谈上海拆迁新政草案

发布日期：2011-09-26 作者：张付杰律师

动拆迁，既是城市建设和房地产开发的重要前提条件，又是改善民生和提升居住品质的重要领域。上海这次动拆迁政策，从征收到补偿再到评估，从多个环节确保保障民生，让利于民，将确立“数砖头加套型保底”的创新制度，即居住房屋的拆迁补偿安置以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴主要是针对缺乏煤卫设施的住户，增加不超过15平方米补贴。而对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，纳入住房保障解决。这一政策的实质是，政府更多地让利于民——最底层的拆迁户。以下张付杰律师对草案作简要评析：
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(草案)》21日起公开征求市民和有关单位意见。征求意见截止日期为今年9月27日。
草案规定：
在被征收房屋市场评估价格的基础上，增加价格补贴；对属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加不超过15平方米建筑面积的套型面积补贴；对于经认定符合条件的居住困难户，还可增加保障补贴，或者可以优先购买经济适用住房；对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，应当给予奖励，具体标准由各区(县)人民政府制定。
旧城区改建房屋征收坚持“两轮征询”程序；被征收房屋的调查结果应当公布；分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布；区（县）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。只有为了公共利益的需要，方可实施房屋征收工作。
征收补偿方案应征求公众意见；对旧城区改建的征收补偿方案，区(县)人民政府应当组织听证会；房屋征收决定做出前，应进行社会稳定风险评估；被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经本区(县)人民政府常务会议讨论决定；被征收人、公有房屋承租人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；禁止采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁；禁止建设单位参与搬迁活动。
张付杰律师评析：
1、征收过程，继续“两轮征询”
旧城区改建房屋征收仍继续坚持“两轮征询”程序。被征收房屋的调查结果应当公布；区（县）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。房屋征收范围确定后，应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。
区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见，征求意见期限不得少于30日。对旧城区改建的征收补偿方案，区（县）人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会。
因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收中心应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。
2、补偿过程，应“有所为，有所不为”
《草案》结合上海市实际，在《征收补偿条例》的基础上，增加规定了房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为：
（一）新建、扩建和改建房屋及其附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；
（四）房屋转让、析产、分割、赠与；
（五）新增、变更工商营业登记；
（六）迁入户口或分户；
（七）其他不当增加补偿费用的行为。
违反规定实施所列行为的，不予补偿。考虑到实践中存在确需办理相关手续的情况，如新出生子女的入户等，同时规定，对于确需办理第（四）项至第（六）项所列事项手续的，在被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺的前提下，相关部门依法可以办理。
3、补偿详解
（1）危棚简屋增套型面积补贴
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但有特别规定的除外。评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收中心在征收范围内公布。价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区（县）人民政府制定。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额中增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制定。对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收中心应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。
（2）公有出租居住房屋补偿
对于政府规定租金标准的公有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照细则规定增加套型面积补贴。
（3）居住困难户优先购经适房
按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。其中的折算单价由区（县）人民政府发布。符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。经认定符合条件的居住困难户及其人数将在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区（县）住房保障机构在15日内进行核查和公布。如果对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
（4）停产停业损失有补偿
与居住房屋相比，因征收非居住房屋造成停产停业损失也有补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果被征收方认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收中心提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收中心再委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
4、评估过程，确保公正
（1）选定房产评估机构
房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收中心通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收中心或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。
（2）相关评估责任
房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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