建设工程款优先受偿权概述

发布日期：2011-03-18 作者：李仁正律师

1、问：《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权的立法宗旨是什么？
     答：《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权的立法宗旨主要是有以下两个方面：
（一）优先保护建设工程工作人员的工资其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益。
    建设工程价款相当一部分是承包人应当支付建设工程工作人员的工资和其他劳动报酬。拖欠建设工程价款会直接影响建设工程工作人员的正常生活，甚至会严重威胁其基本的生存，所以，为了切实维护劳动者的合未能权益，《合同法》设立此项规定，赋予承包人建设工程价款优先受偿权，对其给予特殊的法律保护。
（二）解决工程款拖欠问题，促进建筑业健康发展。
    据有关部门统计，全国建设工程拖欠款总额达千亿元，而且拖欠工程款数额一直呈几何级数上升。建设工程款的拖欠问题已严重威胁建筑业的基本生存和健康发展，《合同法》设立此项规定，就是为了促进建筑业这一国民经济支柱产业的健康发展。
2、问：建设工程价款优先受偿权的法律性质是什么？
   答：建设工程价款优先受偿权是法定抵押权，法定抵押权，就是依据法律的直接规定而取得的抵押权。建设工程价款受偿权，就是承包人因依据建设工程承包合同承建发包人建设工程而产生的应支付工程价款的债权，发包人不按合同约定履行支付工程价款义务，承包人依据法律直接规定，可就该建设工程与发包人协议折价，或申请人民法院依法拍卖。建设工程价款就该荐工程折价或拍卖的价款优先受偿。这种抵押权不是《担保法》规定的因抵押约定而产生的约定抵押权，而是依据《合同法》直接规定而产生的法定抵押权。
    建设工程价款优先受偿权虽然在实现方式上与留置权相似，都可以通过折价或拍卖抵押物，实现债务清偿，但它与留置权有着质的区别。
   《担保法》第84条规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。《担保法》第82条规定，本法所称留置，是指依照本法第84条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按合同约定的期限履行债务的、债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
    基于以上法律规定，留置权的标的物仅限于动产，而建设工程是不动产；而且留置权是以标的物的占有为成立和存续的条件，如果债权人丧失标的物的占有，那么留置权就归于消灭，而承包人的优先受偿权不是以占有标的物为要件，所以，建设工程价款优先受偿权不是留置权。
3、问：建设工程价款优先受偿权的成立应具备哪些要件？
   答：根据《合同法》第286条规定，建设工程价款优先受偿优先的成立，应当具备以下要件：
（一）承包人所承建的须为建设工程。
（二）建设工程不属于“不宜折价、拍卖”的工程。
（三）承包人所享有的债权必须是依据建设工程承包合同而产生的应支付工程价款的债权。非因建设工程承包合同所产生的债权或虽因建设工程承包合同所产生的，但不属于应支付工程价款的债权，不得行使法定抵押权。
（四）阶段性建设工程已经完工或全部建设工程已经竣工。
    关于《合同法》第286条规定中建设工程范围
   《建筑法》规定，建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装活动。《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》等多部行业规章均规定，建筑工程是指房屋建筑和市政基础设施工程。房屋建筑工程是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装饰装修工程。市政基础设施工程，是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
    以上建筑工程中的市政基础设施工程以及学校、军事设施等具有公共利益或国防利益的建筑工程属于“不宜折价、拍卖”的工程，不宜行使建设工程价款的优先受偿权。
    基于以上法律规定和行业惯例，除以上“不宜折价、拍卖”的工程外，可行使建设工程价款优先受偿权的建筑工程不仅包括各类房屋建筑及其附属设施和其配套的线路、管道、设备安装工程，还包括室内外装饰装修工程。
4、问：建设工程价款优先受偿权什么时候成立？
   答：根据抵押权制度的一般原理，抵押权是通过支配标的物的交换价值，以确保债务清偿为目的的价值权。因此不动产能够成为抵押权的标的物，必须具有特定性，能够确定其价值。所以，抵押物必须是抵押人现在已有之物，对于将来有可能取得不动产不能成为抵押权的标的物。基于以上原理，建设工程价款优先受偿权即法定抵押权成立时间应当依据法律事实状况而确定。如为完成阶段性工程而担保的，则以该项阶段性工程完成时间为法定抵押权的成立时间；如就全部工程而担保的，则以全部工程竣工时间为法定抵押权的成立时间。
5、问：建设工程价款优先受偿权具有什么法律效力？
   答：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院以审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
    基于以上规定，建设工程价款优先受偿权作为法定抵押权应优先于《担保法》规定的约定抵押权和其他普通债权。
    法定抵押权优于约定抵押权，主要理由是：（一）法定权利优先约定权利；（二）根据劳动法律宗旨，承包人法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动报酬，应优先予以保护；（三）建设工程由承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给承包人，违背公平和诚实信用原则；（四）承包人法定抵押权，是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者和促进建筑业健康发展的目的和宗旨。
6、问：建设工程价款优先受偿权的范围如何确定？
   答：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
    以上规定对《合同法》第286条建设工程价款明确界定如下：
（一）承包人为建设工程应当支出的工作人员的报酬属于工程价款，包括已经支出和未支出但应当支出的部分。
（二）承包人已经为建设工程支出的材料款等费用属于工程价款，承包人垫资凡已经物化为建筑工程的部分属于工程价款
（三）承包人因发包人违约所受到的损失不属于工程价款。
    《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定，工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。这种价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算（概算）价和竣工决算价5种。
   《合同法》第286条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工决算价；未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。
    因以上司法解释规定的材料等实际支出的费用，是指承包人为建设工程而实际支出的费用，而不仅仅指材料款。所以，以上成本、利润和税金构成了工程价款的整体，应在此工程价款范围内进行优先受偿。
7、问：建设工程价款优先受偿权的行使应具备哪些条件？
   答：根据《合同法》第286条和最高人民法院司法解释的规定，行使建设工程价款优先受偿权应具备以下条件：
（一）建设工程已经竣工或已过合同约定竣工日期；
（二）发包人未按约定支付工程价款；
（三）承包人已履行了催告发包人在合理期限内支付工程价款的义务；
（四）发包人超过催告合理期限仍不支付工程价款。
    承包人只有在具备以上条件后，才能得使建设工程价款优先受偿权。
8、问：建设工程价款优先受偿权的行使有何限制？
   答：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房事项的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
    《消费者权益保护法》规定，消费为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。
    所以以上司法解释中消费者是指为生活消费需要购买商品房的消费者，而不包括为经营目的购买商品房的消费者。
    承包人就商品房行使建设工程价款优先受偿权应按以下几种情形分别处理：
（一）购房人已签订商品房买卖合同，并按合同规定，支付了全部或者大部分款项，但商品房的所有权尚未转移给购房人，承包人无权就商品房行使工程价款的优先受偿权。
    商品房所有权尚未转移给买受人有以下几种情况：尚未竣工或已经竣工但尚未交付出房屋，或已交付但尚未办理过户登记。
    以上司法解释之所以规定建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者作为商品房买受人的权利，是基于相对于承包人而言，消费者是弱者。因为消费者的利益属于生存利益，而承包人的利益属于经营利益，所以消费者的利益应优先于经营者利益。
（二）购房人已签订了商品房认购书，并支付了定金，只能说明购房人与开发商就准备签订正式商品房买卖合同有关事项达成一致，但就商品房买卖合同具体内容还没有达成一致，双方并没有形成商品房的买卖关系，购房人只享有签订商品房买卖合同的请求权，而并不享有商品房交付的请求权；再因购房人支付的定金，根据《担保法》规定，最高不超过总房款的20%，其款项远低于以上司法解释规定的“交付购买商口房的全部或者大部分款项”的要求，所以，购房人不得对抗承包人就商品房享有工程价款优先受偿权。
（三）商品房的所有权已经转移给消费者，承包人的优先受偿权不可对抗消费者的房屋所有权。
    因承包人的优先权只能存在于属于发包人所有建筑物或者建设工程上，所以商品房的所有权已转移，承包人的优先权也就不存在了。
9、问：建设工程价款优先受偿权的行使有无期限限制？
   答：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定竣工之日起计算。
    该规定公布之日（2002年6月27日）起6个月后（2002年12月27日）施行。
10、问：建设工程价款优先受偿权在工程分包中如何应用？
    答：对于工程分包情况下产生的工程款拖欠问题，是一个相当复杂的法律问题，而许多工程又都涉及工程分包。
    首先，在法律层面，我国《建筑法》对工程分包有明确的、严格的规定，项目的主体工程不得分包，禁止承包人将全部建筑工程转包或者肢解后分包，禁止将工程分包给不具备相应资质条件的单位，禁止分包单位再分包，这些都是《建筑法》对工程分包的强制性规定，同时《建筑法》还规定总分包之间就分包工程对发包人承担连带责任，对分包或转包的工程，总分包之间要承担连带赔偿责任。因此，在工程分包时要严格依法分包，不合法的分包非但不能讨论优先受偿权，而且还要承担相应的法律责任。
    在合法分包的前提下，分包工程所涉及的工程价款应根据以下不同情况作不同的处理：
    第一、总分包双方就分包工程共同与发包人签订工程承包合同的，总分包共同享有工程价款的优先受偿权；
    第二、总分包就分包工程单独签订分包合同，发包人已向总包单单位支付了相应的分包工程的价款，而总包人拖欠分包人分包工程款的，是总包人未按约定支付分包人的工程价款，不属于《合同法》第286条规定的发包人的拖欠，因此分包人不能享有对总包人的优先受偿权，更不能代位向发包人行使优先受偿权。如果是由于发包人未支付总包人相应的分包工程价款，造成总包人不能支付给分包人工程价款的，总、分包共同向发包人行使优先受偿权能够成立，分包人单独向发包人或总包人行使优先受偿权的则均不能成立，因为总包人不是发包人，而发包人与分包人没有合同关系。
    第三、劳务分包的，如劳务报酬被拖欠，劳务提供人向总包人或者发包人可以行使优先受偿权，其法律依据并不是《合同法》第286条的规定，而是我国《民事诉讼》第97条规定的属于生存权利的先予执行权利。

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