房产专业律师张付杰谈购买房屋注意事项

商品房买卖过程中，由于房屋标的较大，相对方实力悬殊明显，操作风险和陷阱也非常多。实务中，因不懂而吃亏的购房者大有人在。现就购房中的主要风险和如何回避风险，上海房产专业律师——张付杰律师做出较为全面的分析，房屋买卖过程中，有不懂之处，或需要诉讼帮助

 商品房销售或预售过程中，存在的风险： 1、              开发商违法售房 部分开发商出于资金流转等原因，在未取得销售所需的相关文件和手续的情况下，提前进行销售或者预售，以期在现金回收过程中，逐步办理相关手续。但这种“先售后补”的违法销售行为往往难以遂愿，在有关部门发现后，对开发商进行查处的同时，大多也会给购房者办理房产证带来障碍，拖延购房者正常拿到，甚至拿不到房产证。 2、              交房日期拖延 由于工程进度等多方面原因，很多开发商不能按照事先在合同中的承诺如期交房，给购房者带来较大的损失。并且在签订购房合同中，很多购房者忽视了与开发商的约定明确的交付日期，由于约定不明确而使自己陷入不利的境地。 3、              房屋质量风险 由于在房屋买卖销售中，对房屋的实际各项质量标准没有具体而明确的约定，常使得实际户型与售楼时的说明户型、层高、门窗等质量品牌等有争议而发生纠纷。 4、              一房两卖 在二手交易时时常出现售房者由于贪图更高的出售价格，而在以签订和售房协议的情况下，再次签订合同将房屋卖与他人的情形。在此种情况下，原购房者的利益可能受到相当大的损害，而不能得到相应的适当赔偿。因此，在二手房交易时应特别注意此种风险的回避。 购房时，也可自行签订，也可以请律师陪同，自己签订过程中，应注意以下操作： 1、              在购买预售前认真查看相关准售材料。 在签订预售合同前，应详细查看房屋预售的“五证一书”，包括：商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书，尤其是商品房预售许可证。查看时，要记得看原件，而非复印件。 2、              要保留好商品房的销售广告和宣传材料以及其他有关开发商所作说明或承诺的材料。 3、              在签订合同时，注意签订购房合同，应是与开发商（房东）签订合同，而非中介代理公司以自己名义签订。详细约定交房时间，明确相应的赔偿责任以及免责条款。 4、              在签订房屋买卖合同前，要到房地产管理部门了解房屋目前的所有权状况和在房屋上所设的其他权利情况。签订合同后及时到管理部门办理相应的备案以及房产的更名等毕竟手续。 一般来讲，如果操作得当，做到上述几点，可避免大多风险。由于合同条款的大多格式化，对于处于弱势的个人来讲，需要做的除了谨慎还是谨慎。