葛磊律师解读"逾期办理房屋产权证纠纷案例"

原告诉称：1996年6月，其作为购房业主(乙方)与被告某房地产公司(甲方)签订了一份《房地产买卖契约》，协议约定：乙方自愿向甲方购买甲方开发的的商住楼B座第20层102房屋;甲方保证上述房产权属清楚;楼宇完工后，甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，乙方应积极配合。合同签订后，原告即依约向被告支付了房款并领了房屋钥匙。原告早在1997年6月12日就将产权资料交给了被告，而被告却一直未为原告办理好土地使用权变更登记手续，原告为此曾多次与被告交涉，要求妥善加以解决并应承担违约赔偿责任，被告却总是以正在办理，马上就办好为由加以推诿。直到2004年9月30日，在原告等业主的努力催促下，被告才下发了要求业主提供办证资料及办证费用的通知。可直至起诉之日，被告仍未为原告办理好土地使用权证，履行合同中的义务，故诉至法院，请求判令：1、被告限期为原告办理好土地使用权证;2、被告赔偿原告违约金78700元(计算至起诉之日止);如至判决生效之日止，被告仍未为原告办理好土地使用权证，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，双倍向原告支付违约金至办理好土地使用权证之日止。 　　被告某房地产公司辩称：1、原告李某的起诉缺乏事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同中并未约定如何办理房地产转让手续，公司一直努力为业主要求国土部门办理产权证手续;2、原告要求公司赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实基础，公司没有违约行为。综上，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。此外，在法庭辩论阶段，被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见。
　　一审法院查明：
　　1996年6月，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》。该协议约定：原告李某自愿购买被告某房地产公司开发的商住楼B座第20层102房屋;该房屋总价款为494146元;甲方保证上述房产权属清楚;楼宇完工后，甲方负责统一向市房地产管理部门办理产权登记领证手续，乙方应积极配合，其税费按国家规定执行;土地使用权限为70年整，从产权办理之日起算。原告购买的房屋为期房。合同签订后，原告将购房款和契税交给了被告。1996年12月31日，被告与中国建设银行某分行签订抵押合同，约定将被告开发的商住楼地段的土地使用权抵押给中国建设银行某分行。1997年1月，房屋整体竣工，1997年6月12日，原告将自己的身份证复印件、购房合同原件、付款收据原件以及个人私章交给被告用以办理房屋权属证书,1997年7月，被告将房屋交付原告使用。1997年8月29日，被告为原告办理好了房屋所有权证，但未办理好国有土地使用权证。直到2004年9月30日，在原告等业主的努力催促下，被告才发出通知，要求全体业主将房屋所有权人的身份证复印件、房屋所有权证复印件、手续费120元交给物业管理公司，用以办理国有土地使用权证。此后被告仍未按要求办理，2005年4月和5月，原告通过律师向被告发出律师函，要求办理国有土地使用权证。但直至原告起诉之日起被告仍未为业主办理好国有土地使用权证。
　　本案一审争论的焦点是：1、在办理好房屋所有权证的情况下，被告是否应为原告办理国有土地使用权证; 2、被告应如何承担逾期办证违约金;3、本案是否超过诉讼时效。
　　原告代理人就上述焦点问题，提出代理意见概括如下：
　　第一、房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证(包括所有权证和土地使用权证等)交付买受人，并协助实现房地产转移登记。另外，我国法律规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《长沙市城市房地产交易管理办法》规定：当事人在转让房屋申请办理房屋权属转移登记时应提交房屋权属证书和土地使用权属证书;国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物不得设定抵押。
　　第二、对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担问题，双方在合同中并没有明确约定，原告的损失数额也难以确定。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此作出了明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……，合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
　　第三、本案没有超过诉讼时效。其理由是：
　　1、买受人请求出卖人办理土地使用权变更登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，如因超过诉讼时效而不能行使的，将使物权丧失完整性，影响其占有、使用、收益、处分权利的行使，这与物权的绝对性、物权的排他性是相悖的;2、按照民法通则及相关意见的规定，诉讼时效因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，本案原告在知道其合法权利受到侵害时，便积极通过各种方式与被告交涉，诉讼时效多次中断。3、关于原告要求被告承担违约赔偿的诉讼请求，诉讼时效应当以请求权的成立或产生作为起算的标准。本案原告要求被告承担违约赔偿的请求权应当是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施之后才产生。因为，在该司法解释实施以前，原告对被告的违约赔偿请求没有法律依据。该司法解释实施之后，原告才知道有权向被告提出损害赔偿。而该司法解释是2003年6月1日才施行，所以至原告起诉之日，尚不足两年，而且在该司法解释施行后，原告曾多次向被告提出了赔偿要求。故，本案并没有超过诉讼时效。
　　一审法院认为：原告与被告签订的合同是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，楼宇完工后，被告负责统一向市房地产管理部门登记机关办理产权登记领证手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押。”该法第六十条第三款还规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，有统计人民政府更换或者更改土地使用权证书。”因此，依合同约定和法律规定，被告均应为原告办理土地使用权证。