房地产信托投资基金的概念

发布日期：2011-12-11 作者：110网律师

对于很多人来说，房地产信托投资基金还是一个生疏且较为复杂的名词。其实其很好理解。首先，我们要先弄懂投资基金信托的概念。投资基金信托，就是指集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，共同分享投资利益。而加上“房地产”三个字，就是由专门投资机构从事房地产买卖、开发、管理等经营活动从而赚取利润。由此也可以看出，房地产信托投资基金正是可以平衡房地产企业资金缺乏的寒冬与个人投资者持币贬值的酷夏的一个全新的融资形式。因此，房地产投资信托基金是十分必要的。
科学的讲，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其最早产生于20 世纪中期美国的新英格兰地区, 经历了40多年的发展，美国的房地产信托投资基金市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他房地产信托投资基金市场，稳居全球的霸主地位。房地产信托投资基金在美国的成功，吸引了诸多西方发达国家和亚洲新兴国家的目光。进入21世纪以来，欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进房地产信托投资基金在其国家和地区的发展。从房地产的开发和建设所需资金来看, 房地产投资信托基金可以较低的成本来筹集资金, 它通过对现存房地产的获取和经营获得利润, 在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力, 促进了房地产的供给和房地产市场的发展。根据房地产投资信托基金的投资类型不同, 可将其分为三大类: 权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。
国内学者最早关注的是房地产投资信托基金发展的国际经验, 以探讨其在中国应用的可能性。早在2004年，毛志荣房地产投资信托基金对海外的发展现状做了较为全面的介绍, 并对房地产投资信托基金产品类别进行了深入的国际比较。2009年，许巧玲在详细阐述国际房地产投资信托基金的运作经验并提出了发展我国房地产投资信托基金的模式设想。此后, 越来越多的学者开始关注中国发展的路径，从而也促进了房地产信托投资基金的发展。

三．房地产信托投资基金发展的优势
    近些年来，越来越多的人在抱怨房价的迅猛攀升，房地产的暴利。很多房地产商凭借着这样的市场赚足了金子，而大多数普通老百姓只能眼睁睁的看着别人发财，而自己甚至因房价的飞涨而无家可归。长此以往，人与人之间的生活水平会相差的越来越大，贫富差距也会越来越大，最后必然会导致越来越多的社会矛盾。然而，房地产信托投资基金的发展就像一盏明灯般为这样的现状加了些许的亮光。
    对于广大的投资者而言，房地产信托投资基金风险低，回报稳定。首先,因为房地产信托投资基金一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风险。其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后,由于房地产信托投资基金投资于房地产,可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也比较可观。
此外，不仅是投资者，对于房地产企业而言,与债务融资相比,房地产信托投资基金是以股权形式的投资,不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款,房地产企业要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款。同时,由于房地产信托投资基金的分散投资策略,也大大降低了风险。
   由此观之，我国引入房地产信托投资基金是非常必要的。除此之外，引入房地产信托投资基金不仅对个人与企业有着这样那样的好处，对我国整体的宏观经济发展也有着一定的作用。
    首先,引入房地产投资信托基金有利于完善我国房地产金融架构。在国外，房地产信托投资基金的运作既涉及了房地产一级市场金融活动,也涉及了二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,同时也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,有力的解决了投资者与融资者资金有效转移的问题，优化了资源的配置，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此,推出房地产投资信托基金,将大大地提高房地产金融的完备性,是房地产金融走向成熟的必然选择。
其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高了金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力,提高金融体系的安全性。
再次,引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入,减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度,有助于缓解中国金融体系的矛盾。

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