购房者是弱者：专访《204条商品房买卖补充合同》制定者

发布日期：2011-12-25 作者：徐涛律师

秦兵，一个大学读工科的青年律师，他因制定了一份提醒消费者应对购房陷阱的《204条商品房买卖补充合同》而闻名国内。8月30日，秦兵和他的同事为荣耀宝座百余名业主诉开发商房屋面积缩水案专程来哈调研，本报记者对他进行了独家专访。
　我当律师，缘于曾经被骗
　记者：作为一名律师，你因为制定了一个《204条商品房买卖补充合同》而出了名。据说你最初不是学法律的？
　秦兵：是的。我读大学是在上海华东理工大学，学的是化工机械专业。1989年毕业后回山东老家参加工作，先后在山东新华制药厂、山东农药厂做过技术员。
　记者：那后来怎么当起了律师呢？
　秦兵：后来学法律、做律师跟我的一段被骗经历有关。1992年，我辞去公职开了一家电脑公司。我的一个非常好的朋友问我缺不缺钱，想借给我点儿。我说缺呀。他说要借给我20万，让我先打个借条。我打了借条给他，他领我去银行找行长贷款。他从行长办公室出来后说行长不批，借条让他撕了。没想到，三个月后法院的人来找我，说我欠债不还，有人告了我。后来法院封了我的账户。到现在我都敢凭良心说，我绝对没借那个朋友一分钱。
　记者：就因为这个促使你学了法律？
　秦兵：山东人民风朴实，我也一向如此。我跟我这个朋友的全家人都熟，没想到这么好的朋友竟来骗我！1995年，我输了官司，公司破产了，汽车也卖了，于是到北京去告状。有人告诉我应该找人大，我找人大，没想到找到的竟是人民大学。在那里，我去学了法律。当年的10月，我参加了律师资格考试，令人想不到的是，我一下子四科全部及格了，考了258分，也就是说顺利地通过了。
　记者：你就这样顺利地当上了律师？
　秦兵：考律师证对于我这个没有学过法律的人来说，其艰难令人难以想象。做律师的第一年是做律师助理，挣的薪水少得可怜，晚上只得去打零工养活自己。
　我做房地产专职律师出了名，是市场的需求
　记者：我注意到，你的名片上有“北京律师协会房地产专业委员会专职律师”字样，你为什么选择了房地产这个专职方向呢？
　秦兵：这跟我的那段买房子经历有关。那还是我在山东老家的时候，我买了一个门市房，没想到等开发商把房子建起来后，我的门市房没有像开发商最初承诺的那样是建在临街的，它成了“深埋”在楼群里面的一个，这下它的潜在价值立刻缩了水。所以后来我总结说，因为朋友骗我而促使我当了律师；因为我买房子上了当而让我走上了房地产专职律师的道路。
　记者：在京城做律师出名很难，可短短的5年，你就凭着制定了一个“204条”在律师界、在房地产界甚至在老百姓中尽人皆知，你觉得原因在哪儿呢？
　秦兵：我觉得我的出名跟市场需求有关。从几年前开始，在中国购买商品房的人越来越多，但刚刚处于起步阶段的房地产市场很不规范，买房者根本不知道自己有什么权利，所以很多消费者经常上当受骗。就是现在，消费者掉入商品房陷阱也是不计其数。当“204条”公布出来之后，很多消费者认为它对自己买房很有帮助；而“204条”对一些开发商来说，则是一把遏制他们设置陷阱的利剑，所以它的出现在业界会产生很大的震动。
记者：“204条”制定得这么详细，据说它有两万多字，一定费了你很多心血吧？
　秦兵：我是一个做事很认真的人。我属于是那种技术型的律师。我每做过一个案子，都会很仔细地把胜负的经验教训敲到我的笔记本电脑里；随着我接的案子越来越多，我总结的经验教训也就越来越丰富。最后的结果就是那个《商品房买卖补充合同》，可以说，其中的每一个条款的背后，都是一场官司、一起纠纷，这是我五年来用心血做出的总结。
　记者：你打的第一个房地产官司赢了吗？可以简单介绍一下案情吗？
　秦兵：没有。那是一个消费者在北京亚运村的北边买的一个房子，但是这个房子买了4年开发商都没有给办房屋产权证。那个消费者委托我起诉开发商。法官问我购房合同上约定什么时候给产权证了吗？我一看确实没有啊。法官说那怎么办？最后我们只好撤诉了。以后我明白了，只有合同上约定了的事项，开发商不兑现才有责任。所以，我觉得签好房屋购销合同很重要。
“204条”不是刻意炒作
　记者：一个内容周密详尽的合同让你出了名，是不是你的身后有高人在给你策划？
　秦兵：绝对不是。在北京我是一个外地人，当律师也仅仅有五六年的时间，什么高人会给我策划呢？
　记者：那你制定的合同为什么起名字叫“204条”？
　秦兵：不是我起的名字。记得那是去年12月份的时候，北京某媒体的记者去我们隆安所采访房屋购销合同方面的内容，我说你看我起草的这个合同怎么样？那个记者一看说很好，他们可以登一下。当时我起的名字叫《房屋购销合同》。结果报纸以两个版的篇幅登出来时，合同内容恰好204条，后来人们为了方便，就简称它“204条”了。
　记者：报纸登出来后，社会反响怎么样？
　秦兵：反响很大，褒贬不一。据我所知，这个合同从网上被人下载足有三四万人次。反对者多数来自开发商，法律界也有很多争议。有人说“204条”是购房者的乌托邦，有人称它不具有操作性，反正说什么的都有。
　记者：面对众多争议，你认为它的意义何在？
　秦兵：这个合同的条款都是保护购房者权利的，它对消费者降低购房风险有很大的提示作用。
　记者：你制定的这个合同面世后，找你代理购房或者房屋诉讼的人是不是很多？开发商愿意跟你签订这样的合同吗？
　秦兵：我做律师的业务主要在两个方面，一个是代理购房，另一个就是房地产诉讼。其实，我们的收费是很高的，但还是有很多人来找我们，这其中的原因还是市场有巨大的需求。这个合同面世后，开发商愿意跟我们签订这样的合同的确实不多，不过有一个成功的案例，那就是有一个购房者跟开发商还是签订了191条补充协议。
追求目标：让谈判在家里进行
　记者：你认为开发商不愿意与购房者签订这样繁琐的合同的原因是什么？
　秦兵：有的开发商说签这样的合同增加了交易成本，其实最根本的是限制了开发商欺诈行为发生的可能性。
　记者：如果你看中了某开发商开发的楼盘，你同时为了避免自己掉入购房陷阱而非得要跟开发商签订补充协议，但开发商就是不签，那怎么办？
　秦兵：不买啊。当你提出签署补充协议的时候，对方不同意，那他就是在侵害你的权利，这其中很有可能就有陷阱。这时你有两种选择，一是你愿意忍受欺诈，二是保护你的权利。你选择哪一种呢？你要知道，如今的商品房市场已经远不是上个世纪90年代那种求大于供的状况了。
　记者：可是消费者选中一个位置理想、价格适中的楼盘也是不容易的，如果因为这个原因放弃了，我想可能是很痛苦的。
　秦兵：其实签署这个补充协议也是一个循序渐进的过程，其中包含了很多谈判技巧，我们不一定非得要他跟咱们签到“204”条吧，我们提的补充条款只要能够充分保护我们的权利就可以了。
　记者：中国房地产市场良好秩序的建立跟消费者的“合同意识”是不是有很强的正相关关系？
　秦兵：消费者如果都能够积极主动运用法律武器保护自己的权利的话，房地产市场的秩序才能真正实现好转。在美国，如果你打个电话给开发商说要买房，开发商会跑到你家里来跟你商谈合同条款，我们中国的消费者为什么做不到这一点呢？你想想，你买了他的一个房子，你会付给他几十万甚至上百万哪，他能不来吗？我们未来的目标就应该是：让谈判在家里进行，但这其中的前提是消费者必须集体行动。
目前中国的购房者就是弱者
　记者：你能不能详细说一说，作为消费者，买房时应该注意什么？
　秦兵：最容易产生问题的主要是以下五个方面：第一是产权证，就是你什么时候取得产权证；第二是交房时间，你最终什么时间拿到房屋；第三是房屋面积，你这房屋的使用面积、套内建筑面积、建筑面积到底是多少？第四应当是房屋的质量，你怎么规范房屋的质量，怎么通过约定来明确质量的表现方式；第五就是抵押，你怎么保证你的房屋在拿到时是没有被抵押出去的。我觉得，如果这些内容在商品房购销合同中约定的不是很明确，那就需要在补充协议中写进去。
　记者：根据你这些年的从业经验，购买商品房怎样才能趋利避害呢？
　秦兵：我认为，第一，最好是买现房，尽量不买期房。别以为期房便宜，其实现房的价格是最低的，因为它的退出成本高。当一个楼盘建成后，银行催他还贷款，开发商急于把房子卖出去，所以应该说这时的价格是最低的。第二，最好采用分期付款的方式买房。不要一次性把房款都付给开发商，如果这样你就没有什么能够约束对方了。在香港，银行会把贷款存在消费者的账户上，消费者按工程进度分期付款，而我们大都把房款都给人家，这样消费者的风险加大了。万一开发商把钱拿跑了，最后的楼盘一定是烂尾楼。第三，一定要签一个比较细致的房屋买卖合同。在国外，消费者根本没有自己一个人去买房子的，他们都是在律师的协助下进行；而中国的消费者绝大多数都是自己身体力行。其实消费者自己根本就没有能力对付开发商，人家一天就可能卖出去10套房子，而你一辈子就可能买一套房子，两者谁的经验多呢？一个购房者最重要的优势资源应该是他的经验，但他一辈子就买那一套房子怎么会有经验呢？从这个意义上说，目前中国的购房者就是弱者。
　记者：你所说的购房者就是弱者，是相对于消费者购房经验的缺乏吗？
　秦兵：可以这样说。在商品房交易和纠纷中，“弱者”的含义不是指该业主有多高文化、有多少钱、有多大的社会能量，而是指业主买房的知识和经验与开发商售房的知识和经验相差甚远，谈判技巧不足。更重要的是，国内还没有一部像《住宅所有权法》或者《商品房消费者权益保护条例》这样的法律来保护业主权利，这都决定了无论多么强势的群体，一旦做为商品房买卖关系的消费者，都不可避免地成为“弱者”，在商品房交易和纠纷中处于弱势地位。
　记者：你这样说是不是意味着有关法律、制度对消费者的保护力度还不够？
　秦兵：可以这样说。有关法律、规定不保护消费者，使得消费者永远处于弱势地位。在房地产领域，有立法需求的人进入不了立法阶层，消费者权益难以得到保证。打个比方，现在立法离消费者最远，离开发商最近。最明显的例子是，太多有关政府部门的人，一旦离职就去做开发商。而有些法律，就是行业主管部门起草的，他们往往有意无意地倾向开发商，为自己留一条后路。去年建设部颁布了《商品房销售管理办法》，规定“广告不写入合同，不作为合同依据”。这与《合同法》相违背。因为，广告本来就是一种要约邀请，是开发商的承诺。不写入合同，我觉得就是纵容开发商欺诈。
　 房地产面积全有猫腻
　 ■文／钟晨陈雯锐
　接受204条是技巧问题
　记者：你认为，这“204条”的最大的特点是什么？在你的实际操作中，有多少开发商会接受？开发商可能会说，你有买的权利，我也有卖的权利呀？
　秦兵：204条有三个特点，一是细致，从一开始买房到退房到打官司，每一步都有约定；二是规定了双方违约，不是重“宣传性”条文，而是重视违约责任；三是规定了举证责任，这一点很重要，在许多房地产合同官司里，举证对消费者来说是一件很难的事，但必须对此作出具体细致的规定。
　至于开发商愿不愿接埽?檬且桓霾僮骱吞概屑记傻奈侍猓?姨腹?桓霭缸涌?⑸炭山邮?60多条的，也有一个可接受190多条的，关键是律师对谈判进程、谈判对象的控制。
　我也不会一下子就把204条拿出来，必须重视操作技巧。
　房地产面积全有猫腻
　记者：为什么房地产纠纷中面积欺诈很严重？
　秦兵：目前国内房地产开发存在的一个问题就是开发商对消费普遍存在面积欺诈行为，说得严重得点，光是面积欺诈，可以断定没有一个楼盘不存在欺诈行为，欺诈率高达100％。
　我在北京接过一宗官司，一套120平方米的住宅，每平方米高达1万多元，但其面积足足少了12平方米，这12万元就成为开发商的纯利润。现在我们了解到的情况，北京很多楼盘业主委员会根本成立不起来，为什么？因为业主委员会一旦成立，它就有权对整座楼房的使用面积、公摊面积进行全部测量，假如以此测量的数据为准，意味着开发商要亏损6％—8％。而在实际中，即使业主委员会组织起来，如果没有开发商提供技术数据，你就没有办法测量到准确的面积。
　我在“204条”中明确，购房一定要开发商提供使用面积。因为只有这里面的面积才是对我有意义的。其他数据水分太大，之所以消费者要组织起来自己测量，是因为目前国内的测量机构没有进入市场化操作，测绘机构既当运动员，又当裁判员，而且重测还缺乏第三方监管，这对消费者是极大的不公平。
　测量队是根据房屋面积大小计算收入的，他们希望分子越大越好，开发商是房子大赚钱就多，结果当然是测量结果比实际大。有些城市本来有规定，如果实际销售房屋比预售时面积大1％就不需计入房款，开发商自然就与房管局做手脚，把面积全部加大到1％以上，消费者自然就要掏钱。
　要改变这个现象，我们完全可以向美国学习。在美国购楼是没有“建筑面积”一说的，消费者购买到的全都是使用面积，而美国的测量机构全部市场化，与政府脱钩，而对于测量队伍的监管，他们采取的是“一颗老鼠屎法”，具体操作就是，测量队需向消费者或者监管部门提供单向一次性测量尺寸报告，例如地板长度或宽度，只要其中一个数字有误，就会责成测量队伍承担所有损失。
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