葛磊律师解读"逾期办理房产证违约责任诉讼时效"

逾期办理房产证违约责任诉讼时效
　　所谓诉讼时时效，是指权利人在法定期间内不行使权利，就丧失请求人民法院对其民事权利予以保护的权利。即权利人丧失了取得胜诉的根据、丧失了胜诉权。
 
　　关于诉讼时效存在的法理基础，一般认为，规定请求权经若干年不行使而消灭，是为了保护交易安全，维护社会秩序。假如请求权的权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定。因此，诉讼时效是以牺牲一部分公平正义为代价，来维护现存秩序，促进交易安全、降低交易成本，并促使权利人积极行使权利。
　　近年来，因商品房买卖合同纠纷而引发的诉讼呈逐年上升之势。其中，因开发商怠于履行协助办理房屋权属登记义务，导致买受人未如期取得房屋权属证书而引起的纠纷，在商品房买卖合同纠纷案件中占较大的比例。在审理该追究违约责任的纠纷案件中，诉讼时效如何起算，往往成为争议焦点之一。
　　就开发商未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务，导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约金诉讼时效起算问题，出现过以下两种不同的观点：
　　一种观点认为，逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：
　　第一，当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期办证违约金的具体数额的，属于一时性债权。该一时性债权从约定或法定的给付期限届满之次日起，计算诉讼时效;第二，当事人在商品房买卖合同中约定以日或月为单位，累计计算违约金数额的，属于继续性债权。该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效;第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由开发商按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第18八条第2款的规定。
　　另一种观点认为，开发商虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。
　　笔者认为：
　　开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求开发商承担违约金。但该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为、权利是否被侵害。买受人要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从该应当知道权利被侵害时起计算，在二年内请求保护民事权利。
　　一、开发商只有在未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务、导致买受人未如期取得房屋权属证书的，才应当承担违约责任。
　　根据《城市房地产开发经营治理条例》、《商品房销售治理办法》、《城市商品房预售治理办法》、《城市房屋权属登记治理办法》、《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、行政法规、司法解释之规定，除当事人在商品房买卖合同中有特殊约定外，买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续。开发商是办理房屋权属登记的协助义务人，应在法定或者约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料和必要的证实文件(如土地使权用证、规划许可证、验收合格证明、测绘报告等)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助买受人办理房屋权属登记手续。因此，只有在开发商未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务、导致买受人未如期取得房屋权属证书的，才应当承担违约责任。
　　二、买受人要求开发商承担违约责任，是以财产利益为内容的债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。
　　根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出。同时，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》仅仅对于支付存款本息请求权、兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权以及基于投资关系产生的缴付出资请求权，作出了不能以诉讼时效进行抗辩的除外规定。
　　买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。针对该种债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，在二年内请求保护民事权利。
　　三、买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为、权利是否被侵害。买受人要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从该应当知道权利被侵害时起计算。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　承前所述，假如房屋买受人依法履行办理房屋所有权登记手续的自身义务，在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，庚即就应当知道开发商是否存在违约行为、权利是否被侵害。故要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效亦应从该应当知道权利被侵害之日起计算，在二年内请求保护民事权利。