购买商品房的注意事项

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一、签订认购(预订)书的前提条件 　　由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
　　由于商品房开发的特点，开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议的，属于类似意向书的法律文件。而就已经取得商品房预售许可证的项目所签订的订购协议，则具有预约签订正式合同的协议的特点，所交付定金应视为签约定金。
　　二、认购书(预订书)的基本内容
　　签署认购协议时，注意认购协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。由于认购协议系由出卖人制订，因此，买受人对认购协议内容一定要认真审核，防止出卖人在认购协议中设置对买受人不公平的条件。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　三、定金的处理
　　定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质。
　　律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示买受人，必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现如因故未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。
　　四、预售环节的商品房买卖合同
　　(一)签约前审查
　　律师应提示买受人,商品房预售应当符合下列条件：
　　1 、开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
　　2 、已取得建设用地规划许可证;
　　3 、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
　　4 、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　5 、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》;
　　6 、开发商已签订前期物业管理合同。
　　7 、已确定竣工及交付日期;
　　买受人委托的律师在签署合同前，除要认真审核开发商的上述销售许可文件及其他有关文件资料，还应审查：A、规划总平面图并了解该小区的规划条件;
　　B 、代理销售的，代理商的营业执照及资质证书及委托销售证明;C、临时业主公约;D、到房屋行政管理部门调查买受人欲购买的房屋之前是否存在一房二卖或被抵押的情形。
　　( 二)签约时买受人对房屋面积的知情权和开发商的义务
　　对商品房面积计算依据，买受人拥有知情权，开发商也有告知义务。开发商销售(包括预售、现售)商品房时，应在售楼地点将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅。
　　签署商品房预售合同时，买受人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
　　(三)商品房买卖合同的文本
　　律师应提示买受人,为便于在房地产登记机构进行预售登记或产权登记,商品房买卖应采用建设部、国家工商局联合发布的《商品房买卖合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部门同意的其他合同文本，买受人应特别注意《商品房买卖合同》范本中开发商已填上内容的空格部分，该部分的内容极易损害买受人的利益。
　　出卖人往往会制定补充协议，买受人应仔细审查补充协议，补充协议的内容往往容易损害买受人的利益。
　　(四)面积差异的处理
　　律师应提示买受人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
　　(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　由于开发商往往会改变面积差异的处理方式，故应特别提醒买受人予以注意。
　　还应注意，开发商提供的格式合同往往有“如对面积发生争议，委托某一机构进行测量”的内容，律师应提示买受人，应当增加“如对该机构的测量结果仍有异议，可另行委托测量”的内容。
　　(五)套内建筑面积与分摊的共有面积
　　律师应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为买受人独立产权，分摊的共有建筑面积部分为买受人与其他相关业主的共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
　　律师应提示买受人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并可约定如建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
　　(六)付款方式
　　律师应当提示买受人，也要注意采用按揭付款方式的风险
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