合伙财产处分中的形式授权与实质授权

【案情】
2004年3月20日，原告刘燕、被告胡冬、第三人洪阳及黄丽贞四人共同出资300万元购买北京市西城区太平桥大街商铺一套，该房登记产权人为被告胡冬。

2004年9月21日，该四人签订《合伙协议》一份，约定：四人共同出资购买北京市西城区太平桥大街的商铺，面积约为120平米；各方出资比例为刘燕7/24，胡冬11/24，洪阳4/24，黄丽贞2/24；合作各方按各自出资比例占有相应的股份，并按股份多少享有或承担相应的利益或风险；三个以上股东同意，方可将该商铺变卖。

2010年9月20日，经过第三人洪阳、黄丽贞的同意，原告与秦香莲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将位于北京市西城区太平桥大街商铺以720万元卖给秦香莲，秦香莲在签订合同时支付定金60万元。同日，原告与秦香莲、北京麦天房产经纪有限公司签订了《北京市房屋买卖经纪合同》，约定由秦香莲支付10万元居间服务费给麦天房产公司，若原告违约则由原告支付居间费。后原告违约，向秦香莲返还60万元定金并支付60万元违约金，向麦天房产公司支付10万元居间费。

2010年11月29日，原、被告及第三人洪阳、黄丽贞四人协商后一致同意将房屋以840万元卖出，并约定将该笔房款存入被告胡冬个人账户。

房款收到后，原告及两位第三人向被告提出按协议约定进行房款分配，且原告提出对其在前一次卖房中垫付的60万元违约金及10万元居间费共70万元，应当在卖房款中予以核销，两位第三人均予同意。但被告提出因原告事前未征得被告同意并取得其授权，因此其不承担该笔70万元的违约损失。后被告将840万元卖房款按《合伙协议》约定的出资比例进行分配，第三人洪阳、黄丽贞在收到房款后，均按比例承担了70万的违约损失，分别向原告返还11.6667万元、5.8333万元。原告要求被告按出资比例承担32.0832万元的损失，并将该款返还原告，被告拒绝，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告卖房款32.0832万元；2、被告承担本案一切诉讼费用。

【分歧】

一种观点认为，被告不应承担违约损失。因为该商铺虽然是合伙财产，但该商铺产权证登记在被告一人名下，根据物权法的规定，只有经过被告的同意并取得其授权，该商铺才能成功出售。现原告明知被告为商铺的登记产权人，在签订卖房合同前却未取得被告的同意并授权，导致卖房不成继而产生违约损失，原告在执行合伙事务中存在重大过错，被告认为应由原告自己承担该违约损失。

另一种观点认为，被告应当承担违约损失。因为该商铺系合伙财产，且《合伙协议》约定：三个以上股东同意，方可将该商铺变卖。在原告第一次卖房时，已取得第三人洪阳、黄丽贞的同意，即构成“三个以上股东同意”的卖房条件，即得到被告的实质授权，至于其书面授权系形式授权。因此，被告应承担合伙体对外事务造成的损失。

【评析】

笔者同意第二种观点。

原告与被告、第三人洪阳、黄丽贞签订的《合伙协议》系四方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强行性规定，属合法有效，各方当事人均应按协议约定享有权利及履行义务。四人合法形成一个合伙体，对合伙购买的房产共享收益，共担风险。现原告根据《合伙协议》的约定执行合伙事务，即在取得另两位合伙人同意的情况下将合伙购买的房产进行出卖，现因违约后产生70万元违约金损失，被告作为合伙人之一，应当根据协议约定的出资比例承担损失。

被告辩称该房产对合伙内部虽然是按份共有，但登记产权人为被告一人，原告在前一次卖房前须获得被告的同意及授权，否则为无权处分行为，因此而产生的违约金被告不予承担。

因该房产系合伙财产，产权人并非被告一人，为被告、原告、两位第三人共有。原告在出卖合伙财产时并非无权处分，因为被告在签订《合伙协议》时已同意“三个以上股东同意，方可将该商铺变卖”的条款，此时被告己对商铺变卖的条件作出实质授权，即“三个以上股东同意”即可。原告在经过两位第三人同意卖房时，即获得被告的实质授权，同时也获得合伙体的授权，合伙财产即可卖出。因被告拒不执行合伙体做出的前一次卖房的决定，不向房产局出具形式上的授权书即书面授权书，导致第一次卖房不成功，继而产生违约金，该违约损失本应由被告一人承担。但两位第三人自愿按比例承担违约金的份额，故原告要求被告按出资比例承担32.0832万元的损失，并返还该款项的请求应予支持。

作者：南昌市东湖区人民法院 陈慧 戴启洪