比较法。”但紧接着又规定：“不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。”2005年前始兴县的二手房市场不活跃，成交案例少，采用成本法进行评估并无不妥：国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）5.1 估价方法选用规定：“5.1.1 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”因市场比较法须在同一地段有三个以上的参照案例，而本案中显然达不到这一条件。因此，选取成本法、收益法、基准地价修正法并不违反国家标准规定，其评估出来的结果依然是市场价。
至于被拆迁人举出的那个拍卖案件只是特例，且只有一个，达不到同一地段三个以上示例的要求。并不能据此说明采用成本法就是错误的。
（2）评估房屋的用途问题
被拆迁人称：朱XX的房屋用于行医，应按医用房屋评估。
根据《拆迁估价指导意见》第十二条第二款规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准”。朱XX的房屋证载用途均为住宅，但查朱XX房屋的韶佳房评字（2005）第591号（修改）《房地产估价报告》，其用于行医的面积20.21平方米已按商铺进行评估，虽然朱XX不能提供行医的工商营业执照或卫生部门的行医许可证！这已体现了对朱XX的照顾和超出了《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）第四部分：“完善相关政策措施,妥善解决遗留问题——对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”的标准。
（3）关于朱XX房屋的评估面积问题
《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条二款：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”
被拆迁人被拆迁房屋证载面积53.73平方米，评估报告已全部作了评估。对于超过证载面积部分，因为属未报建的违章建筑，不应予以评估和补偿。
3、关于程序：
（1）是否给予了被拆迁人选择评估机构的权利
在2005年9月7日召开的拆迁动员大会上，被拆迁人首先通过举手投票的方式从抽签、投票和摇珠三种方式中选择了摇珠方式，再通过摇珠的方式选定了房屋评估机构。本案五户被拆迁人均参加了该动员大会。
（2）评估结果出来后，评估公司进行了《评估初步结果公示》，且举行了答疑会。五户被拆迁人均参加了答疑会。因五户被拆迁人不签收，评估报告也通过留置的方式送达给了被拆迁人。这有签到表及相关送达回证为证。
（3）在行政裁决程序中，裁决机关已书面告知被拆迁人相关权利，也组织了调解。这均有送达回证、签到表、调解记录为证。
（4）关于裁决程序中对评估报告的审查
法庭提问：评估报告经房地产评估专家鉴定修改后，有无再送专家委员会审核？
根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条（四）项：“核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据”的规定，当专家委员会鉴定、评估公司根据鉴定结论修改评估报告后，裁决机构应以鉴定后的估价结果作为裁决依据，依法依规无权也没必要再要求专家鉴定。

（四）法院的再审认定和判决
认定：1、被拆迁人称其房屋在1993年进行了改建，没有办证存在历史原因，证载面积与实地测量面积不符，始兴县建设局没有进行查核，属认定事实不清；
2、根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条（四）项：“裁决机构要核实补偿安置标准。委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的评估价来作为裁决依据。”本案中，建设局委托了专家委员会进行鉴定，鉴定意见认为：建安工程的投资利润率取值偏低，土地拆迁补偿价格应按市场价值进行评估，以始兴县政府文件确定的地价进行评估不妥，建议对以上问题进行修改。但评估公司对评估报告修改后，其取值是否仍然偏低，建设局未尽核实义务；
3、评估应采用两种以上的方法进行评估。现评估公司对被拆迁房屋主要采用成本法进行评估，而调换的房屋却以市场价格计算，该裁决结果对被拆迁人是不公平的；
4、根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条（三）项规定：“裁决机构对当事人提出的事实理由和证据进行复核，对当事人提出的合理要求应予以采纳。”被拆迁人一直要求按《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条的规定，按1：1的比例回迁调换产权面积，不补差价；拆迁人认为省的拆迁规定与国务院的条例冲突。但建设局对被拆迁人的请求是否成立、是否支持回避不谈，违反法定程序。
故判决：撤销一、二审判决，责令建设局对被拆迁房屋重新作出房屋拆迁行政裁决。

二、     房屋拆迁补偿的法规体系及法律冲突
（一） 房屋拆迁补偿的法规体系：
1、《宪法》（2004年）：第十三条三款：“ 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”
2、法律：《物权法》（2007年）：第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
　…
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
《城市房地产管理法》（2007）：第六条：授权国务院制定拆迁补偿办法。
3、行政法规：《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）
4、建设部规章：《城市房屋拆迁工作规程》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《城市房屋拆迁估价指导意见》
5、广东省政府规章：《广东省城市房屋拆迁管理规定》（1997年）
除此之外，还有从国务院到韶关市人民政府的一些规范性文件。

（二） 房屋拆迁补偿法律、法规、规章的冲突
1、          物权法的规定：
　第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
（第三款）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
两个焦点：
（1）何为公共利益？   （重庆最牛钉子户案、上海燃烧瓶案）
（2）怎样保障被征收人的居住条件

2、       《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。　　第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”
3、      《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十三条 ：“ 房屋所有权人要求产权调换的，拆迁人可按下列标准给予补偿：（一）拆除住宅平房，按不低于１∶１的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯分摊面积不计入调换面积之内。楼梯分摊面积产权归房屋所有权人所有。（二）拆除二层以上住宅房屋，按１∶１的比例在住宅楼房中调换产权面积。”
4、    法律冲突的解决：《立法法》第七十九条规定：“ 法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”问题本来是清晰明了的。但在现实中，就不是那么简单了。

三、     办理房屋拆迁案件的律师实务
（一）         房屋拆迁案件律师实务的性质：民事、行政、刑事；诉讼、非诉讼
（二）        具体工作：
1、审查拆迁许可文件；（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
2、          审查被拆迁房屋的权属人、用地性质、房屋用途、面积
3、          注重协商；
4、          评估问题；
5、          合理送达，保存送达的证据；
6、          裁决程序；
7、          复议与诉讼。

四、     所谓律师办案技巧（共性）
（一）        律师办案有技巧，但不可以投机取巧
（二）        律师在办理诉讼案件中的注意事项：
1、              记住法律条文；
2、              学懂法律理论；
3、              弄清对方在说什么；
4、              搞清案件事实、熟悉证据、理顺法律关系；
5、              组织立论，或反驳
6、              败诉后怎么办？
（1）            平和心态；
（2）            分析判决书等法律文书，组织上诉或申诉，
（3）            重新作出具体行政行为（行政案件）

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