卖方如何签订《上海市房地产买卖合同》？

一、如果房屋有抵押贷款而且需用买方的首付来还贷，应当注意时间上的衔接卖方如果还有银行抵押贷款未还清，通常卖方都要求用买方支付的首付来办理提前还贷。这时，卖方应当注意首付、还贷、抵押注销、产权过户等手续在时间上的衔接，最好先向银行咨询办理提前还贷的手续，而且最好不要将各个步骤的时间限定得太死，要留有一点余地。     卖方向银行咨询提前还贷手续时，应当重点咨询这几个问题：
    1、 是否需要预约提前还贷？银行一般都需要预约，有的规定提前一周预约，有的规定提前一个月预约。
    2、  提前还贷是否要支付违约金？如果贷款期限还不足一年，可能会支付违约金，如果超过一年，一般不需支付，具体应当看《贷款合同》是如何约定的。
    3、  提前还贷的时间是否可以确定？
    4、  提前还贷后，银行几日内可以出具《他项权证》？有的银行规定当天可出，有的银行规定三日后可出。卖方拿到《他项权证》之后应当到房地产交易中心办理抵押登记的注销手续，然后才能过户交易，因此卖方还应直接或委托中介向房地产交易中心咨询申请抵押登记注销手续后多长时间才能办理过户交易手续。因此卖方拿到首付到过户可以用下面的流程图来表示：
    卖方预约还贷——买方付首付——卖方到银行还贷——卖方拿到银行《他项权证》——申请办理抵押登记注销手续——过户交易。
    在用首付还贷直到过户的程序中，卖方能控制步骤是有限的，主要还是取于银行和交易中心，因此在签订合同时卖方不能将上述步骤的办理期限约定得太死，如：“乙方应在10月10日前支付首付，甲方应在10月20日前办理提前还贷手续并应在10月25日前办理抵押登记注销手续”，这样一来，如由于银行的原因导致时间拖后，卖方也要承担违约责任。
    因此要按“时间节点”加“条件”来约定甲方的还贷义务，如：“甲方在取得买方首付之日起三个工作日内，且于抵押权人（指银行）许可的最短期限内办理提前还贷手续，并由中介方收执抵押登记注销的有关资料，代为（或陪同甲方）办理抵押登记注销手续”。
    二、如果房款通过中介监管，应当约定该房款系中介代买方支付对首付的支付方式一般有三种情况：
    1、在卖方约定的还贷当日，由买方直接将首付付到卖方的贷款银行。这种方式对买方而言是较为安全的，可以保证首付不被卖方挪作他用，又可以保障卖方可提前还贷，因而笔者建议按这种方式较为妥当；
    2、在合同约定的期限内，买方将首付直接交给卖方。这种方式对买方而言存在一定的风险，因买方会担心首付被卖方挪用而不被用于还贷；
    3、在合同约定的期限内，买方将首付付至中介，由中介监管。卖方向银行预约还贷时间后，再由中介将首付付到银行。这种方式对买方而言，同样存在一定的风险，因房款有被中介挪用可能。尽管这种可能性并不算太大，但由于目前对中介资金的监管制度还不健全，一旦出现的话给当事人造成的损失将是巨大的，而实务中也确有这样的案例，因此笔者建议如果一定要监管的话最好通过银行。不论通过哪种方式监管，对卖方来说，在合同中应当约定监管方是“代买方付款”的，而不是监管方是“代卖方收款”的。如果是前者，那么如果监管方不付款给卖方，卖方还可以要求买方付款。如果是后者，卖方就不能要求买方付款了。
    三、卖方什么时候能拿到买方的银行贷款，买方通过银行贷款来支付房款的内容，应当已经在《居间合同》中予以明确。买卖合同中应当对这些内容予以重复、强调或者进行补充和修改。卖方应当再次明确银行贷款的风险是由买方来承担的，卖方仅是配合提供有关资料，如果由于贷款政策变化或买方信用原因造成贷款不能按期发放，买方应当承担违约责任。
  贷款的放贷时间和放贷方式都由银行和买方在贷款合同中自行约定。就放贷时间而言，银行可以见《收件收据》放贷（需另行支付手续费），也可见《房地产权证》放贷。就放贷方式而言，银行可以将房贷直接划到卖方在贷款银行开设的账户（多数银行为保证房贷专款专用，要求直接划给卖方），也可将房贷划到买方自己的账户。
    对卖方来说，当然最好是见《收件收据》放贷，而且最好是放到卖方自己的账户，而买方的想法可能正好相反，希望见《房地产权证》再放贷，而且最好放到买方自己的账户。但由于《贷款合同》是由买方与银行签订的，所以如果不在《居间合同》或《房地产买卖合同》中明确约定，那么买方肯定是选择最有利于他自己的方式签《贷款合同》。
    在通常情况下，见《房地产权证》放贷以及放贷到卖方账户是比较公平的一种做法。因为，如果见《收件收据》就放贷的话，此时买方尚未取得产证，而卖方就取得了几乎全部房款，对买方有失公平。而买方的房贷有银行信誉保证，在取得《房地产权证》后由银行将房贷直接划给卖方一般并不存在风险。
    但是，如果卖方在价格或者付款方式等方面做了一些让步，卖方也可以此作为交换条件，要求在取得《房地产权证》之前就取得贷款，这些当然都取决于双方怎么进行协商和谈判。重要的是：卖方一定要清楚，并非一定要等到《房地产权证》出来才能拿到房贷。