“一房二卖”中事实物权与法律物权之抗辩

随着房地产市场的火爆，房价的攀升，“一房二卖”现象大量发生，引发了不少的物权纠纷。对这些纠纷应如何处理，直接关系到楼市交易的安全和社会的稳定，备受社会关注。本文就“一房二卖”现象中比较常见的几种物权纠纷形式，根据物权理论中出现事实物权与法律物权不一致时，如何正确适用事实物权与法律物权的抗辩来确认这些纠纷的物权。

一、事实物权与法律物权的概念与区别

物权，顾名思义就是权利人对物享有的权利。在法律上，物权是权利人在法律规定的范围内，直接支配物并排除他人干涉的财产性权利。物权可按照不同的标准分为多类，根据标的物是动产还是不动产，物权分为不动产物权和动产物权。

物权立法的目的，不仅仅是从静态意义上确定物权的归属，因为权利人固守物权并不能获得更多的利益，只有通过物权的流通，才能实现物权的增值功能，因此如何从流通过程中去确认和维护物权才是最重要的。在物权的流通过程中，物权的表现必须要通过一定的公示方式来确认，这样才能够有效保护物权。在各国法律中，不动产物权的典型公示方式是登记，动产物权的典型公示方式是占有和交付，这就是确定物权正确性的外观标准的表现方式。在物权的流通过程中，由于种种原因，必然会出现物权的不同表现形式，对于这些与确定的外观标准的表现方式不一致的其他物权表现形式如何去认同，是一个很现实的问题。为此，学界将不同表现形式的物权归纳为两类：一类叫法律物权；一类叫事实物权。

所谓法律物权是指已经纳入登记的物权，以及由占有表示的物权，即由法定公示方式表征的物权；而事实物权则是真正权利人实际享有的物权。它们的区别： 1、权利的表现形式不同。 法律物权的表现形式是不动产登记或者动产的占有、交付，具有典型性和公开性，能够为社会公众认知，具有社会的公信力；事实物权则没有这种公开的形式，它所具有的排他性一般通过权利人享有的更正登记请求权、返还请求权等物权请求权，或者通过当事人之间的委托合同、信托合同担保合同等为当事人知晓的法律关系表现出来。2、与物权公示原则的关系不同。 法律物权直接体现了物权公示原则的要求，其权利归属以及支配力通过法定的公示形式表示出来，法律因此赋予法律物权以权利正确性推定的效力，只要物权受让人基于对法律物权的信赖并按照物权公示原则取得该物权，就意味着该物权是绝对正确的、受法律保护的物权。事实物权的产生一般不符合物权公示原则的要求，其权利归属和效力与典型的法定公示形式没有联系，事实物权的范围要在不动产登记和动产占有、交付表现的物权之外。3、权利正确性的判断标准不同。 法律物权的正确性是按照外观标准进行确定的，即法律不考虑法律物权是否符合客观真实情况，也不考虑权利人取得物权是否具有实体法上的依据，而是根据不动产登记或者动产的占有，直接推定登记物权或者占有表现出来的物权具有正确性。事实物权概念的生成，采取的是物权正确性判断的事实标准。事实物权的正确性符合客观事实，权利人获得该物权要有实体法上的依据。 4、包含的举证机制不同。 由于法律物权具有推定的正确性，法律物权人在行使权利时，无需举证证明此权利的正确性，其他人要否定这种推定的正确性，就要负担相关的举证责任，也就是说， 法律物权所具有的推定正确性不仅免除了权利人的举证责任，而且给提出异议者施加了举证负担。事实物权没有法定的公示形式给其提供正当性支持，社会公众不易了解该物权的存在，法律无法推定其权利的正确性，因此，权利人只能按照“谁主张，谁举证”的规则举证证明事实物权的正确性，而且这种举证责任不能得以免除。 5、受法律保护的程度不同。 法律对法律物权进行保护的条件比较宽松，权利人无需负担举证责任或者为其他特殊措施，就可以对抗事实物权以及其他权利，产生绝对性、排他性和对世性。事实物权虽然也是受到法律认可和保护的，但是这种权利要取得法律的认可和保护，权利人就必须推翻法律物权的正确性推定，证明事实权利的正确性，而且，只有在不涉及第三人利益的情况下，事实物权人才能恢复自己的物权，对抗法律物权的行使，因此与法律物权相比，事实物权受法律保护的难度较大。6、具有功能不同。法律物权所具有权利正确性推定、受法律保护宽松的特点，符合市场经济中的交易快捷和安全要求，因此，法律物权具有进入交易机制、成为交易对象的交易功能。而事实物权则没有这种交易功能，以事实物权为交易对象的交易要么在现实不存在，要么不受法律保护

二、“一房二卖”中出现事实物权与法律物权不一致的情形及抗辩的处理　

（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续情形的物权确认。

一房二卖中，这种情形最为普遍，在该情形下，虽说两个房屋买卖合同均属有效，但因两个合同的履行后果不同，取得物权的表现方式不同，成立在后的合同已经履行完毕，并且买受人已实际取得用公示方式确认物权的房屋所有权证，即取得了所谓的法律物权；而前一合同的买受人仅是通过买卖合同的方式取得，仅是取得事实上的物权，对于这样的两个物权如何去确认，就涉及到了事实物权与法律物权的抗辩问题。按照物权法立法的物权保护思想，不动产受保护的物权表现形式是实行产权登记，依据这一思想，在出现有事实物权与法律物权不一致的上述情形时，一般情况下法律物权有优先于事实物权的抗辩，确认该类情形的物权纠纷时，应保护法律物权。这样做目的是维护物权的流通秩序、交易安全，避免出现物权的混乱与复杂性，不有利于保护物权。因为，后者此时已取得具有公示象征的房产登记，如果不维护后者的物权，可想而知，带来的后果必然是一系列链锁问题，房、地管理机关需要撤销有关凭证，政府的诚信就受到影响，就造成混乱，不符合物权法的立法意愿。但这种处理意见也不是绝对，即是讲法律物权优于事实物权的抗辩也是有受限的，当作为后取得产权凭证的第三人有恶意的过错行为时，即不是善意取得的第三人时，事实物权也可以抗辩法律物权，这种情况下的物权应确认给第一买受人，比如第二买受人与出卖人恶决串通或是采取欺骗的手段取得登记等。但如果不是存在特殊情况的，这种情形下事实物权与法律物权的抗辩就是法律物权优先，保护法律物权。基于这样的处理，即使前买受人已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，前买受人也应负返还房屋的义务。而对于事实物权的处理，因为，此时前合同上的债务已转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任，买受人可就享有的基于房屋买卖合同产生的债权请求权，向出卖人请求给付。至于债务不履行的损害赔偿，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何，也值得探讨。按照赔偿的标准应与所受的损失相当的这个法律规定，出卖人在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，买卖标的物的涨价部分，事实上就是前买受人可期待利益，应视为所失利益，故应列人赔偿范围之内，这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

（二）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同情形的处理。

这种情形也很普遍，但此时，由于房屋产权已经过户，第一买受人已经取得了该房屋的法律物权，已是房屋的合法所有人，这样，当出卖人将房屋卖给第二买受人时，出卖人事实上已是出卖他人之房屋，依《合同法》的有关规定，该出卖行为为无效。无效的买卖行为导致第二买受人未有成为取得该房屋的事实物权人，在这种不存在着事实物权与法律物权抗辩的情形下，物权的保护无疑是一定要保护有登记的物权，即取得了产权凭证的第一买受人，无须再考虑其他的问题。出卖人与第二买受人纠纷的处理，可按无效合同的法律规定去处理。

（三）二次买卖均未完成过户登记的物权确认处理。

二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权就仍为出卖人享有，也即是说房屋的法律物权人仍为出卖人，二次买卖的买受人是买卖房屋的事实物权人。这种情况下，原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。因为，基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行合同。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在出卖人确实有诚意要履行出卖房屋的义务时，买受人谁应取得房屋物权，值得探议。

我国原则上对不动产物权坚持登记要件主义，但也应允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素来决定物权归属的裁量权。虽然登记对不动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体现了效率和公平，也是对事实物权与法律物权抗辩关系的灵活适用。实践中，应当根据不同情况，予以合理的处理：

1、出卖人已将产权证书移转与买受人或有关单位的。

这种情况主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的；产权证书交由中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理产权过户手续的。

在这几种情形下，同时买卖房屋事实物权人的买受人谁占有这样的条件，谁获得物权的条件就越大，也说明其已是准法律物权人，该合同的履行就优先于另一合同，买卖房屋的物权应确认归其所有。

2、二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请求权时间上的先后。

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果，仍然是适用法律物权优先于事实物权的原则。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

三、结尾语

从确定物权正确性的角度区分法律物权和事实物权，是物权区分原则和物权公示原则运用的结果。事实物权与法律物权的抗辩原则是：1、这两种权利在不同的范围内，均有受法律保护的必要性，那种认为绝对保护法律物权或者事实物权的片面看法是错误的；2、法律物权和事实物权的承认与保护有不同的条件和规则。在不存在交易第三人利益的情况下，绝对地保护法律物权是违背交易公正的基本原则的，也是没有必要的。但是在第三人根据公示原则取得物权的情形下，就必须坚持首先承认法律物权，采用公示正确性推定的方式，保护第三人的取得。此时对事实物权的限制，在法理上仍然是公平的，因为此时保护交易安全不但更为重要，而且符合物权法的法理。