论房屋转租——以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为视角

【出处】《河北法学》 2010年第5期
【摘要】转租是以转租人与出租人的原租赁合同为基础，加之转租人与次承租人达成的合意以及原出租人对转租的承认结合在一起，形成的一种特殊的租赁关系。在转租法律关系中，存在着出租人与承租人之间的原合同关系、转租人与次承租人之间的转租关系、出租人与转租人的三种相互联系的法律关系。在这三个法律关系之中存在着出租人、转租人以及次承租人的利益平衡问题，如何衡平这几种利益关系，是稳定和繁荣房屋租赁市场成为法学界和司法实践部门共同关注的问题。
【关键词】转租；次承租人；代位权；追偿权
【写作年份】2010年


【正文】

　　在2009年7月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(后简称《解释》)之前，《合同法》第224条是对转租法律问题的唯一规定，本规定对转租问题进行了性质上的解释和原则的指导，具有很好的司法意义，但是因其规定过于笼统，缺乏司法实践中的可操作性，很难应对转租在现实中存在的复杂问题，因此在《物权法》出台后不久，最高法院对于转租问题结合《民法通则》、《合同法》和《物权法》进一步做出了明确的司法解释。在本解释中，转租问题规定在第15条至第18条，这就比较详细地将转租中具体法律问题进行了梳理，比较完美地解决了转租中存在的一系列法律问题，是一部不可多得的好司法解释。本文将以《解释》对转租问题规定为视角，结合相关法律规定，对转租问题进行详细的阐明。

　　一、从《合同法》第224条看转租的性质

　　《合同法》第224条对转租合同做出了明确的规定，即承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从中我们可以看出，所谓转租，是指承租人将租赁物之全部或一部分复出租于第三人(次承租人)，供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系之行为[1]。转租标的可以分为动产和不动产，本文仅以不动产中的房屋转租作为研究视角。

　　（一)转租和相似概念的辨析

　　转租与租赁权的让与，以及转租和租赁权转让是容易混淆的概念，对转租真实含义的理解是正确适用法律的前提，我们认为，转租与租赁权让与的区别在于：第一，就法律性质而言，转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同，而租赁权让与为租赁债权的转让；第二，就当事人各方的法律关系看，转租人于转租后，仍享有租赁权，同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系，基于此租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权。而租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，其原有位置由第三人代其位成为租赁合同的当事人；第三，就取得方法而言，转租中的次承租人租赁权的取得是权利设定的取得，而租赁权的让与中，受让人租赁权的取得是权力移转的取得；第四，就法律关系的内容看，转租中的次承租人对于承租人租金支付，一般分期进行，而租赁权的让与中受让人对于作为转让人的承租人，所需要缴纳的租金则一般须一次性给付对价；第五，合同中出租人扮演的角色不同，按照《合同法》第224条规定，合法的转租必须经过出租人的同意，而租赁权的让与不必经出租人的同意，承租人只需履行通知义务即可。

　　从理论上讲，租赁转让是指由第三人承担承租人租赁合同上的法律地位，而承租人完全退出租赁关系的法律事实[2]，它们之间的区别在于：其一，租赁转让是以第三人概括承担承租人租赁关系上权利义务为内容的合同，性质上属契约之承担。而转租则是承租人与次承租人订立另一新的租赁合同，合同内容并不是将承租人基于原租赁合同所生之权利义务概括转让给次承租人。其二，租赁转让的法律后果是承租人脱离租赁关系，不再有承租人的地位，由受让人完全取代承租人的地位成为租赁合同一方当事人。而在转租关系中，转租人(承租人)不脱离原租赁关系，次承租人并不取代转租人的地位成为原租赁关系的当事人，而是在转租人与次承租人之间建立另一新的租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人再设立一个新的租赁权。其三，第三人通过租赁转让的方式取得租赁权的，就权利取得方法而言，属于移转的继受取得。次承租人通过转租合同取得租赁权的，是在转租人享有租赁权的基础上以同一标的物再创设一新租赁权，属于创设的继受取得[3]。

　　（二)转租中的法律关系

　　根据《合同法》第224条的规定，承租人在出租人同意转租的情况下，可以将租赁物出租给第三人，从而形成了出租人、转租人与次承租人三者之间相互联系的法律关系：

　　1.转租人与次承租人之间的关系

　　转租人与次承租人之间的转租合同成立生效后，除合同有特别约定外，双方权利义务与普通租赁合同上当事人的权利义务内容并无差异。应注意的是，由于转租是建立在转租人租赁权基础上的行为，次承租人的新租赁权以转租人的租赁权为前提而成立[4]，故次承租人对租赁物的使用收益权能受转租人使用收益权能范围的一定限制。例如转租合同上所定之租赁期限不得超过原租赁合同的期限，否则原租赁合同因期限届满而终止后，次承租人继续占有租赁物就属于对出租人构成无权占有，出租人可基于所有权向次承租人请求返还所有物。正因为此，本解释第15条规定：“转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。”

　　2.出租人与承租人(转租人)之间

　　首先，出租人与承租人间的租赁合同效力不受转租行为影响继续有效存在，出租人和转租人各自继续享有合同上的权利和承受合同上的义务。其次，次承租人对租赁物造成损失时，承租人应向出租人承担损害赔偿责任。但需指出，《合同法》第224条规定的，“第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”，应解释为因可归责于第三人(即次承租人)的事由造成租赁物损失时，承租人才应向出租人承担损害赔偿责任，如果在转租期间如发生不可抗力致使租赁物毁损灭失的，承租人无须因此承担赔偿责任。

　　3.出租人与次承租人之间

　　在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的同意，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任。当然，我们这里说的出租人与次承租人不发生法律关系指的是基于合同责任的关系，在两种情况下，出租人可以基于其对出租房屋的所有权，与次承租人发生法律关系：第一种情况是次承租人对出租房屋的破坏，此种情形下，出租人可以依照侵权请求权要求次承租人承担责任；第二种情况是，当出租人与承租人合同中止后的情形。在原租赁合同中止后，发生两种法律结果，第一是根据《解释》第15条规定，转租合同期限不得超过原合同，承租人与次承租人的转租合同自行中止，第二是在原合同中止后次承租人对出租房屋的占有就从有权占有变成了无权占有。因此，基于这两种法律结果，出租人作为房屋所有权人有权要求次承租人挪房，对于逾期不挪房的次承租人，出租人也可以基于对房屋的侵权请求权要求次承租人承担因此产生的一切费用。因此，《解释》在第18条作出规定，“房屋租赁合同中止履行后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费的，人民法院应予支持。”我们认为，这样的规定尚不全面，因为其忽略了承租人在次承租人逾期挪房中的作用问题。次承租人对房屋的合理占有基础是与承租人签订的转租合同，如果因为转租人(承租人)的过失致使转租合同期限超过了原合同期限的话，次承租人在向出租人交付逾期挪房费用后，应该有权向承租人追偿，当然，如果承租人没有过失的话，则不承担责任。此外，如果因为承租人的原因使转租合同没有得到出租人同意的话，那么，有过错的承租人应该承担缔约过失责任，责任的范围应该包括对善意次承租人腾房费用的承担，因此，在次承租人缴纳逾期费用后，可以向有过错的承租人追偿。

　　（三)从比较法上理解《合同法》第224条的性质

　　从比较法角度观察，各国民法对转租行为的态度有所差异，大致可分为如下三种：自由主义立法模式、限制主义立法模式和区别主义立法模式。

　　自由主义立法模式是指除出租人与承租人之间存在不准转租的特别约定外，承租人可自由转租，无须征得出租人的同意。法国和俄罗斯是这一立法模式的典型代表，如《法国民法典》第1717条规定，承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如租约本身禁止其享有此种权利时，不在此限。又如《俄罗斯联邦民法典》第615条第2款规定，承租人经出租人的同意后，有权将租赁财产再出租并将租赁合同的权利和义务移转给第三人(转租)，有权将租赁财产提供第三人无偿使用，以及将租赁权进行抵押，作为投资注入商业合伙和商业公司的注册资本或作为股金投入生产合作社，但本法典和其他法律文件有不同规定的除外。此种立法模式的理由是租赁合同不以出租人对租赁物享有所有权为生效要件，不产生所有权转移的法律后果，承租人将其对租赁物的使用、收益权授予他人，并未损害出租人的所有权，又可使租赁物获得充分的利用。

　　限制主义立法模式是指承租人转租须经出租人同意，非经同意不得转租。德国、日本是这一立法模式的典型代表。《德国民法典》第540条第1款规定，非经出租人许可，承租人无权将租赁物交给第三人使用，尤其无权将租赁物转租。《日本民法典》第612条规定，承租人非经出租人承诺，不能将承租权让与或将租赁物转租。承租人违反前项的规定，让第三人对租赁物使用或收益时，出租人可以解除契约。此种立法模式的理由是承租人虽占有租赁物，但并不对其享有物权，其对租赁物为使用、收益的权利仍为债权。如承租人将租赁物转租他人，则次承租人之租赁权未有充分的权利支持，从而无从对抗出租人之所有权。

　　区别主义立法模式是指针对转租的不同情形采取不同的立法态度，租赁物为动产时，采限制主义立法模式，租赁物为不动产时，则采自由主义立法模式。意大利及我国台湾地区是这一立法模式的典型代表。《意大利民法典》第1594条规定，除有相反约款，承租人有将承租物转让他人的转租权，但是未经出租人的同意不得转卖契约。涉及动产的，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。我国台湾地区“民法”第443条规定，承租人非经出租人承诺，不得将租赁物转租于他人。但租赁物为房屋者，除有反对之约定外，承租人得将其一部分，转租于他人。承租人违反前项规定，将租赁物转租于他人者，出租人得终止契约。此种立法模式的理由是动产流动性强，如允许自由转租，则出租人无从了解和控制租赁物，出租人承担的风险因此大大提高。不动产无法移动，出租人对次承租人使用不动产的情况进行监督比较便利，故以不动产为标的的转租无须出租人的同意[5]。

　　从比较法上我们可以看出，我国《合同法》第224条对转租的规定属于德日限制主义立法模式，这种立法模式着重保护的是出租人的权利，虽然此种模式可能在一定程度上会阻碍房屋租赁市场的流动性，但是对稳定市场秩序，保护出租人权益却有很大益处，尤其是对我国现阶段房地产市场过热，违规操作过多的情形有很大帮助。因此《合同法》第224条的限制主义立法模式是符合中国实际国情的。

　　二、出租人对转租的同意权

　　按照《合同法》第224条规定，出租人同意承租人转租的，转租合同有效，但是并没有规定如果出租人不同意或者没有明确表态下的转租是否有效问题。在《解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持。因房屋租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本条解释在《合同法》规定的基础上，比较完善地回答了原出租人的同意权行使问题。对此的理解，首先要厘清在未经出租人同意条件下，擅自转租之时转租合同的效力问题。

　　（一)出租人同意权的讨论

　　按承租人转租租赁物的行为，不论是征得出租人同意还是擅自所为，就性质而言均属出租他人之物的行为。在采取物权行为独立性理论的国家或地区，如德国和我国台湾地区，出租他人之物的合同是债权合同，属于物的负担行为，该合同的成立和生效并不以出租人对租赁物有处分权为要件[6]，因此，擅自转租他人之物行为虽不适法，但其转租合同作为债权合同仍然有效[1]。转租人对次承租人负有提供租赁物以使用收益的义务，而次承租人则有交租的义务，任何一方有不履行合同的行为，应负债务不履行的责任。由于我国现行民事立法通说并不采纳物权行为独立性理论，并不区分负担行为和处分行为，因此，在解释擅自转租合同效力时，上述理论并不能当然被运用，而应以我国现行的民法理论和立法为依据。在《解释》出台以前，对转租合同有几种不同学说：第一种学说认为，擅自转租合同属于效力未定的合同(可追认合同)，理由是承租人本无转租权，其行为属于无权处分他人的财产，因此，该合同的效果如何取决于有权利人的认定[7]。第二种学说认为，未经出租人同意的转租合同无效[8]。第三种学说认为，未经出租人同意的转租合同有效，其理由是擅自转租的合同并不属于《合同法》第51条规定无效合同的几种情形，而且该说进一步认为，在擅自转租的情形中，无论将转租合同解释为有效还是无效，次承租人占有租赁物，对出租人而言均为无权占有，出租人都可基于所有人的地位向次承租人行使所有物返还请求权[2]。

　　根据《解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持。我们认为，本解释实际上是明确了未经出租人同意的转租合同实际上是效力未定的合同，这是因为：首先，转租合同在承租人与次承租人的合意达成之时，已经成立，但是是否生效取决于承租人是否根据《合同法》第224条事先经过出租人同意，如果出租人同意的话，那么转租合同从达成合意之时就已经生效，同样道理，如果出租人明确表示不同意的话，那么转租合同就因为有权力的出租人否定表示而归于无效；其次，承租人在事先没有得到出租人同意的情况下擅自出租房屋，当然属于无权处分的行为，根据《合同法》关于无权处分的规定，其合同效力处于不确定状态，即如果出租人行使追认权，那么转租合同就自始有效，如果转租人不予追认，那么转租合同就归于自始无效，过错一方应该承担缔约过失责任。因此，我们认为，转租合同在出租人作出明确表示之前的效力处于不确定状态。

　　（二)出租人撤销权的行使

　　从《合同法》第224条规定来看，我国法律对转租的立法模式属于限制主义立法模式，不过该条规定又存在与德国等限制主义立法模式不同之处，那就是我国采取的是授权规范，这与德日民法典直接采用禁止性规范，明定“非经出租人同意，承租人不得转租”的作法有所不同。“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”并不能反推出“承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人”的结论，也不能排斥“承租人非经出租人同意，亦可将租赁物转租给第三人”的结论。虽然该条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定表明《合同法》对擅自转租行为的消极态度[5]。既然我国立法对待转租合同效力认定并不是完全的限制主义，那么，对待转租合同的效力判定上就不能完全归于有效或者无效，而应该将其定性为效力待定的合同。对待效力待定的合同之时，法律会赋予真正权利人以撤销权来保障自己的权利，处于社会经济考虑，这个撤销权行使是有期限限制的，就转租合同撤销权行使期限来看，《解释》规定为6个月。因为在未经出租人同意的转租合同中，出租人行使的撤销权性质为形成权，即一经行使，就发生效力，与形成权对应的是除斥期间。除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内如果不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。除斥期间具有如下特点：1.除斥期间一般是不变期间，不因任何事由而中止中断或者延长；2.除斥期间消灭的是权利人享有的实体民事权利本身，如追认权、撤销权、解除权等。3.除斥期间规定的是权利人行使某项权利的期限，以权利人不行使权利作为适用依据。4.除斥期间自实体权利成立之时起算。因此，本解释规定的出租人行使权利的“6个月”不得延长和中断中止，权利的发生从出租人知道，或者应当知道之时起算。如果出租人知道或者应该知道其转租的事由，而怠于行使权利，那么该撤销权即归于消灭，因此本解释又进一步规定了出租人没有行使权利的法律后果，即“在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定承租人签订的转租合同无效的，人民法院不予支持”。

　　（三)出租人的推定同意

　　在法律规定期间内，出租人撤销权的行使是对效力待定转租合同效力的否认，因此，在一定期限内，出租人一天不行使撤销权，转租合同的效力就一天得不到确定，这种效力处于不明确状态的合同对社会经济发展很不利，所以，法律在对无权处分合同效力认定中，在赋予真正权利人撤销权的同时，也同时相对规定了一定的除斥期限来督促权利人及时行使权利。这种对合同效力起到至关重要的形成权必须在除斥期间内行使，否则，一旦过了这个时期，法律就会以社会经济利益稳定为重，将真正权利人怠于行使权利的表现，推定解释成为视为同意。在转租合同中，一旦法律做出视为出租人同意转租的推定后，那么这个原效力待定的转租合同将被认定为自始有效，转租合同规定的权利义务关系开始约束合同当事人。

　　（四)次承租人的诉讼第三人地位

　　次承租人在转租诉讼中是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人在《解释》中没有作出明确的规定，我们认为，次承租人是作为无独立请求权的第三人参与诉讼的。这是因为：首先，次承租人因其与承租人之间的转租合同而有权利义务关系，但是次承租人与出租人之间并没有合同之间的关系，也不可能干涉到出租人与承租人之间的法律关系中，次承租人参加诉讼仅是对出租人与承租人纠纷标的有利害关系。其次，因为次承租人与出租人之间没有必要的联系，其与出租人和承租人之间的纠纷也没有法律意义上的联系可言，因此，一般情况下次承租人参与到诉讼中来必须要依附于承租人的诉讼地位来主张自己的权利，而不能单独作为诉讼一方独立行使诉讼权利。

　　三、转租合同中次承租人的权利

　　本《解释》对次承租人权利保护方面做出的规定是一大亮点，其在第17条规定：“因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”这就赋予了次承租人三大权利：清偿代位权、合同解除抗辩权和追偿权。

　　（一)次承租人的清偿代位权

　　我们认为，《合同法》将出租人的法定解除权作为形成权进行规定，主要在于维护出租人在租赁合同中的利益问题——收取租金，出租人的利益如果不能得到保障，那么原出租合同之目的便不能实现。《合同法》第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告合理期限，仍未按期支付时，出租人可以解除合同。”在转租合同中，租赁房屋的实际占有和使用人为次承租人，向出租人缴纳租金维持原出租合同的却是转租人(承租人)，如果因转租人的原因没有向出租人及时交纳租金，出租人便可以依据《合同法》第227条规定要求解除租赁合同。一旦原出租合同解除，以此为基础的转租合同就失去了存在的理由，次承租人的利益将受到损害。如果次承租人完全具备支付租金的能力，并且有意愿将转租合同延续下去，那么，是不是可以突破合同相对性原理，改由次承租人代承租人向出租人支付租金以延续出租合同呢？在《解释》没有出台之前，根据对《合同法》第224条关于转租条款的解释，出租人与承租人间的租赁合同不受转租的影响，出租人只能向承租人主张收取租金，次承租人并不承担向出租人支付租金的义务[9]。这种理解较为严格地遵循了合同相对性原则，但是根据民法理论，除根据债之性质，必须债务人亲自为履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行外，第三人可以为清偿人，此种情况下，第三人代为债务人向债权人清偿时，无须得债务人或债权人之同意。在房屋租赁合同中，次承租人代位向出租人偿付租金，以维护自己承租利益的稳定性，对出租人和转租人均无不利影响，而且完全符合民法保护作为弱者的承租人利益之价值取向，并且可以防止房屋出租人与房屋转租人间的恶意串通[10]。因此，《解释》第17条明确了次承租人的代位清偿权，并赋予了次承租人的代偿清偿权以形成权的效力。这样的规定既符合合同法维持合同的基本理念，又维护了次承租人与出租人的权益。我们认为，对本条的规定可以做延伸解释：出租人因承租人怠于交纳租金为由行使解除权之前，应对次承租人履行告知义务，否则不得行使解除权。此外，次承租人在接到出租人的解除通知后，应在合理期间内决定是否行使代偿权，超出这个期间而不代位清偿的，视为放弃代位清偿权，原合同解除，转租合同也将因原出租合同解除而相应中止。

　　（二)次承租人的合同解除抗辩权

　　按照《合同法》第94条规定的解除合同具体情形中，将当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的作为合同解除的法定依据。在出租人与承租人之间订立的房屋租赁合同中，承租人以按期、及时、完全的缴纳租金为其主要义务，如果承租人对房屋租赁合同约定的债务拖欠履行，这势必造成出租人合同利益的损失，按照《合同法》第94条的规定，出租人有权行使合同解除权，并可以依照该法第114条关于违约金规定要求违约的承租人支付违约金。对转租合同而言，出租人与承租人之间的原房屋租赁合同是承租人与次承租人转租合同的前提和基础，如果出租人行使合同解除权解除原房屋租赁合同的话，那么在此基础上建立的转租合同势必会受到提前终结的影响，因此会影响到次承租人的利益。

　　按照《解释》第17条的规定：“次承租人请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应该支持。”这就赋予了次承租人对待出租人合同解除权的抗辩权。一般来说，抗辩权是权利人用以对抗他人请求权的权利，其作用在于防御，而不在于攻击，因此必待他人之请求在先，才可以对其行使抗辩权。因此我们认为，在出租人解除合同时，次承租人行使解除抗辩权应有三个前提条件：第一，转租合同的有效性是次承租人行使抗辩权的前提，如果转租合同本身无效，或者原出租合同无效的话，次承租人就失去了对抗出租人解除权的正当性基础；第二，次承租人应以完全清偿作为抗辩基础，即次承租人代位清偿应当包括三部分：承租人拖欠的租金、因承租人拖欠租金而产生的利息损失、根据原出租合同产生的违约金，次承租人只有将这三部分金额完全代位清偿，才可以达到抗辩效果，正因为此，又引伸出出租人应有通知次承租人清偿完整金额的义务，如果因为出租人的原因，次承租人未能全额清偿，则依然发生抗辩效果；第三，抗辩权的重要特征就在于防御性，在出租人没有行使合同解除权之时，次承租人不能，也没有必要行使以代为清偿为内容的抗辩权，出租人行使合同解除权是次承租人行使解除抗辩权的前提条件，如果基于对转租人经营恶化情形的担心，次承租人欲提前代替其清偿，出租人可以考虑接受与否或提存。

　　（三)次承租人的追偿权

　　为了维护次承租人权益，或者也基于对出租人实际利益的考量，《解释》使次承租人与出租人之间突破了合同相对性原理，而使次承租人向出租人行使代位清偿权，但是归根到底还是次承租人代替承租人履行本来应尽的义务，因此，必然要赋予次承租人以追偿权来弥补其损失。《解释》第17条后半款规定，次承租人代位支付的租金、利息和违约金超出其应支付的租金数额的，可以折抵租金或者向承租人追偿。这实际上有两层含义：其一，在次承租人代位清偿了承租人应付出租人的租金后，有权向承租人追偿。这是因为，次承租人的代位清偿使得消灭了出租人与承租人之间的债权债务关系，承租人因此而获得了不当得利，故代替承租人清偿债务的次承租人有权向承租人追偿。其二，实际上明确了次承租人代位清偿后追偿问题，即追偿的金额应该首先折抵次承租人向承租人缴纳的租金，如有剩余尚未弥补的，才可以向承租人行使追偿权。




【作者简介】
朱巍，单位为中国人民大学法学院。


【注释】
[1]黄立.民法债篇各论•上[M].中国政法大学出版社，2003.294，297。
[2]钟小文.浅析转租法律问题[J].华南师范大学学报•社会科学版，2004，(4)。
[3]郑玉波.民法债篇各论[M].三民书局，1986.248。
[4]史向宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.183。
[5]苏号朋.转租的法律结构分析——兼评《合同法》第224条之不足[J].浙江社会科学，2007，(2)。
[6]王泽鉴.民法学说与判例研究•5[M].中国政法大学出版社，1998.85。
[7]隋彭生.合同法要义[M].中国政法大学出版社，2003.526。
[8]杜万华.合同法精解与案例评析•下[M].法律出版社，1999.467。
[9]李国光.合同法释解与适用[M].新华出版社，1999.1080。
[10]王秋良，蔡东辉.合法转租之次承租人利益保护的若干问题[J].政治与法律，2003，(6)。