离婚纠纷中按揭房产的处理

发布日期：2011-04-19 作者：110网律师

[姚律师提示：由于目前法律和司法解释规定不明确，离婚纠纷中按揭房产的处理见仁见智，五花八门，法官对此拥有很大的自由裁量权。本律师认为法官对此类房产的处理，应紧紧围绕立法本意，倾听原被告双方的意见进行裁判，不应掺杂个人因素。双方的代理律师则应当倾其智慧，说服法官采纳己方的意见]

关于婚前一方以自己名义按揭贷款购买的房产，在离婚纠纷中的如何处理，各地法院在审判实务中认识并不一致。
    如原告张某（女）诉被告李某某（男）离婚纠纷一案中，李某某在婚前购买房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名义支付完按揭贷款并取得房产证。某基层法院认为，该商品房买卖合同系双方结婚之前签订，合同明确载明买受人为李某某，没有共有人，房产证载明的所有权人也为李某某，且婚姻法及相关解释也明确规定，夫妻一方婚前个人财产不因夫妻双方长期共同生活而转化为夫妻共同财产，故该房产应为李某某个人婚前财产。房产证填发于双方登记结婚之后，仅意味着李某某对房产的所有权公示于双方婚姻关系存续期间。双方婚姻关系存续期间，所偿还本息系双方共同收入偿还，应认定为张某帮助李某某偿还婚前个人债务的行为，双方离婚，李某某应归还张某帮助其偿还贷款的本息，即婚后共偿还本息的一半。
    如原告王某某（女）诉被告张某（男）离婚纠纷一案中，王某某在婚前购买房屋一套并支付首付款，婚后以王某某的名义继续支付按揭贷款并取得房产证。某基层法院认为，王某某以其名义购买的房屋是在双方相识以后、登记结婚之前，婚前婚后均支付有房款，房屋所有权是在婚后取得，故该房产应认定为夫妻共同财产，各享有一半的权利。因产权登记在王某某名下，王某某按照评估价值向张某支付相应补偿款。剩余贷款由双方各承担一半。
    一、存在上述情况的主要原因。
    （一）有关按揭房屋的法律属性没有明确规定。
    所谓“按揭”是从国外传来一种物的担保方式, 我国法律至今尚未对按揭进行定性。我国的商品房按揭,主要是指“购房人与房产商的房屋买卖关系、购房人与银行的借款关系以及购房人与银行的按揭关系”这三种法律关系。因为从签订合同到房屋交付和房产证的颁发往往存在时间间隔。在此期间, 一旦出现结婚登记时间和交付时间、取得房产证时间相互交叉, 离婚时夫妻财产分割就会变得复杂化。这种法律关系的交错，造成了按揭房屋成为离婚时财产分割纠纷中的难点所在。根据《婚姻法》的规定, 离婚时夫妻财产分割仅限于夫妻共同财产,因而按揭房屋属于夫妻共同财产还是一方婚前个人财产, 是必须解决的前提。按揭贷款购房涉及的法律关系较为复杂,签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在时间差较大, 按揭贷款合同的履行期限较长；一旦结婚、离婚的事实发生在这个时间差当中时, 该房屋应认定为夫妻共同财产还是个人财产或者对该房屋如何处理就成为难题。例如, 未完全还清贷款的情况下, 购房者是否对房屋拥有完全的所有权或使用权? 婚前取得房产证和婚后取得房产证, 该房屋应认定为夫妻共同财产还是个人财产? 按揭房屋的所有权的界定还涉及到房屋的物权变动法律关系,理论界对于仅根据不动产权属证书的取得时间来认定按揭房屋所有权的取得时间存在争议。
    （二）《婚姻法》司法解释和各地相关规定不统一。根据我国《婚姻法》第17、18条的规定, 夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产, 归夫妻共同所有。而夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一) 》(下称《婚姻法解释(一) 》) 第19条规定: “夫妻一方所有的财产, 不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二) 》(下称《婚姻法解释(二) 》) 第21条规定: “离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的, 人民法院不宜判决房屋所有权的归属, 应当根据实际情况判决由当事人使用。” 实际上, 这些法律及相关司法解释对按揭房在离婚时的分割问题的规定是模糊且缺乏可操作性的, 给予了法官很大的自由裁量权。而目前在实践中, 对于按揭房屋在离婚案件中的处理, 各地又存在着不同的司法性指导意见, 不同法院制定的司法指导性意见甚至出现矛盾、冲突的现象, 使得各地“同案不同判”的现象屡见不鲜。例如, 对于按揭房在离婚案件中的财产性质, 最高人民法院的相关意见与上海高院、江苏高院的司法解答所持的观点就存在不一致。根据上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释(二) 》中若干问题的解答第6 条, 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋, 并按揭贷款, 产证登记在自己名下的, 该房屋仍为其个人财产, 按揭贷款为其个人债务, 婚后配偶一方参与清偿贷款, 并不改变该房屋为个人财产的性质。然而, 江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要第13条规定: 夫妻一方婚前以个人名义办理房贷, 且用个人财产支付首期房款, 在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷, 如果婚后取得房屋所有权的, 无论登记与一方还是双方名下, 均应当认定为夫妻共同财产, 离婚时作为夫妻共同财产进行分割。
    二、解决按揭房分割问题的法理分析。
    (一)婚前取得房产证的按揭房分割处理。
    关于一方婚前通过按揭贷款购房, 取得房产证, 婚后双方共同还贷的房屋离婚时的分割问题。如原告董某（男）与被告黄某（女）离婚纠纷一案，黄某婚前以个人名义购买了一套商品房，支付了20％首付款后，向银行办理了按揭贷款，随后取得房产证。后双方结婚登记，婚后每月均有还贷。后因性格不合产生纠纷，董某诉至法院要求离婚并要求分割上述房屋。笔者认为, 根椐《婚姻法》第18条第一项规定, 夫妻双方没有约定的情况下, 一方的婚前财产为夫妻一方个人财产, 婚前一方个人的财产, 不因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产。如果夫妻一方在婚前与房产商签订购房合同, 缴纳首付款, 并以个人的名义向银行贷款, 办理了按揭手续, 并将房屋产权证书抵押给银行, 那么, 购房人与房产商间的买卖合同完成, 按揭房属购房人个人所有。同时, 根据《物权法》第14条关于物权变动原则的规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。”我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。不动产的变动, 未经依法登记的不产生法律效力。依照这一立法精神, 按揭房屋所有权的取得时间就是权属证书的取得时间。购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为, 不发生物的变化, 按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移。因此, 在离婚纠纷中, 若购房者已于婚前取得房屋权属证书, 则该购房者已获得了房屋的所有权。婚前付首付款购置房屋并于婚前取得了产权证, 依《物权法》, 应确认黄某为房屋所有权人, 其中首付款及婚前还贷为黄某个人财产, 婚后共同还贷的中的一半应返还董某。
    (二) 婚后取得房产证的按揭房分割处理。关于夫妻一方婚前以按揭方式购买预售房屋并交纳首付, 婚后取得房产证, 夫妻双方共同偿还剩余贷款, 在离婚时按揭房应如何分割的问题, 目前我国法律并没有相关规定, 争议也较大。如前案例，原告张某（女）诉被告李某某（男）离婚纠纷一案中，李某某在婚前购买房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名义支付完按揭贷款并取得房产证。该房产加计利息共须还28万, 每月还贷为2500元，婚后还贷18万元。李某某提起离婚诉讼时, 该房产房屋市场价值为78万。李某某诉至法院, 要求与张某离婚并主张房屋是其婚前个人财产。张某则认为房屋是夫妻共同财产。
    关于婚后取得房产证的房产离婚时如何分割, 目前主要有两种意见:
    第一种意见认为应认定为一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。但对于如何补偿另一方，认识也存在不一致。一种意见认为：离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对用夫妻共同财产归还的部分贷款，应返还一半给配偶一方。另一种意见认为：在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。
    第二种意见认为应认定为夫妻共同财产。因房产证是不动产所有权获得的依据, 《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。因房产证在婚后获得所以房屋属于夫妻共同财产, 在进行分割时应当在总的房屋价值减去一方婚前投资之后进行平分。
    笔者认为, 上述两种意见,第一种意见更为合理。
    第一，根据合同的相对性，房屋买卖合同，合同的主体一方是购房人，另一方是房地产公司；按揭贷款合同一方是购房人，另一方是银行。上述合同均是双方在自愿协商的基础上达成合意而签订的，房地产公司和按揭贷款银行在签订合同时并不会考虑购房人将来与何人结婚，特别是银行是在审查购房人资信及还款能力的基础上才同意贷款的，因而购房人在签订合同后与何人结婚均不影响合同的签订与履行。同时，根据法律规定任何合同主体之外的一方要想加入到合同当中，必须取得合同主体双方的一致同意，因为这涉及合同的变更。因而与购房人结婚的，并不当然成为上述合同的权利义务主体。将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。对于婚后实际履行上述合同义务的非合同主体的配偶，只享有向作为合同主体的配偶主张相关权利的权利。
    如果按照第二种观点，房地产公司对于购房人的配偶有义务交付房产、按揭贷款银行有权向购房人的配偶主张支付房贷，这样势必会打破合同的相对性，导致合同关系和法律关系的混乱，也违背订立合同的初衷。
    第二，如果仅仅以房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据客观情况，房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间并不同步，办理房产证囿于行政审批程序，购房人并不能在签订合同或取得房屋的同时获得自己名下的房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理，仅返还共同还贷部分的一半，并不符合非购房合同一方的本意，变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。因此，对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方还贷所做的贡献，对其做出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。
    如果按照第二种观点，夫妻双方对婚前一方按揭贷款所购房屋在婚后取得产权的享有共同所有权，则离婚时如果出现房产贬值的情况，按照此种观点，夫妻中非购房合同一方也要承担相应的损失。这样的婚姻关系无形中就充满了风险。显然这种观点既无法律依据也不合理。

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