也谈《转让产权尚未过户的房屋所得差价归谁》

【案情】

2006年8月，经一家房产中介介绍，王某把自己的一套房屋卖给张某，三方签订了《房产买卖合同》，约定房价为12万元，由该房产中介负责办理房屋过户手续。同年9月，张某将房款交给王某，王某则与经办这笔业务的房产中介员工李某签订委托书，委托李某办理过户手续。不料，在房子尚未过户给张某的情况下，张某又委托李某出售此房。于是，在同年10月，李某以王某名义（因产权证上还是王某名字）将房屋卖给另一买房人段某（已过户），李某将段某支付的13万元购房款交给张某。这样，比起原来付出的12万元，张某赚得差价款1万元。王某得知房屋被二次出售后，认为1万元差价应属自己所有，遂起诉至法院。

【分歧】

转让产权尚未过户的房屋所得差价归谁？

第一种意见认为，差价归王某所有，房屋第二次出卖时，房屋所有人还是王某，并且出卖时也是以王某名义出卖。

第二种意见认为，差价归张某所有，因为第一次房屋买卖合同合法有效，并且张某已经实际履行付款义务，王某也已经交付房产并委托李某办理房屋过户给张某，只是尚未最后办理。而且第二次出卖房屋的意思表示人实际上也是张某。

【管析】

笔者同意上述第一种意见，理由如下：

在登记要件主义下，登记为不动产物权变动的生效要件。其目的在于向社会公示，以维护交易安全，保障物权的对世性和排他性，因此必须登记完毕记载于登记簿上才可对抗第三人。

本案中虽然张某已经支付了房款，但是在房屋尚未过户的情况下，所有权人仍然是王某，张某只是基于房屋买卖合同享有债权。依据民法相关理论，债权是不能对抗物权的。所以王某不能依据债权处分房屋的所有权。基于该债权，张某的权利表现为要求王某交付房屋并保证房屋的质量符合约定，同时要求王某协助将房屋产权转移登记于自己的名下。所以，王某不能在产权尚未过户时处分该房屋的所有权。

所有权是对财产的统一和总括的支配权，所以王某基于所有权拥有一个容易被人忽视的权利，那就是在处分该房屋时可以选择交易的对象。当王某发现张某以自己的名义将产权尚未过户的房屋出卖给第三人段某时，王某及时表示了异议。如果第三人段某是善意的，那么王某则可以要求张某支付出卖房屋的10000元差价。

作者：永修县人民法院 胡应军