上海好律师解析小区车位车库的权利归属

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小区车位车库的权利归属


河南省政协委员闫琪等提出，开发商出售地下车库违法，地下车位不能销售，建议政府广泛宣传与地下车位相关的法律规定。《物权法》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下文简称《建筑物区分所有权司法解释》)施行后,关于小区车位和车库的归属问题一直存在争议,本文试对此进行讨论。

　　一、车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体

　　根据《建筑物区分所有权司法解释》第二条第1款的规定,车位、车库构成建筑物的专有部分:

　　(一)具有构造止的独立性,能够明确区分

　　构造上的独立性,称为“物理上的独立性”,即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开,并且可以与建筑物的其它部分相隔离。隔离,应采取“观念上的间隔”,即“无物理的间隔”,只要符合明确区分界线的要求,即使没有物理上的遮蔽性,也具有构造上的独立性,土地即为此例。所以,不同的车位车库之间的遮闭性可依观念上的隔离得以实现。上海好律师

　　(二)具有利用上的独立性,可以排他使用

　　利用上的独立性,又称为“使用上的独立性”,即建筑物被区分为不同部分后,每个单元都可以独立使用,其效用一般与单独的建筑物相同。车位车库的固有用途是车辆停放,而非通常的居住或营业,用途明确,具有排他性。车辆的出入有共同车道各出口,无须借助他人的专有部分,具有利用上的独立性。

　　(三)能够登记成为特定业主所有权的客体

　　也可以称为“法律上的独立性”或“形式上的独立性”。就不动产而言,登记为其公示方法。构造上和利用上的独立性是经济上的独立性,这些只有通过登记才能表现为法律上的独立性。“能够登记”,既包括了现在能够在登记机构登记簿上记载的部分,也包括了已具备前两项实质要件,但实践中尚未进行登记的部分，如有的地方对车位,车库,露台等均未纳入登记范畴。我国目前没有统一的车位车库登记制度,这只能说明不动产登记制度不够完善,有待各地登记机构不断改进。浦东律师咨询

　　二、车位、车库的类别及权利归属

　　车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所;本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：? (一)独立车库

　　独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中争议也不大。

　　(二)地面车位。

　　1、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

　　《物权法》第74条第3款的规定，可以分为两个部分：第一，占用小区共有的道路或其他场地修建的车位，也包括规划内违规将业主共有部分划为车位的部分，属于业主共有。第二，规划外新增加的车位，只要是占用业主共有的地方，那么新增加的车位归全体业主共有，而不允许房地产开发商或物业公司处分转让。

　　如果开发商是利用业主共有部分新增加的是车库，也应属于业主共有;反之，属于投资建设者所有，其处分应首先满足业主的需要，业主通过和开发商协商得到该车库。

　　2、开发商或物业公司无权处分共有车位

　　开发商和物业公司不得在小区的公共区域任意设立和经营停车位，只有在业主大会的决议许可下才能设立或经营车位，并且所得费用应当归全体业主所有，不过物业公司在业主大会的委托下，可收取一定的管理费，不得将停车位价金据为己有。没有无权利的义务,也没有无义务的权利。既然物业公司收取了管理费，就应该对小区内所停放的汽车负有相应的管理责任;如果丢失或损坏，就要根据其过错和管理费的高低等情形承担相应的赔偿责任。

　　(三)建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位上海律师

　　首层架空层位于建筑物的底部，是整栋建筑物的结构支撑，其规划的目的本身并不是为了停放汽车之用，大多是为了空气流通和防止潮湿。首层架空层不计入建筑面积，开发商无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，不具有利用上的独立性。当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。首层架空层属于《物权法》第74条第3款的规定的“其他场地”，占用后修建的车位、车库属于全体业主共有，开发商不能以出售、附赠或出租等方式约定权利归属。

　　屋顶平台，是指导位于建筑物顶盖，其直上方没有任何遮盖物的平台。屋顶平台不构成物权法上意义的专有部分，不能独立成为区分所有权的客体，也不能独立作为交易的客体。其也属于《物权法》第74条第3款的规定的“其他场地”。

　　(四)利用人防工程进行改造而成的车位、车库

　　人防工程可分为两类：一是单建人防工程，即为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑;二是结建人防工程，即结合地面民用建筑修建的防空地下室，但人防指挥等保密工程除外。目前，单建人防工程归属于国家所有并无争议，而对结建人防工程的所有权归属则分歧颇大。我国法律规定，城市新建民用建筑，必须修建人防工程，同时减免人防工程的土地使用费和其他税费

　　《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。上海好律师

但是，现行法律并没有明确结建人防工程的所有权，以至于理论和实务上认识分歧较大。概括而言，有三种不同的观点：第一，国家所有说。此种观点认为，结建人防工程属于国家所有，因为结建人防工程免交土地出让费及大部分相关税费。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》就指出，人防工程及其设备设施是国家的财产。第二，开发商所有说。此种观点认为，在房屋买卖合同中，结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定：“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”因此，作为工程建造者的开发商就应当享有所有权。第三，业主共有说。此种观点认为，住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，所以，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。另外，我国《人民防空法》第5条的规定实际上规定了住宅小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同共有，因为收益权是所有权的一项核心权能。?



　　规划用于人防工程的地下建筑，虽然后经批准临时改为车位、车库，但其规划性质仍然不是停放汽车而是人防工程，因此，并不属于《物权法》第74条第2款规定的可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其权利归属的车位、车库的范畴。但结建人防工程可以构成《物权法》第74条第3款所规定的“其他场地” ，占用结建人防工程的车位、车库即属全体业主共有。

　　因此，结建人防工程虽由开发商投资兴建，但在开发商销售商品房之后，其建造成本即转嫁至全体业主，因此，可以说结建人防工程是由全体业主投资建设的，应为小区业主所共有。就结建人防工程而言，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。

　　(五)规划用于停放汽车的车位、车库浦东律师咨询

　　这种车位、车库是依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的，《物权法》第74条对其做了两方面的规定：

　　1、《物权法》第七十四条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定，主要是针对现实中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放的现象而作出的限制，体现了法律对市场的干预。

　　(1)“首先满足业主的需要”的“首先”不是优先，而是不区分条件地优先满足业主的需要。为了满足业主的新需要，开发商只能向业主以外的人出租车位、车库，而不能出售。当开发商与业主无法就车位、车库的价格达成一致时，由具有资质的专业评估机构对车位、车库的价格进行评估，如果业主仍然不愿意以评估价格承租，开发商即可以对外出租。

　　(2)“业主的需要”中的需要，是指现实需要和使用需要。现实需要，即对于房地产开发商的现售或预售，如全部销售完毕，开发商在合理的期间内征求了业主的意见，且满足了业方的需要之后，可以对外出租;如并非所有单元均已出售，开发商只有在满足了业主的现实需要，考虑未出出售单元的潜在业主的充分需要的可能之后,才能对外出租。使用需要，即车位车库的购买或承租数量应在合理范围之内,并且只能自用,而非用于投资或出租。当然,合理的数量并不限于一户一个，是否合理由法官在具体案件中进行判断。。总之，满足业主需要只能是合理的需要，亦即只要满足业主基本的停车需要,即可认定已经满足。

　　2、《物权法》第七十四条第2款确立了建筑区划内车位车库权利归属的一般规则,遵循了“谁开发、谁受益”的市场调节原则。将车位车库作为独立的交易客体,为业主以后转让或出租提供了法律依据。

　　(1)约定的主体。上海好律师

　　该款中使用了“当事人”的概念,并未将约定的主体限定在开发商与业方上,在解释上,车位车库的原业主与新业主也应包括在内(只要符合“首先满足业主的需要”原则,业主之间可以对车位车库作出特别约定)。同时,应该明确,开发商与部分业主之间可以约定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位车库”的权利归属;理由是,该款规定的逻辑前提是“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位车库”属于开发商所有,否则开发商无从“通过出售、附赠或者出租方式”与业主约定车位车库的权利归属。

　　(2)约定的时间

　　关于车位车库权利归属的约定时间,既可以在签订商品房买卖合同时约定,也可以在签订商品房买卖合同成立后,另行专门约定。另外, 《物权法》实施前已交付使用,而开发商与业主未就车位车库的权利归属作出特别约定的情况下,车位车库已作为小区业主的共有财产移交业主共同占有使用,此时开发商已无权再就车位车库的权利归属作出约定。

　　(3)约定的方式

　　该款约定的方式包括“出售,附赠,出租”等三种方式。在解释上,车位车库在性质上属于不动产,对于“出售,附赠”这两种方式,除了签订合同之外,尚需进行不动产登记,未经登记,不发生车位车库的所有权变动。对于“出租”,自双方的租赁合同生效之日起,承租人即取得租赁权。

　　《建筑物区分所有权司法解释》第二条所称的配置比例，是指车位车库与房屋套数的比例。规划部门对某一小区规定的配置比例，是综合考虑该小区居民的停车需要、经济发展等各种因素确定的。一旦确定，就具有法律上的意义。如果开发商没有按照配置比例修建车位车库，那么该小区就不能通过竣工验收，开发商的行为就构成违法。

　　三、不能依车位车库的建设成本是否摊入住宅开发成本来判断车位车库的权利归属上海律师

　　有观点认为,开发商如果把车位车库成本摊入了建筑成本中,并由业主分担了此项费用,则成为全体业主的共有部分,开发商对此没有财产处分权。这种观点值得商榷。

　　第一, 成本是标的物价格构成的主要部分，也是交易活动中当事人双方讨价还价的重要依据。当事人在提出或接受一个合同价格时，成本总是当事人做价格决定时的考虑因素，所以在具体交易价格的形成过程中，成本计算总会明确或隐晦地发生直接或间接的作用。但交易中所有权的归属是一种法律效果，安排交易标的物所有权的归属应依据当事人的意思表示，而经济意义上的成本计算并不等于法律意义上的意思表示。在一个交易中，对标的物价格达成一致是合同得以成立的必要条件，但是价格上达成一致并不等于成本计算上也达成一致。具体的交易价格主要是由供求关系决定的，而不是由一方当事人成本加利润的计算结果决定的，卖方不会因其物品成本很低就提出一个低价，买方也不会因卖方物品成本很高就会接受一个高价，因为个别成本的高低与具体物品的效用、需求等并不成正比。所有权的转移依据的是买卖双方的意思表示，如果发生所有权归属纠纷时以一方的成本计算解释价格合意，进而解释所有权归属的意思表示内容，难免产生违背合同当时合意的偏颇结果。

　　第二，从商品交易习惯来看，商品的制造费用是否计入另一商品成本，从来就不是所有权归属的判断依据。

　　第三，判断车位车库的成本是否分摊到建筑成本缺乏可操作性。房地产交易时，建设单位自主定价、报价，无需提供成本构成资料，也无需由物价部门核定价格，所以车位车库的成本是否摊入房价，根本无法确定。实践中，车位车库的相关成本均已摊入业主的购房款中，以成本是否摊入住宅开发成本来判断车位车库的权利归属没有意义。
　在市场决定价格的情况下，开发商将公共设施建设费用计入房价构成，房价未必上升;开发商未将公共设施建设费用计入房价构成，房价未必降低。既然我们不能假定一个具体房屋交易价格中一定包括公共设施建设成本，那就不能通过价格构成分析计算出公共设施所有权的归属。

　　四、依开发商与业主之间的约定来确定车位车库的权利归属的思考

　　《物权法》第七十四条第2款通过当事人约定的方式对确定车位车库的权利归属，其立法理由如下：(1)遵循私法自治的原则，有利于争议的解决;(2)符合市场经济的内在要求，通过市场机制解决纠纷(3)有利于对车库的有效利用和管理。浦东律师咨询

　　但是，在目前的房地产买卖中，购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上存在重大差异，购房合同由开发商提供，开发商完全可以通过格式条款作出对购房者不利的约定，将车位车库归其所有，购房者只能被动得接受，没有商量的余地。

　　综上,车位、车库作为特殊商品，其具有公共属性和社会属性，而不应仅仅关注其营利性。对于保证车位公益性、社会性、公共性以及如何实现车位民主化的目标，需国家宏观调控部门和房地产主管部门，应当抓紧研究并制订政策和措施，鼓励开发商多修多建车位。为此，政府部门可从两方面予以规范：(1)依据《城市居住区规划设计规范(GB50180-93)》的规定，根据本地区自身经济发展水平、停车需求状况规定自己的标准，修改上述设计规范，或者在规划时采用科学的方法确定配置比例来满足本地区的停车需求。(2)在实践中，在确定车位、车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。如此一来，开发商就可以以此为由将其出售或出租给业主以外的人使用，这极大地损害了业主的权益，此时政府需要对交易的价格进行干预，保证交易的公正公平。

　　【相关法律规定】

　　《物权法》:

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《建筑物区分所有权司法解释》:上海律师

　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

　　(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;

　　(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;

　　(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

　　第五条　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

　　《人民防空法》:

　　第五条　国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

　　国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
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