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关于房地产抵押关系的规定

发布日期:2012-04-17    文章来源:互联网
  由于房屋具有依附土地存在的特性,房屋所有权依法转让,必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题;同样,建设用地使用权依法转让,也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。

  由于房地产的不可分性,我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时,建设用地使用权同时转让。所谓“房随地走”,就是转让建设用地使用权时,该土地上的房屋也应一并转让。这一原则体现在有关法律中,比如城市房地产管理法第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”担保法第36条第l款和第2款规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”物权法坚持了这一原则。立法过程中有人提出,实践中有时会出现了一些人将房屋抵押,但不抵押建设用地使用权,或者抵押建设用地使用权,但不抵押房屋所有权,甚至有的人将房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的人,从而引发抵押权实现的困境,使债权人的利益受到损害的情况,对此,物权法应有防范措施。经研究,物权法在本条中增加一款规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”

  实现抵押权,必然带来抵押财产的转让,因此在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋所有权和建设用地使用权同时转让。比如,某甲将自己购买的商品房抵押给某乙,与此同时,其房屋占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押。又比如,某单位以出让方式取得了对某片土地的建设用地使用权,在建设用地的使用年限内,如果将该建设用地做用权抵押,在设定抵押权时,该土地上的房屋也应一并抵押。如果抵押人只办理了房屋所有权抵押登记,没有办理建设用地使用权抵押登记,实现房屋抵押权时,建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样,只办理了建设用地使用权登记,没有办理房屋所有权抵押登记,实现建设用地使用权的抵押时,房屋所有权也一并作为抵押财产。

  需要指出的是,规定的建筑物,主要指国有土地上的建筑物和乡镇、村企业的厂房等建筑物。本条规定的建设用地使用权,包括城市住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地的使用权。

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