青岛市房屋专项维修资金管理办法

发布日期：2012-02-02 作者：宋建海律师

　　《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》已于2011年10月20日经市十四届人民政府第22次常务会议审议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行。

市长　夏耕
二○一一年十一月十八日
青岛市房屋专项维修资金管理办法
（试行）
　　第一章　总则
　　第一条　为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本市市区范围内房屋专项维修资金的交存、管理、使用和监督，适用本办法。
　　第三条　本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
　　本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位。主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备。主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　第四条　市房屋行政主管部门负责本市房屋专项维修资金的指导和监督工作。
　　市房屋专项维修资金管理机构负责房屋专项维修资金的归集、账户管理、使用监管和信息系统的建设、维护。
　　各区的房屋专项维修资金管理机构负责辖区内房屋专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作。
　　财政、审计部门按照各自职责负责房屋专项维修资金财务监督和审计监督工作。
　　各区街道办事处做好本办法规定的房屋专项维修资金相关工作。
　　第五条　房屋专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
　　第二章　交存
　　第六条　住宅和非住宅房屋的业主应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。
　　属于出售公有住房的，售房单位、购房人应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金。
　　第七条　商品房（含保障性住房、拆迁安置房，下同）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋以及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
　　市房屋行政主管部门应当参照市建设行政主管部门公布的建安造价相关指标确定首期房屋专项维修资金的具体交存标准，并适时调整。
　　第八条　出售公有住房的，购房人应当按照售房款的2％交存首期房屋专项维修资金；售房单位应当按照多层房屋售房款的20％、高层房屋售房款的30％，从售房款中一次性提取。
　　第九条　商品房的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
　　建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
　　第十条　公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
　　公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
　　第十一条　房屋专项维修资金属于业主所有。
　　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。
　　第十二条　房屋专项维修资金实行业主自主管理或者房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。
　　业主要求自主管理的，应当在房屋所在地街道办事处的指导和监督下召开业主大会，经由专有部分占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理。
　　未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的，其房屋专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。
　　第十三条　房屋专项维修资金管理机构应当委托具有一定规模、资信良好的商业银行，作为房屋专项维修资金的专户管理银行，并开立房屋专项维修资金专户。
　　开立房屋专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按照房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。
　　第十四条　房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账，滚存使用。
　　第十五条　业主房屋户门号分户账中房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时足额续交。
　　已成立业主大会的，按照业主大会决定的续交方案组织续交；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织续交。
　　第十六条　原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照本办法第七条规定的标准补建，具体方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由房屋所在地街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。
　　第十七条　建设单位应当在办理房屋初始登记时提交首期房屋专项维修资金的交存证明。
　　业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政主管部门不予受理产权登记申请。
　　第十八条　已交存住房公积金的业主，经本人或者其配偶申请，并经住房公积金管理机构核准，可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金，具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。
　　第十九条　利用房屋共用部位、共用设施设备等进行经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当主要用于补充房屋专项维修资金，并按照建筑面积分摊计入相关业主的分户账。
　　第三章　使用
　　第二十条　房屋专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
　　（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；
　　（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
　　（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。
　　第二十一条　房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：
　　（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
　　（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
　　（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
　　（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
　　第二十二条　房屋专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程序办理：
　　（一）业主委员会制定使用方案；
　　（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；
　　（三）业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续；
　　（四）业主委员会组织实施使用方案。
　　第二十三条　房屋专项维修资金实行代为管理且实施物业管理的，其使用按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业制定使用方案；
　　（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；
　　（三）物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核；
　　（四）房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70％从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；
　　（五）物业服务企业组织实施使用方案；
　　（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请房屋所在地的房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；
　　（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。
　　第二十四条　房屋专项维修资金实行代为管理且未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照本办法第二十三条规定程序办理使用手续。
　　第二十五条　房屋专项维修资金使用方案主要包括下列内容：
　　（一）维修和更新、改造内容；
　　（二）工程预算；
　　（三）涉及房屋户门号及户数；
　　（四）维修和更新、改造组织方式；
　　（五）验收方式。
　　第二十六条　发生下列紧急情况的，属于房屋专项维修资金应急使用的范围：
　　（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；
　　（二）外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；
　　（三）排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；
　　（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；
　　（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。
　　第二十七条　房屋专项维修资金的应急使用应当按照下列程序办理：
　　（一）实行自主管理的，由业主委员会将应急使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续并组织维修。
　　（二）实行代为管理的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经房屋所在地街道办事处核实并报房屋专项维修资金管理机构备案后，房屋专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，由物业服务企业或者相关业主组织维修。
　　第二十八条　房屋维修时，可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。
　　第二十九条　房屋专项维修资金的支出应当在物业管理区域单位账和幢、户门号分户账中按照规定相应核减。
　　第三十条房　屋灭失的，应当将户门号分户账中结余的房屋专项维修资金返还业主。
　　第四章　监督管理
　　第三十一条　市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位定期对房屋专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善房屋专项维修资金的使用和管理。
　　第三十二条　审计部门应当对房屋专项维修资金管理机构的资金管理情况进行审计监督，并向社会公布审计结果。
　　第三十三条　房屋专项维修资金的交存应当使用省级财政部门统一监制的财政专用票据，房屋专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
　　第三十四条　房屋专项维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
　　（一）房屋专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）其他有关房屋专项维修资金使用和管理的情况。
　　第三十五条　房屋专项维修资金管理机构、专户管理银行应当建立房屋专项维修资金信息系统，业主可以随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。
　　业主和有关单位对查询的情况有异议的，可以要求复核。
　　第五章　法律责任
　　第三十六条　违反本办法规定，《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及其他法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。
　　第三十七条　单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。
　　第三十八条　违反本办法规定，挪用房屋专项维修资金的，由市房屋行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　物业服务企业挪用房屋专项维修资金，情节严重的，除按照前款规定予以处罚，还应当依法吊销其资质证书。
　　第三十九条　相关行政主管部门违反本办法规定的，由上一级行政机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章　附则
　　第四十条　本办法实施前，已按照有关规定或者合同约定建立房屋专项维修资金的，应当统一交存至专户管理银行，其管理、使用按照本办法执行。
　　第四十一条　各县级市应当自本办法实施之日起六个月内，参照本办法建立本地区房屋专项维修资金管理制度。
　　第四十二条　本办法自2012年3月1日起施行。2001年12月28日市人民政府发布的《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》同时废止。　　

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