上海市房地产买卖合同纠纷律师《代理词》
代理词
审判长:
上海元始律师事务所接受原告付某某、郭某某委托,指派本所律师丁静参加(2009)浦民一(民)初字第***号房屋买卖合同纠纷一案,今天依法出庭参加诉讼,现就本案发表如下理意见:
一、被告解除《上海市房地产买卖合同》的行为无效。
1、被告不享有合同约定的未及时办理贷款手续的单方解除权。《上海市房地产买卖合同》补充条款约定,被告享有解除权的条件是“乙方未按贷款约定及时办理贷款手续,并且逾期15个工作日”。但一切证据都证明了原告一直在努力办理贷款,绝对不是被告所称的“贷款也迟迟没有办理”。因此,双方约定的被告解除合同的条件未成就,被告不享有解除权。
2、被告不享有合同约定的逾期付款的解除权。《上海市房地产买卖合同》第九条的规定“乙方逾期未付款,甲方应书面催告乙方,自收到甲方书面催告之日起的7日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方面解除合同”,乙方享有解除权前提条件是经过一个 “催告程序”。到目前为止,原告从来就没有收到过被告的书面催告,双方约定的逾期付款解除权的条件没有成就过,被告不享有合同约定的解除权。
3、被告在房价上涨的情况下解除合同违反了诚实信用原则。
二、被告应当继续履行《上海市房地产买卖合同》,及时配合原告办理房地产转让过户手续。
三、被告应当赔偿迟延履行合同给原告造成的税费损失54000元。
1、2009年与2010年国家税费政策的变化。根据《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号)的规定,“2009年1月1日至12月31日,……个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房……对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”而根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的规定“自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税。”因此,2009年12月31日之前,原告为购买系争房屋需要支付差额营业税,2010年1月1日以后,原告为购买系争房屋需要支付全额营业税。
2、事实层面:原告营业税的额外支出是由被告造成的。原告向渣打银行贷款获得审批的时间是2009年2009年12月4日,原告于该天通知被告配合过户,于2009年12月6日再次致函催告被告办理过户交易,后又于2009年12月9日致函给被告并再次要求办理过户。但被告一直不予配合。原被告曾经在《买卖居间合同》中明确约定了房屋价格为170万元净到手,因此被告的营业税应当由原告支出。现被告的行为导致了原告不必要的支出,损害了原告的可得利益,应当予以赔偿。
3、法律层面:被告应当赔偿原告的可得利益损失。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”我们认为:被告如果在2009年12月31日之前善意履行合同,原告将不再支出额外的营业税,这种“财产的不支出”也是一种利益,是当事人双方在签订合同时能够预见到的可得利益,这种可得利益的损失,被告应当依法予以赔偿。
4、原告损失的营业税的计算方法为:170万元×5.55%-(170万-卖家原来购买的价格)×5.55%=卖家原来购买的价格×5.55%,根据原告对被告房屋信息的了解,该房屋原来购买的价格约为100万元,因此原告主张54000元的营业税损失。
综上所述,我们的代理意见是双方签订的《上海市房地产买卖合同》应当继续履行,被告应当赔偿原告的营业税损失。以上意见请予采纳。谢谢!
代理律师:丁静
2010年 月 日
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