物业公司交接纠纷产生的原因及解决途径

物业公司交接纠纷产生原因及解决途径
口文/胡志鑫
物业公司剑祭哟产生原因分析
被辞退的物业管理公司与新选聘的物
业公司.原物业公司与业主委员会之间就
物业管理交接事项发生纠纷的案件时有报
道.究其原因，主要有如下几个方面:
法制不健全。我国房地产业迅猛发
展，物业管理业务随之蓬勃兴起.而在这
一方面的立法却相对滞后，原有的民事
法律规范中很难找到与此有关的法律规
定.这就造成该行业内很多纠纷到底怎
么处理无法找到法律依据。
物业管理公司没有摆正自己的位里
引发纠纷。在现实生活中有的物业管理
公司把自己当作小区的主人。比较典型的
有北京金华园小区物业管理公司，它宣称
除了业主的住房，其余的包括小区内的马
路都是自家的。2003年2月，小区的保安
肆意地殴打了据说是“不听话“的业主。
在物业管理公司的确立上没有按照
市场的竞争机制办事.导致业主不满愈。
我国有关由业主大会公开选聘物业管理公
司负责对本物业区域进行管理的制度还不
完善.目前大多数的物业区域都由开发商
确定的物业管理公司负责管理，业主只能
被动接受.很多物业管理公司的竟争意
识、危机意识不强.服务不到位，也不主
动与业主进行沟通.双方缺乏良性互动。
原物业公司不甘退出产生纠纷。物
业服务合同期限届满或者前期物业管理
结束.业主大会选聘新的物业管理公司
进驻管理.而原物业管理公司不甘退出，
继续占据小区柜绝与新物业管理公司
进行文接，因而产生纠纷。
物业公司交接纠纷解决途径
根据我国有关法律法规的规定对
于物业管理文接纠纷可以采取以下五
种方式进行解决:
当事人双方协商解决。由被解聘的物
业管理公司和业主委员会(可能还包括新
聘的物业管理公司)双方在自愿、平等、互
谅、互让的基础上就物业管理交接有关事
项如拖欠物管费的支付.物管公司代收代
缴水电费的结算、物管公司对小区公共建
设额外投入的回收等进行协商.以解决双
方之间的争议。由于这种协商解决的方式
体现了当事人意思自治的原则.有利于化
解纠纷、平息争议.最大程度的避免双方的
经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小
区全体业主的正常生活秩序造成影响。
由物业管理协会、居委会或者其他
第三方调解解决。调解制度是指经过第
三者的排解疏导.说服教育.促使发生纠
纷的双方当事人依法自愿达成协议.解
决纠纷的一种有效方法。随着物业管理
协会组织建设的不断完善.其在物业管
理行业中的地位和作用也在不断加强，
物业管理交接纠纷发生后.当事人可以
在自愿的基础上请求物业管理协会进行
调解双方在物业管理协会代表的主持
下解决各项争议并形成书面协议。此外，
发生纠纷后，当事人也可以请求居委会
或者其他中立第三方进行调解。
申请有关政府主管部门处理。《物业
管理条例》第五条第二款规定:“县级以
上地方人民政府房地产行政主管部门负贵
本行政区域内物业管理活动的监督管理工
作“，同时《物业管理条例》第五十九条规
定“违反本条例的规定.不移交有关资
料的，由县级以上地方人民政府房地产主
管部门责令限期改正:逾期仍不移交有关
资料的，对建设单位、物业管理企业予以
通报.处1万元以上10万元以下的罚款。“
因此发生物业管理交接纠纷后如果双
方无法通过协商或调解达成一致意见.当
事人应当及时报告当地房地产行政主管部
门.由其进行立案查处。如果在交接过程
中发生治安甚至刑事案件的.还应及时向
当地公安机关报告.由公安机关对其中的
治安或刑事案件依法进行处理。
提交仲裁委员会裁决。如果当事人双
方在物业服务合同中明确约定发生争议提
交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷
后双方达成仲裁协议的任何一方当事人
都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会.
由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。
由于仲裁委员会处于严格的中立地位.其
作出的裁决具有很强的社会公信力并且
仲裁是当事人自愿作出的选择.有利于消
除当事人之间的矛盾。但是我国实行’‘或
裁或审“的原则.当事人一旦选择通过仲
裁方式解决纠纷.就不得再向法院提起诉
讼(符合法定条件的除外).因此在选择仲
裁之前.双方当事人都应作充分考虑。
向人民法院提起诉讼。在司法实践中.
为了维护业主的合法权益，各地基本上确
认了业主委员会的诉讼主体地位。如《北京
市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案
件的意见(试行)》“关于诉讼主体“中规定:
业主委员会于下列情形下可作为原告参加
诉讼.以其主要负责人(主任或副主任)作
为代表人(1)物业管理企业违反合同约定
损害业主公共权益的(2)业主大会决定提前
解除物业服务合同.物业管理企业拒绝退出
的(3}物业服务合同终止时.物业管理企
业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》
第二十九条第一款规定的资料移交给业主
委员会的;《4)其它损害全体业主公共权益
的情形。业主委员会可以根据类似规定.就
物业管理交接纠纷向法院起诉物业管理公
司.由法院依法作出公正判决。当然，物业
管理公司也可以起诉业主委员会。口
作者单位:玉林师范学院