论美国管制征收的认定标准

【出处】《行政法学研究》2011年第3期
【摘要】管制征收是在政府管制日益增多的情况下，为了保障私人使用不动产的权益而在美国产生的一种新型的征收理论。只有符合一定的标准才能认定政府对私人使用不动产的管制转化为征收，即出现了管制征收。美国管制征收的认定由价值减损标准、违宪条件标准、明确的投资回报期待以及政府行为的性质等四个主要标准来认定。
【关键词】管制征收；认定标准；征收
【写作年份】2011年


【正文】

　　一般认为征收是行政权力强制性取得不动产所有权，但是随着社会的发展，行政机关对不动产的使用实施管制的行为在美国也逐渐被认为可能会转化为征收。此种征收是一种新类型的征收，用传统的征收法律概念已经无法表达此类征收的含义，需要对征收作扩大解释之后以新的术语来表达该类型征收，[1]因而美国用管制征收这一新术语来概括此类法律问题。

　　管制征收指政府采用强制性权力对私人使用不动产进行管制时对私人财产权益造成类似于征收的损失，从而认为该管制转化为征收，对该被管制人财产价值的减损需要参照征收进行公正补偿的法律制度。管制征收与传统征收的最大区别是它并不涉及不动产的所有权，是涉及对不动产利用的管制。

　　美国于1922年Mahon案确立管制征收的理念，此后管制征收一直处于“潜伏”期，直到1978年的PennCentral案重提管制征收之后，该新类型的征收才蓬勃发展甚至影响到一些国际组织。[2]我国目前并无此类征收制度，深入研究美国管制征收的认定标准可以为我国类似的问题提供重要参考。

　　一、价值减损标准（diminution of value）

　　（一）价值减损的初始标准

　　管制征收奠基性的案件是Mahon案，[3]该案的Holmes法官提出当管制行为“过度”（too far）减损了土地所有者的权利时转化为征收，对该类征收应当给予补偿。此前美国的征收理论局限于对私人不动产的物理性取得或侵入时才产生征收，该案之后政府对私人使用不动产的管制被认为会转化为征收。但Holmes并没有明确管制到什么程度才构成“过度”，即他只提出了质的标准而未提出量的标准，因此该标准不是判断价值减损的一般性定义。何谓管制“过度”，需要法官在个案中认定。Holmes之所以不作具体定义，是因为政府“可能会因为法律的稍小变化都将带来补偿而无法开展工作”。[4]

　　Holmes也承认如果管制不产生补偿的话可能会使得政府基于“人类本性”而导致过度管制，最终结果是“私人财产消失”。[5]因而，他采取在补偿的不利（制约政府有所作为）与有利（保护私人财产及限制政府越权）之间进行平衡的方式作出判断。基此，他认为：“原则上所有财产都可以在一定程度上被管制，但是如果管制过度则转化为征收。”[6]

　　在中国法律语境下管制并不存在一般化的“过度”标准，主要存在成功与否的标准，因而可以理解为：Holmes的过度实质上是指对被管制一方造成的经济损失过于巨大。政府对私人使用不动产的管制如果对私人的财产权益造成较大的损失，该政府管制行为转化为征收，应当对被管制一方补偿。

　　（二）判断价值减损的因素

　　认定管制征收的价值减损标准提出后，一直缺乏具体内容，直到法院在Penn Central[7]案提出管制的经济影响（economic impact of the Regulation）新标准，即以管制对被管制一方的经济影响程度来判断价值减损。至目前，实践与理论中认可的判断政府管制行为的经济影响的主要指标是：

　　1．回报率。在Penn Central案中法院认为委员会不发放许可并不是不允许原告开发利用其所有的土地，只是不允许在其上建筑与原有建筑风貌不一致的建筑。对于回报率来说，法院认为即便没有土地所有者的开发计划，其现有的土地及其地上设施也会合理的产生回报。[8]因此法院认为原告不但可以从其所有的车站获得利润，还可以从其投资中获得“合理回报”。[9]即政府的管制行为对原告在管制以前依法所能够获得的回报率并未产生任何不利影响，因而政府的管制行为就是一种警察权力的行使而不是征收。类似的如Keystone[10]案中法院认为州政府要求煤炭公司要保留一定的煤，不得开采，以防止地面沉陷而不用补偿是合法的。法院认为即便没有防止下陷法案（Pennsylvania's Subsidence Act），对于煤炭公司来说“也不是所有的煤都是可以开采的”。[11]也就是说在法院看来，土地里面的煤一定会有一部分无法开采，政府的管制虽然规定了一定的煤不得开采以防止地面沉陷，但是该管制措施对于原告的利益没有减损，即原告的投资回报率没有受到影响，政府不用补偿。

　　2．财产的经济利用。法院认为，即便被管制人财产的“最有利可图的经济利用”被管制所阻碍，也不一定转化为征收。[12]因此法院在财产的经济利用标准上倾向于认可仅仅当所有者的不动产经济价值因为管制而被剥夺了几乎全部的价值的时候才会被认为转化为征收。

　　3．市场价值。在Penn Central案中法院认为：“仅仅有财产减损的比例并不转化为征收”，[13]这与美国司法传统一致。传统观念中，法院都认为即便政府的管制导致所有者财产的市场价值实质减损也不会转化为征收。如在早期的Hadecheck v. Sebastian案[14]中，所有者的财产市场价值被政府管制措施限制了90％，但是法院认为管制不转化为征收行为，而在相对晚期的William C. Haas＆Co. v. City and Countyof San Francisco案[15]中，所有者的财产市场价值因政府管制而减损了95％，法院也没有确认政府管制转化为征收行为。

　　从美国的司法判决历史看，这些判断因素是法官最常用的几个指标。但法院没有对这些因素列出任何的具体数据。如回报率受到多大影响，影响涉及多少钱，管制行为才会被认为转化为征收？而且是不是所有的经济影响都应看作同等价值等等问题，法院都没有明确回答过。这些与美国的判例制度有相当大的关系，法官只需要明确有这些指标需要考虑，具体的数据则由法官在具体案件中个案判断。

　　（三）价值减损为零（deprived all economically beneficial uses）

　　随着判例的进一步发展，美国将价值减损标准中的一部分用数据进行明确化。提出所谓的价值减损为零的标准，即管制导致被管制人完全无法获得不动产的经济利用价值时，此类管制就一定是转化为征收的管制征收。该标准经由Lucas[16]案而产生。该案中政府对海岸环境保护实施管制，禁止原告Lucas在其所有的土地上建筑永久性住宅。原告认为管制行为转化为征收而获得了补偿。法院判决称：“当不动产所有者被要求为了共同利益而放弃经济上的好处的时候—该放弃会导致其所有的不动产的经济利用价值为零—他所承受的是征收。”[17]法院的这一观点在呼应了Holmes判决中的价值减损标准的同时，规定Lucas案中的标准仅适用于政府的管制导致不动产所有者的财产价值几乎全部被剥夺的情况。否则为政府因公共利益而实施的普通管制行为，此类管制通常不予补偿。因此Lucas案中的标准明显地比Mahon案中的价值减损标准要严格的多，后者基本上只要价值有所减损就可能会适用，而前者充其量只是后者的一个子集，只有在经济利用价值减损到几乎为零的时候才会被适用。与先例相比，Lucas案给管制行为转化为征收提供了一个相当清晰的“门槛”标准，即达到经济利用价值为零的门槛就会被认为实施了征收而非警察权力的管制，该标准的优点是比较便于法官作出判断。

　　虽然法院判决政府作出补偿，但在Lucas案中法院还提出一个保留性意见，即如果原告Lucas的行为构成普通法中的妨害公共安宁，则政府不用进行补偿。因此Lucas案中的标准会受到妨害公共安宁的限制。如果将价值减损为零的标准视为一种“应当”补偿的标准，则Lucas案的最大贡献是进一步发展了价值减损的比例。即价值减损为零时，则一定是出现了管制征收。但是最高法院认为即便管制行为没有导致财产的价值全部减损，也“可能”会被认为转化为需要进行补偿的征收。[18]而一些激进的下级法院甚至认为政府管制导致的所有者不动产市场价值的部分减损“就是”征收行为。[19]

　　也就是说，在Lucas案将之前先例判决中的价值减损的比例大大下降，以前是需要接近价值减损为100％的时候才“可能”认定管制转化为了征收，其它的减损比例基本上不会被认定为产生管制征收；而该案之后则成为价值减损为100％的时候“一定”是产生管制征收，其它的减损比例也有可能会被认定为产生管制征收。这样管制征收的范围就被极大的扩展了。

　　二、违宪条件标准（unconstitutional conditions）

　　违宪条件理论最早可以追溯到1874年的Home Ins. Co. of New York v. Morse案，[20]此后美国法院将该理论不断的发扬光大。通过Nollan和Dolan两个案件，最高法院确立了用以判断管制征收的违宪条件标准。指政府设定许可，实质上是对该许可的领域进行一定的管制，该管制涵有一定的管理目的，因此在解除管制、发放许可时的附加条件不能与管制目的相冲突，如果两者一致，则不违宪，如果不一致，则构成违宪条件。违宪条件出现时，所附加的管制条件就转化为征收，产生管制征收。

　　1. Nollan案。Nollan案[21]提出的法律问题是宪法征收条款是否允许政府针对不动产所有者提出一个没有补偿的权利让渡要求作为发放土地开发许可条件。法院认为宪法允许提出附加条件，但该条件若违宪就会转化为征收。在法院看来，附加的条件是否转化为征收取决于该条件是否“合法地提升了国家的利益（公共利益）”。[22]只要政府的管制是出于对公共利益的保护就可以认为管制行为能够提升国家利益（公共利益）。之所以出现法院基本上将国家利益与公共利益相等同，主要原因是美国实施判例法，在判例法体系中没有相对固定的法律术语。不同的法律术语可能会表达同一个意思，因此法院要求附加的条件要提升国家的利益，实质上是要求附加的条件与管制所追求的公共利益应当一致。如果两者一致自然附加的条件是为了管制的目的更好地实现，如果两者不一致，则附加的条件就构成了另一个新的法律关系，对此法律关系是没有合法的法律依据的，当然也就是违宪的条件了。

　　法院认为如果政府在给Nollan发放海滩边的建筑许可的时候附加的条件是为了保证公众能够看到海滩景色，如在发放许可的同时附加条件要求房屋的高度、宽度以及禁止栅栏等等，则这些条件的附加是在行使警察权力，合乎宪法要求；或者附加的条件是要求Nollan在他的不动产上为受到许可建筑新房屋而影响到观看海滩景色的公众提供另外一处用来观看海滩上景色的地方的话，则该条件也是与管制目的相一致。[23]政府行使对海滩边建筑的限制权力是为了保证公众观看海滩景色，因此该权力应当包括对建筑许可的获得者附加一定限制条件的权力，只要该条件与保证公众观看海景具有同一目的，即便影响了被许可人的财产权利也不会转化为征收。从合法性来看，只要附加的条件与政府行使的限制权力具有相同的目的，则该条件就与限制权力一样具有正当理由。

　　政府在许可附加条件与实施建筑管制目的之间缺乏必要联系的话，会影响实现政府当初进行建筑管制的目的，也就是说新的附加条件与政府当初施行建筑管制的目的并不是同一个目的。因而在Nollan案中政府在许可中附加条件实质上就变成了政府在试图获得一个新的“地役权来实现政府的某些目的”，[24]而该新的权利不是法律所规定的，即其没有进行补偿。在Nollan案中法院认为附加的条件是为了公众的通行，这两种目的之间没有必要的联系。法院认为“附加的条件与设定建筑许可的本来目的之间缺乏联系”是十分关键性的因素，否则“许可附加的条件与政府禁止开发的目的相同”，该附加条件就不是一个有效的土地利用管制而是一个“赤裸裸的勒索”。[25]

　　从而Nollan案确立了在开发许可所附加条件与改善开发行为引发的公共问题之间必需存在“必要联系”的审查标准。如果附加条件与管制目的没有必要联系，则该条件是违宪条件，附加的条件就转化为征收。法院并未明确界定判断“必要联系”的因素，只简单地要求目的与手段应有一致性。[26]其标准是：第一，国家的合法利益或目的；第二，在国家利益与土地利用附加条件之间的联系；第三，开发计划对公众的影响与土地利用附加条件之间的最小联系。[27]

　　2. Dolan案。1994年的Dolan[28]案，可以说它是在Nollan案的基础上的进一步发展。在Dolan一案中，法院认为：“政府许可附加条件的苛刻程度与该条件对原告的发展计划预期冲击具有必要的关系”。[29]必要联系已经在Nollan案中被提出了，因此在Dolan案中法院的主要精力在于讨论“联系的必要程度”上面。法院采取一种“大概比例”来判断该关系，即法院认为应当“个别的判断政府的要求与该要求对原告的发展计划造成的冲击之间的性质及其程度。”[30]实践中有些州采取宽松标准，有些州采取严格标准，这些标准都在某一方面有所偏颇。因而有许多州倾向在附加条件与开发计划的影响之间采取折中标准，即实行所谓“合理联系（reasonable relationship）”标准。最高法院认为“合理联系”比其它标准更“接近联邦宪法的要求”，因此他们有条件地接受了该折中标准。[31]该条件就是判断什么是合理联系时只要符合“大致联系（rough proportionality）”的原则就行了。[32]法院将这一新的标准总结如下：“虽然不需要精确的数学计算，但是政府必需针对个案作出相应评估，附加条件应当与开发计划的性质与程度要有联系。”[33]因此，Dolan案将Nollan案中提出的联系在两个重要方面进一步具体化：第一，附加条件必须与开发计划对当地公共利益影响在性质及程度上大概一致而不是仅仅有联系就可以了；第二，该必要联系的证明责任由政府承担。[34]

　　3．小结。虽然对这两个案件的判决的核心精神一直有不同的意见，但是此后法院加强了对土地开发许可附加条件的审查却是不争的事实。Dolan案之后联邦及州法院对该标准持怀疑态度，他们发现了许多“必要联系”的例外情况。尤其是附加条件为一定数量的金钱要求以及附加的条件源于立法机关的要求时应用“必要联系”就比较困难。实际上许多法院认为金钱义务与源于立法机关的义务己经超出了Nollan与Dolan案确定的标准。

　　总体来说，违宪条件标准在Nollan及Dolan案判决之后得到美国司法系统的认可。违宪条件要求政府对个人土地开发许可中提出的附加条件应当符合以下标准：“当（所有者）所寻求的财产利益与政府所给予的利益没有或者只有很少的联系时，政府可能不得要求个人放弃宪法权利……”。[35]违宪条件在Nollan与Dolan案中有一个递进的过程，前一案件时只提出来了政府对私人土地开发许可中提出的附加条件缺乏必要联系时会转化为征收，到了后一案件时，对土地开发计划造成的影响与政府所附加的条件之间要求大致成比例。“违宪条件”有两个判断标准，即政府所提出的附加条件：第一，必需与国家的正当利益有必要联系；第二，与所有者的土地开发计划所造成的影响存在大致比例。[36]如果政府的附加条件不符合这两个条件则政府的附加条件的管制措施会转化为管制征收，反之则不会。

　　三、明确的投资回报期待（distinct investment-backed expectations）

　　投资回报期待标准最早出现于1980年的Agins[37]案中，但当时该标准并没有引起人们注意，直到PennCentral案后才成了管制征收的重要认定标准。在Penn Central案中，法院认为当一个管制：“……如此明确地妨碍了一个投资回报期待以至于可以将其等同于征收”，[38]但是当该管制：“并没有影响到宪法第五修正案所指向的构成原告财产所带来的预期利益”[39]则不转化为管制征收。虽然法院没有明确定义该标准的具体指标，但可以通过例子说明。假设某人购买了一块土地，当时就知道该块土地面积太小而违反了社区风貌管制（zoning）方面的法律。该土地所有者因为管制的原因而无法开发利用其所有的土地，但是不得申请因管制而导致自己财产被征收，因为在购买违法土地时应当清楚其后果。该例子中所有者在购买违法土地时不具有明确的投资回报期待。同时如果某块土地已经被其所有人让渡权利作为开放性的禁止建设地，则其后购买者就没有在这块土地上建筑房屋“明确的投资回报期待”。在法院认为明确的投资回报不能是投资人“单方面的期待或者抽象的需要而确定”。[40]因而如果所有者在购买土地的当时有公共档案记录其所购买的土地上有财产限制的话，而该所有者应当知晓其财产使用是受限的，且不能对该限制申请认定为征收而获得补偿。[41]

　　投资回报期待在最高法院判决中起到决定性作用的案件是Ruckelsbaus v Monsanto Co.[42]案。在该案中Monsanto杀虫剂公司向环保署申请杀虫剂的销售许可。申请销售许可时杀虫剂生产商必需按要求将一些商业秘密，如杀虫剂的成份等等，提交给环保署，这样环保署才能以此为基础来考量别的生产商的申请。而环保署在制定相应规章时却将先前提交申请的Monsanto生产商的商业秘密公布于众。因此Monsanto生产商认为环保署的公布行为转化为征收，需要进行补偿。法院认为商业秘密是按美国宪法第5修正案规定需要保护的财产，同时，认为该案可依据投资回报期待作出分析。基于Missouri州在Monsanto杀虫剂公司提交申请当时的法律规定，申请中涉及的数据构成商业秘密。[43]因此Monsanto杀虫剂公司基于法律保护其向行政机关的商业秘密而对自己的商业秘密这一财产存在明确的投资回报期待。所以考虑到法律所保证的保护商业秘密以及该法律保护给Monsanto杀虫剂公司提供了合理的投资回报期待，[44]法院结论是政府对该公司的商业秘密的使用转化为征收。

　　投资回报期待的标准在经历了Agins案的发源、Penn Central案的振兴以及Monsanto案在最高法院的确认之后，包含着两个主要判断因素：第一，信赖利益。许可所产生的既得权利是投资回报期待的基础。[45]因此不动产所有人基于政府先前的许可而产生的回报期待如果被随后的管制所损害，则认为是对私人的投资回报期待产生影响，此种管制将转化为管制征收，需要补偿。第二，既有的法律以及管制政策是否存在管制征收的风险。如果既有的法律及管制政策可以合理地推测某一块土地将可能会被管制征收，则该块土地在这些法律与管制政策产生之后就不存在投资回报期待。[46]反过来说，如果先前的法律及管制政策并没有对那块土地产生管制征收的风险则所有者在该块土地上存在投资回报期待，此时如果政府实施的管制对他的期待产生影响的话，而管制转化为管制征收。

　　四、政府行为的性质（the character of the governmental action）

　　政府行为的性质是最直接的标准。在Penn Central案中法院认为当政府对私人财产的物理性的占有与对私人财产利用实施管制相比较而言，前者更容易被认为转化为征收。[47]在该案中法院认为：“州法院有理由认为禁止某特定的土地利用之后大众的健康、安全、道德及福利能够得到提升的时候，法院就会支持对该土地管制，尽管该管制对土地的利益造成了破坏。”[48]也就是说，如果管制所带来的公共利益特别巨大，则即便对私人的不动产价值构成了减损也不能认为该管制转化为征收行为。

　　一般而言政府为了公共利益而对有害于公众的财产利用行为实施管制不转化为征收，而对于公共利益有所增加的财产利用行为实施的管制则会转化为征收。但是有些行为是对公共利益介于有害与有利之间的，这种情况之下法院就只能依据Penn Central案的前两个标准来判断管制是否转化为征收。

　　美国最高法院Penn Central案判决两年之后，在Agins[49]案中又提出了新的以政府行为性质来判断管制是否转化为征收的标准。在该案中法院判决道：“如果针对某一特定财产适用一般的社区风貌管制法律之后，没有显着提升正当国家利益……或者使得土地所有者无法在经济方面利用他的土地，则该管制转化为征收。”[50]因此Agins案形成了政府管制的性质以及经济利用这两个判断管制是否转化为征收的标准，政府的行为只要符合其中任何之一就转化为征收。

　　政府的管制是否显着提升国家利益。法院认为虽然什么是“显着”没有精确的指标，但是可以通过对公共利益与私人利益比较来得出是否显着。[51]法院提出了几个利益的比较点，比如原告在该管制中的利益与负担主要有：第一，对原告的财产利用虽然有一定的管制，但是该管制带来的利益不仅仅是公众享受，原告也有一定的享受。第二，并非原告一个人承担了警察权力行使带来的负担，该负担公平地由其它所有者与原告一起负担。这一观点基本是公共利益负担平均的学说，即任何人不能负担多于平均的公共负担，否则政府应当补偿。第三，虽然管制限制了原告对财产的一定利用方式，但是并没有限制原告在管制措施允许的范围内利用自己的财产。[52]因此在将原告与政府管制所带来的利益进行权衡之后法院认为政府的管制显着的提升了国家利益。

　　随后的一些案例中美国最高法院逐渐不再提“显着提升”标准，而是倾向于关注Agins案所提出的第二个标准。[53]直到1987年的Nollan案[54]该标准才重新成为法院判断管制征收的重点，而且Nollan案也是真正依据显着提升标准作出判断为征收的第一案。

　　Agins案的两个标准都存在有一定的争议，这些争议包括来自美国最高法院内部的声音。因此在该案后美国最高法院的管制征收司法实践中时而依据Penn Central案的标准，时而依据Agins案的两标准作出判决，该并存的双标准体系在美国联邦与州法院的司法审查实践中适用的比较混乱就不奇怪了。管制征收标准的不确定性也体现在下级法院，因为美国的司法独立，因此上级法院的混乱并不能一定影响到下级法院的混乱，而在管制征收标准上的混乱充分说明了该标准本身难于准确掌握。而且自1980年起几乎没有一个法院尝试将Penn Central案的三标准与Agins案的两标准进行综合。

　　面对这样的困境，有一些州与联邦的法院开始试探建立他们自己的判决管制征收的标准，例如Reahard v. Lee County案[55]中法院提出了8个标准来判断管制是否构成征收。但是就总体而言，PennCentral以及Agins所确立的判断管制征收标准能够解决问题，只不过当两案的标准发生冲突的时候，美国最高法院倾向于以前者的标准来吸收后者的标准。

　　五、结论

　　经过近百年的判例积累，美国在管制征收方面己经基本形成了上述四个主要的公认的认定管制征收的标准。依据这些标准当政府行使警察权力实施的管制行为越过一定界线的时候管制行为就转化为征收行为，对管制征收所造成的损失政府应当进行补偿。这些标准在美国法院日常审判中不断被使用，而且每一个标准都在提出后被随后的判例不断地进行细微的调整与发展。因此美国管制征收的标准是具有生命的，处在不断的发展变化当中。

　　这些标准的核心要素是政府管制权力的合理行使与私人不动产权利保护之间的矛盾冲突，法院不能对前者限制过多，也不能让后者的利益损失太大。因而法院在两者的平衡中认定管制征收是否产生。

　　美国管制征收的发展一直是由法官基于宪法的规定而对管制权力与私人不动产权利的相互关系进行各种不同的解释而推动的。判例法中各个法官的法哲学观点不同，因此判例中的管制征收的标准在不断的变化之中，但是基于美国的法治传统，一些基本的精神是不变的。在这其中法院不断在自己问自己政府在管制征收中是否“强迫某些民众独自负担了应当由社会整体来公平、公正负担的义务”。[56]为了判断是否出现了不公平的负担，“公平与正义就成为了法院区分合乎宪法的征收与违宪的征收的终极标准。”[57]在这些终极性的标准指导之下美国在实践中发展出来了一系列具体的管制征收标准，通过这些标准来判断管制是否构成征收，即产生管制征收。




【作者简介】
彭涛，单位为西北政法大学。


【注释】
[1]如德国就在其宪法中将征收的含义进行了扩展。参见李建良：“行政法上损失补偿制度之基本体系”，载《东吴法律学报》1999年第2期，第37页。
[2]如North American Free Trade Agreement (NAFTA）以及bilateral investment treaties （BITS）通过一些案例特别关注管制征收问题。See Steven R. Ratner，REGULATORY TAKINGS IN INSTITUTIONAL CONTEXT: BEYOND THE FEAR OF FRAGMENTED INTERNATIONAL LAW, 102 A.J.I.L. 475 (July, 2008)。
[3]Pennsylvania Coal Co. v. Mahon，260 U.S. 393 (1922).
[4]Mahon, 260 U.S. at 413.
[5]Mahon, 260 U.S. at 415.
[6]Mahon, 260 U.S. at 415.
[7]Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978).
[8]Penn Central 438 U.S. at 136-37.
[9]Penn Central 438 U.S. at 136.
[10]Keystone Bituminous Coal Assn v. DeBenedictis, 480 U.S. 470 (1987).
[11]Keystone Bituminous Coal Ass'n 480 U.S. at496.
[12]Andrus v. Allard, 444 U.S. 51, 56 (1979).
[13]Penn Central 438 U.S. at 131.
[14]Hadecheck v. Sebastian, 239 U.S. 394 (1915).
[15]William C. Haas＆Co. v. City and County of San Francisco, 605 F.2d 1117. (9th Cir. 1979), cert. denied, 445 U.S. 928(1980).
[16]Lucas v. South Carolina Coastal Council, 505 U.S. 1003 (1992).
[17]Lucas 505 U.S. at1019.
[18]Lucas 505 U.S. at1019-20．
[19]See, e.g., Florida Rock Indus., Inc. v. United States, 18 F.3d 1560(Fed. Cir. 1994)在该案中管制导致财产市场价值减损了62％就被认为转化为征收。CF. Yancey v. United States, 915 F.2d 1534, 1537 (Fed.Cir.1990)．在该案中个体财产减损了54％，法院认为转化为征收。
[20]Home Ins. Co. of New York v. Morse, 87 U.S. at 451(1874)(A man may not barter away his life or his freedom, or his substantial right).
[21]Nollan v. California Coastal Comm'n, 483 U.S. 825 (1987).
[22]Nollan 483 U.S. at 834. See also Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104, 127 (1978).
[23]Nollan 483 U.S. at 836.
[24]Nollan 483 U.S. at 837.
[25]Nollan 483 U.S. at 837.
[26]Nollan v. Cal. Coastal Connn'n, 483 U.S. at 837 (1987).
[27]Nollan 483 U.S. at 838-39.
[28]Dolan v. City of Tigard, 114 S.Ct. 2309(1994).
[29]Dolan 114 S.Ct. at 2318.
[30]Dolan 114 S.Ct. at 2319-20.
[31]Dolan 512 U.S. at 391.
[32]Dolan 512 U.S. at 391.
[33]Dolan 512 U.S. at 391.
[34]Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374, 391 n.8 (1994).
[35]Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374, 385 (1994).
[36]Dolan 512 U.S. at 386-91(1994).
[37]Agins v. City of Tiburon, 447 U.S. 255 (1980).
[38]Penn Central 438 U.S. at 127.
[39]Penn Central 438 U.S. at 124-125.
[40]Webbs Fabulous Pharmacies, Inc. v. Beckwith, 449 U.S. 155, 161 (1980).
[41]Leonard v. Town of Brimfield, 423 Mass. 152, 155 (1996)．在该案中原告购买土地的时候风貌管制对该土地有建筑方面的管制，因此原告就不具有建筑房屋方面的明确的投资回报期望。
[42]Ruckelsbaus v Monsanto Co., 467 US 986 (1984).
[43]Ruckelsbaus v Monsanto Co., 467 US at 1013 (1984).
[44]Ruckelsbaus v Monsanto Co., 467 US 1012-13 (1984).
[45]See Daniel R. Mandelker, Investment Backed Expectations in Takings Law, 27 Urb. Law. 215, 238, n.92(1995).
[46]See, Palazzolo v. Rhode Island, 533 U.S. 606 (2001).
[47]Penn Central 438 U.S. at 124.
[48]Penn Central 438 U.S. at 125.
[49]Agins v. City of Tiburon, 447 U.S. 255 (1980).
[50]Agins 447 U.S. at 260.
[51]Agins 447 U.S. at 261.
[52]Agins 447 U.S. at 262.
[53]See, e.g., Hodel v. Virginia Surface Mining＆Reclamation Assn., Inc，452 U.S. 264, 296 (1981); Hodel v. Indiana, 452U.S. 314,335 (1981).
[54]Nollan v. Cal. Coastal Comm'n, 483 U.S. 825 (1987).
[55]Reahard v. Lee County, 968 F.2d 1131, 1136 (11th Cir. 1992).
[56]Armstrong v. United States, 364 U.S. 40, 49(1960).
[57]Joseph William Singer, Introduction to Property, CITIC Publishing House, 633(2003).