房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析(18)

发布日期：2011-11-12 作者：110网律师

18.完工前收入确认及税款缴纳问题
　　问题：预售收入何时确认收入？月（季度）或年度是否属于预缴所得税？
　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）
　　第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
　　（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?
　　（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　（4）采取委托方式销售开发产品的，应于收到代销清单之日确认收入的实现。
　　国税函〔2008〕635号
　　现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有关填报口径问题明确如下：?
　　《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。”
　　国税发〔2009〕31号
　　第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省级国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
　　（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%
　　（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
　　（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
　　（4）经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
　　第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　如：2008年预收收入100，毛利15；2009年结转收入100，成本75，应纳税所得额：25-15=10。

没找到您需要的？您可以发布法律咨询，我们的律师随时在线为您服务