国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告——2011年10月25日在第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议上住房和城乡建设部部长　姜伟新

全国人民代表大会常务委员会：
　　我受国务院委托，向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设和管理工作情况，请予审议。
　　一、“十一五”时期城镇住房保障工作的进展情况
　　党中央、国务院高度重视住房保障工作，全国人大给予了大力指导和支持。1998年以来，在推进城镇住房商品化的同时，也探索推进了住房保障工作。低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难得到缓解。
　　(一)住房保障工作逐步推进。
　　按照中央的决定，从1998年开始对城镇住房制度进行全面改革。当年，国务院印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)，提出停止住房实物分配，推进住房商品化、社会化；对最低收入住房困难家庭提供廉租住房，对中低收入住房困难家庭供应经济适用住房。在这个过程中，一部分低收入家庭以房改价购买了原住公房，一部分家庭购买了经济适用住房。因当时住房整体水平不高，低收入家庭与其他收入家庭的住房条件差距不大，矛盾不十分突出。保障性住房建设的数量也不大。
　　2003年之后，受多种因素影响，商品住房价格上涨较快，涨幅高于城镇居民家庭特别是大大高于低收入家庭收入增幅，低收入家庭的住房支付能力不足，住房困难问题逐步显现。2003年，国务院发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)，要求调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；建立和完善廉租住房制度，要求各级政府以财政预算为主、多渠道筹集住房保障资金；把经济适用住房定位于具有保障性质的政策性商品住房。从此，我国开始实行了商品住房为主、同时推进保障性住房建设的城镇住房发展体制。
　　经过几年的实践，2007年和2008年，国务院发出了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)，要求加快建立以廉租住房为重点、包括经济适用住房在内的多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。同时，针对大量的城市、工矿(含煤矿)、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，开始对各类棚户区实施改造；推动部分商品住房价格上涨较快的大中城市建设限价商品住房；从2010年开始，在大中城市建设公共租赁住房。这期间，国家确立了保障性住房建设由地方负责、中央给予支持的工作机制，明确了保障性住房建设中的土地、财税和信贷支持政策；国务院及有关部门先后制定了廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和管理以及棚户区改造的办法，并加强了监督检查工作。
　　(二)住房保障工作取得一定成效。
　　住房制度改革推进了城镇住房的发展，城镇人均住房建筑面积由1998年的18?7平方米提高到2010年的31?6平方米。“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。到2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9?4％，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。保障性住房建设，改善了低收入家庭住房条件，对促进经济增长与社会和谐发挥了重要作用。
　　(三)住房保障工作任务仍很艰巨。
　　据调查，到2010年底，我国仍有2000多万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，设施简陋。其中1000多万户居住在棚户区中。棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。帮助这些居民较快地解决住房困难，是党和政府义不容辞的责任。
　　另外，城镇新就业职工和常住外来人口的住房困难问题也比较突出。我国正处于城镇化快速发展时期，每年新增城镇人口1500多万。新就业职工和常住外来务工人员由于积累少，住房支付能力弱，他们中的一部分租住在地下室、城中村里，住房条件十分困难。这一群体是城镇经济发展的重要力量，帮助他们解决基本居住问题，对促进经济发展和社会稳定十分重要。针对这一群体的特点，我们主要向他们提供租赁住房，解决他们的阶段性住房问题。
　　二、现行城镇住房保障的基本政策
　　经过几年的探索和实践，我国基本形成了市场供给与政府保障相结合、以市场供给为主的城镇住房政策框架，初步建立了住房保障制度。
　　(一)城镇保障性住房的种类。
　　住房保障有实物保障和货币补贴两种方式。实物保障性住房按照供应方式，可以归纳为租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。
　　1.廉租住房。由公共财政出资建设，以低廉的租金面向城镇低收入住房困难家庭配租。建筑面积控制在50平方米以内。
　　2.公共租赁住房。由公共财政投资或企业和其他机构投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。各地根据需要，可建设成套住房，也可建设宿舍型住房。适应这一群体的特征和住房需求，建筑面积以40平方米左右的小户型为主。租赁关系稳定，租金略低于市场租金。
　　3.棚户区改造安置住房。城市和国有工矿(含煤矿)、林区棚户区改造由政府适当补助，企业和个人也出部分资金进行建设。垦区危房改造由政府适当补助，个人出资建设。
　　4.经济适用住房。由政府提供政策支持，主要由企业投资建设，面向有一定支付能力的城镇低收入住房困难家庭配售。建筑面积控制在60平方米以内。购买后不满5年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价、考虑折旧等因素回购；购买后满5年，可以转让，但要按规定交纳增值收益(具体由地方规定)，并规定在同等条件下政府优先回购。
　　5.限价商品住房。这项政策在房价较高的城市实行，面向中低收入无房或住房困难家庭供应，建筑面积一般在90平方米以内。各有关城市都规定了购买条件、上市交易的条件和上市交易的收益调节办法。
　　在进行实物住房保障的同时，也对城镇部分低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，支持他们在市场上租赁住房。
　　(二)保障性住房建设的支持政策。
　　一是财政投入。住房保障资金纳入各级财政年度预算安排。中央财政对公共租赁住房、各类棚户区改造以及中西部财政困难地区的廉租住房给予补助。二是确保用地落实。对符合规定条件的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房建设用地，在土地供应计划中优先安排，依法以行政划拨方式供应。三是实行税费减免。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免；对涉及的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金予以免收。四是引导金融机构加大和规范金融支持。对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设和棚户区改造项目，根据项目特点，分别明确了借款主体、条件、利率、期限等信贷政策。在风险可控的前提下，按照商业可持续原则，优先给予贷款支持。
　　(三)因地制宜确定住房保障范围和方式。
　　保障性住房的几种类型，对应了不同收入、不同类型的住房困难群体，是随着住房保障工作的推进和经济发展水平的提高，逐步形成和发展起来的。我们对住房保障范围和标准的确定，坚持以满足基本住房需求为原则，保障范围主要包括低收入、中等偏下收入的无住房和住房困难家庭，以及棚户区(危旧房)居民。在建设标准上规定，保障性住房建设要户型小、功能齐、质量可靠。
　　考虑到各地区经济社会发展水平、城镇化进程，以及住房市场状况差异较大，住房保障方式不搞一刀切。实践中，由各地区结合本地实际情况，因地制宜地确定保障房类型。我们考虑，这几年，住房保障实行以实物保障为主；经过今后几年的努力，住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主。
　　三、“十二五”住房保障目标和今年计划执行情况
　　(一)关于“十二五”住房保障目标的考虑。
　　住房水平是社会发展的重要指标。中央提出到2020年实现全面建成小康社会的目标，住房是重要方面。我们考虑，届时绝大多数城镇家庭都能够居住在符合文明、健康标准的成套住房中。
　　多年来，我国经济持续快速发展，政府财力明显增强，加快解决城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难问题有了一定的条件。住房城乡建设部会同有关部门根据各地上报数据研究提出，今后五年建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到“十二五”末，全国保障性住房覆盖面达到20％左右，力争使城镇低收入和部分中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到改善。
　　“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，特别是人口净流入量大的大中城市要较大幅度提高公共租赁住房建设的比重；在安排年度建设任务时，计划头一两年多一些，后几年少一些。
　　(二)今年计划执行情况。
　　十一届全国人大四次会议通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套。国务院多次专题研究部署保障性住房建设和管理工作。各有关部门根据各自职责，完善政策措施，加强协作配合。地方各级政府都把这项工作提到重要工作日程，创新机制，加大投入，精心组织，积极推进。
　　1.建设进度总体顺利。今年1000万套保障性住房的构成是，廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套，以及各类棚户区改造415万套。此外，还计划新增发放廉租住房租赁补贴60万户。
　　年初，住房城乡建设部代表保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团签订了目标责任书。各地很快把任务落实到市县和具体项目，并逐级签订了目标责任书。在各地区、各有关部门的共同努力下，城镇保障性住房建设进展顺利。截至9月底，已开工986万套，占年度计划的98％。现在看，可以在11月底前全部开工。
　　2.建设资金基本落实。今年保障性住房建设需投入资金1.3万多亿元。其中，经济适用住房、限价商品住房建设投资4000多亿元，这类保障性住房主要由社会投资，通过销售实现资金平衡；各类棚户区改造投资5000亿元，这部分投资由政府补助一部分，主要通过企业筹一点、住户拿一点等办法解决；廉租住房和公共租赁住房建设投资4000多亿元，这类保障性住房主要由各级政府、用工企业、社会机构投资等解决。各类保障性住房投入资金在建设和运营期内暂不到位的，在符合风险防范要求的前提下，利用银行信贷等金融手段解决。
　　今年中央财政分批下达了1522亿元补助资金。财政部、发展改革委、住房城乡建设部、人民银行、银监会等部门制定了加强建设资金管理的措施，督促各地切实落实配套建设资金，规范利用企业债券融资，加大信贷支持力度，扩大住房公积金贷款试点等，多渠道筹措建设资金。
　　各省(区、市)也加大了投入力度。通过增加省级财政补助、安排中央代发的地方政府债券资金、提高土地出让收益提取比例、从当年超收收入安排、组建保障性住房融资平台等方式增加投入。不少城市在商品住房建设中配建保障性住房，在保障性住房项目中配建商业设施，以平衡保障性住房建设资金。
　　3.土地落实情况较好。国务院要求，各地保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地供应量不得低于住房用地供应总量的70％。国土资源部在今年土地供应计划中单独列出了保障性安居工程用地，优先安排，应保尽保。各地采取了很多措施落实建设用地。今年1—9月，全国已落实保障性安居工程建设用地4万多公顷。为方便群众生活和就业，一些城市还尽量在道路沿线和地铁站点周围建保障性住房。
　　4.工程质量总体可控。按照国务院的部署和要求，住房城乡建设部和监察部把保障性住房的工程质量管理纳入对各地督查、约谈和问责的范围。住房城乡建设部印发了加强保障性住房工程质量管理的文件，多次召开会议部署和进行检查。各地有关部门普遍加强了工程质量监管工作，在选址、设计、建材、施工、验收等环节严格把关。对发现的“瘦身钢筋”等问题及时调查处理。日前，住房城乡建设部对各地在建的保障性住房开展了质量安全检查。从检查情况看，保障性住房工程质量总体上是好的。
　　5.努力加强分配和使用管理。保障性住房的分配和使用管理责任主要在地方。国务院对保障性住房的分配管理十分重视，要求务必做到过程公开透明、结果公平公正、使用合理有序。各地都公布了住房保障准入标准，建立了申请、审核、轮候、配租配售和公示制度。不少地方还对保障性住房使用管理进行了动态监测。
　　为了完成国务院关于今年计划的保障性住房和棚户区改造项目在11月底前保质保量地开工，各地公开项目信息、方便社会监督的要求，4月份，国务院办公厅组织8个督查组，对北京、辽宁、上海等16个省(区、市)落实房地产市场调控政策、推进保障性住房建设情况进行了督查。按照中央加快转变经济发展方式监督检查工作领导小组要求，在7月份各地集中组织开展保障性住房政策落实情况自查的基础上，由监察部和住房城乡建设部具体安排，9月份又对20个省(区、市)进行了重点督查。住房城乡建设部还向每省派出了巡查联络员，常驻各地促开工、促质量、促后期管理。各有关部门也加强了督促检查。财政部对各省区部分市县中央补助资金的申请和使用情况进行了专项检查。国土资源部对保障性安居工程用地落实进展实行按月调度、检查。发展改革委、农业部、林业局分别对国有工矿(含煤矿)棚户区改造、垦区危房改造、林区棚户区改造进行了监督检查。监察、审计部门加大了监督检查力度，对资金筹措和使用、政策执行、保障房质量和分配等方面的问题提出了整改意见。各省(区、市)也开展了专项巡查工作。到9月底，各市县均按要求公开了保障性住房建设信息。
　　四、存在的主要问题和下一步工作安排
　　从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的问题，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。
　　(一)存在的主要问题。
　　一是地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。
　　二是保障性住房工程质量有待提高。有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
　　三是分配和运营管理方面还存在不少问题。家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。
　　四是建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。今年建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。
　　五是顶层设计不够。我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。比如经济适用住房，早期的供应范围比较宽，套型面积标准、上市交易规则等与后来调整的政策不完全一致，也造成了一些社会误解。
　　六是法规建设滞后。现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。这些都需要在实践中不断总结和完善，并以法规的方式加以规范。
　　(二)下一步工作安排。
　　保障性住房的建设、分配和管理事关社会公平和群众福祉，事关经济又好又快发展和社会和谐稳定。市场供给和政府保障都是解决住房问题的方式，两者相辅相成，不可或缺。为了完善政策、加强管理，在总结前一段住房保障工作的经验的基础上，国务院办公厅日前印发了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)，提出了住房保障工作目标和原则，确立了公共租赁住房作为保障性安居工程建设重点，明确了土地供应、财政投入、企业融资、信贷、税费减免各项支持政策，并对提高规划建设和工程质量水平、建立健全分配和运营监管机制等提出了要求。国务院10月11日在湖南省长沙市召开工作座谈会，专题研究部署加强保障性住房质量和分配管理工作。我们将坚持住房改革的市场化方向，总结和完善住房保障制度，边实践、边研究、边改进，进一步做好工作。
　　1.深入研究住房保障制度，做好政策顶层设计和法规建设。我们将认真总结这些年住房保障工作的经验，借鉴国外经验教训，从理论上和政策上深入研究探索我国住房保障的规律性问题，做好住房保障制度设计。研究如何发挥政府、社会、企业和居民等各方面的积极性，做好我国的住房保障工作。十一届全国人大常委会将住房保障法列入立法规划。这两年我们做了大量调研工作，有序推进。
　　2.从实际出发安排保障性住房建设年度计划。我们将督促各地确保今年1000万套保障性住房在保证质量的前提下全面开工建设。提前安排明年工作，按照“按需申报，自下而上”的原则，确定明年的建设计划。我们将提早做好项目、资金和土地的预安排工作，以便实施好明年的保障性住房建设任务。中央将继续加大资金补助力度，各地也要加大资金投入。
　　3.加强保障性住房规划建设和质量监管工作。我们将进一步督促地方提高规划设计水平，合理布局，科学选址，避开地质灾害易发区域，把保障性住房安排在交通便利、基础设施齐全的地段。集中建设的保障性住房，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等，加快完善公共交通系统，同步配套建设生活服务设施。推广在商品住房小区中配建保障性住房的做法，促进不同收入群体混合居住、和谐发展。
　　我们将更加重视保障性住房质量问题。继续推行项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任；推行参建单位负责人和项目负责人责任终身制。推广施工现场工程质量责任标牌，公示建设、勘察、设计、施工、监理单位和负责人，并在建筑物明显位置设置永久性标牌，接受社会监督。会同各地开展工程质量安全隐患排查工作，发现问题，及时纠正，并严肃处理有关责任单位、责任人。
　　4.完善保障性住房公平分配和运行管理机制。进一步加强制度建设，规范申请审核和配租配售程序，并予以公开。督促地方进一步严肃工作纪律，加强管理，严禁以任何形式向不符合住房困难标准的家庭供应保障性住房，努力防范骗购骗租保障性住房和变相福利分房等行为。完善保障性住房分配、使用的公众监督机制。指导各地健全住房保障管理机构，落实经费，充实人员，提高素质。我们将进一步研究保障性住房退出机制。一方面，通过控制保障性住房户型面积，引导保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出。另一方面，对租赁性保障房，要研究制订合适的、动态的、有利于退出的租金标准；对购置型保障房，要完善并严格执行交易时对收益调节的规定，消除牟利空间，确保保障性住房公平配置、合理使用。
　　委员长、各位副委员长、秘书长、各位委员，对保障性住房建设和管理情况进行专题询问，充分体现了全国人大常委会对住房保障工作的高度重视和关心，也是对我们工作的检查和支持，必将有力推动住房保障制度的完善和具体工作的落实。在此，我们向全国人大常委会表示衷心的感谢!我们将按照全国人大常委会的审议意见，进一步改进工作，以高度的责任感，进一步做好住房保障工作。