“地随房走”的法律适用

【关键词】地随房走
【写作年份】2012年


【正文】

【裁判要旨】

建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分。

“地随房走”是实现“房地一致”的方式之一，符合社会生活常识，已被法律实践和社会生活普遍接受。

宅基地使用权通过房屋继承，可以转移给新的所有人。

【案情】

原告徐甲。

原告徐乙。

被告YG县人民政府。

第三人徐丙。

2011年1月10日，YG县人民政府为第三人徐丙颁发阳集用（2011）第92301号集体土地使用证。其主要内容为：徐丁自2006年去世后，其房屋至今闲置损坏无法使用，且徐丁无直系继承人，后经AC镇CL村村民委员会出具权属证明材料，第三人徐丙申请，将原徐丁使用的宅基地安排给村民徐丙使用。被告YG县人民政府向本院提交了作出具体行政行为的以下证据（以下均为复印件）：

1、2010年4月7日徐丙的编号为102-047-0213的土地登记申请书。

2、2010年4月11日YG县AC镇CL村编号为102-047-0213的地籍调查表。

3、AC镇CL村民委员会出具的土地权属证明材料一份，用于证明给第三人徐丙使用宅基地符合政策与村规安排（系继承祖传宅基）。

4、地籍调查法人代表身份证明书一份、区街道街坊界址点成果表一份。

5、2010年10月3日YG县国土资源局关于CL村登记区土地登记审核结果公告。

6、2010年10月4日YG县人民政府编号为102-047-0213的土地登记审批表。

7、第三人徐丙户口簿复印件。

以上证据证明被告为第三人徐丙颁发Y集用（2011）字第92301号集体土地使用证的具体行政行为合法。

原告徐甲、徐乙方诉称，两原告与徐丁系同胞兄弟。两原告早年到外地工作，只有徐丁一人在家生活，一直到去世徐丁也没有妻子儿女。1955年，原告徐甲从部队转业后，为了解决居住困难问题，和其他兄弟二人一起，在自己宅院上建造了五间房屋（三间正房、两间配方），房屋建成后，因两原告长年在外地工作，房子一直由徐丁居住。2006年徐丁去世，此房一直闲置。2011年7月份，原告准备修理房子时，第三人徐丙以县政府向其颁发了该房屋所占土地的村集体土地使用证为由，主张房子、宅基应归其所有，据不让原告修理房子，村委会多次调解无效。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院撤销YG县人民政府为第三人徐丙颁发的Y集用（2011）字第92301号集体土地使用证。原告向本院提供了AC镇CL村民委员会的两份证明，用于证明以下事实：

1、两原告与徐丁系亲兄弟关系。

2、本案争议的宅基地使用权、房屋所有权归两原告所有。

3、AC镇CL村村民委员会认为本案争议的宅基和房产，第三人应当归还两原告，第三人徐丙拒绝归还。

被告YG县人民政府辩称，第一，原告不具备本案诉讼主体资格。农村宅基地使用权的取得与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，只有具有农村集体经济组织成员资格才可以取得。两原告虽祖籍AC镇CL村，但两原告均为外地户口，不符合《继承法》的有关规定，也不符合《土地管理法》的有关规定，原告不具备本案诉讼主体资格。

第二，被告为第三人徐丙颁发村集体土地使用证材料齐全、程序合法。两原告的胞兄徐丁的住宅自2006年至今闲置损坏无法使用，徐丁无直系继承人，经村委会出具权属证明材料，第三人徐丙本人申请，将原徐丁使用的宅基地安排给村民徐丙使用，符合土地相关法律规定。并且县政府组织国土部门对村民宅基地申请进行审查，审查申请人的主体资格及是否为本村村民、所有权是否正确、面积是否超过标准、土地地类等。认定该宗地的审批发证材料齐全、程序合法，颁发村集体土地使用证的登记不存在过错。

第三人徐丙辩称，第一，两原告及其子女在外地工作，徐丁一生无妻子儿女，老年后生活不便，是由徐丙一家人照顾的其晚年生活。徐丁为了表示感谢，再三要求死后将自己所有的五间房屋赠与给自己，并将其房屋所有权证交给自己。这是徐丁处分自己财产的自愿行为，并且不违背法律规定，赠与行为合法有效，并没有侵害两原告的合法权益。

第二，徐丁将房产赠与给自己后，自己就依法办理了村集体土地使用证，故根据《物权法》相关规定对此房屋所占土地依法享有使用权。并且两原告早年在外地工作，户口已迁出，已经不属于本村集体组织成员，丧失对农村土地的使用权，两原告不具备本案诉讼主体资格。

第三人提供了以下证据：

1、CL村十四位村民的证明材料一份，用以证明第三人徐丙一家对徐丁进行了赡养。

2、徐丁房屋所有权证一份，用以证明该争议房屋徐丁生前已经赠与给第三人，并且实际交付。

本案的争议焦点为：（1）原告徐甲、徐乙是否具备本案的诉讼主体资格。（2）被告YG县人民政府为第三人徐丙颁发阳集用（2011）第92301号集体土地使用证的行为是否合法。

经庭审质证，原告对被告提供的1号证据土地登记申请书、2号证据地籍调查表、4号证据地籍调查法人代表身份证明书和区街道街坊界址点成果表、5号证据国土资源局土地登记审核公告、6号证据土地登记审批表、7号证据徐丙户口簿复印件内容均无异议，本院予以确认。对于被告提交的3号证据也即AC镇CL村民委员会出具的土地权属证明，该证据显示给徐丙使用宅基地符合政策与村规安排（系继承祖传宅基）。原告提交了两份AC镇CL村民委员会的两份证明，该证据又显示两原告同徐丁为亲兄弟关系同时AC镇CL村村民委员会认为本案争议的宅基、房产，第三人应当归还两原告。第三人无异议。

对原告提交的两份证明，被告认为该证明同自己颁发村集体土地使用证时村委会出具的证明相矛盾，不予以采信。第三人意见同被告。

对第三人提供的14人的证明徐丙赡养徐丁的证据，原告认为第一，证人不出庭，证人证言不能作为证据使用；第二，该份证明与本案无关联性，继承不因赡养行为取得；第三，徐丁生前由原告抚养。对第三人提供的徐丁生前房产证，原告对其真实性无异议，但认为此证件的存在和赠与与否无关。被告对第三人提供的证明无异议。

经合议庭合议，本院对以上证据做如下认定：

对于被告提交的3号证据同原告提交的证据之间相互矛盾。在庭审辩论中，第三人也承认了徐丁和两原告为同胞兄弟，该陈述同原告提交的村委会证明内容相一致，根据《继承法》的相关规定，徐丁无第一顺序继承人，两原告为其兄弟，可作为第二顺序继承人继承财产，而第三人无权继承徐丁的财产。故此，对被告提供的证明第三人徐丙系继承祖传取得的3号证据不予认可。

对于第三人提供的用以证明徐丁生前已将争议房产赠与给徐丙的2号证据，因第三人并未向本院提交赠与合同等书面证明，故对此证据不予认可。

查明，两原告与徐丁系同胞兄弟，两原告早年到外地工作，只有徐丁一人在家生活，一直到去世徐丁也没有妻子儿女。2006年，徐丁去世，此后房屋闲置。2011年，被告YG县人民政府根据第三人徐丙的申请和提供的材料以及村委会出具的土地权属证明，于2010年11月4日为第三人徐丙颁发阳集用（2011）字第92301号集体土地使用证。原告对此不服，于2011年8月10日向法院提起行政诉讼。

【裁判】

法院认为，关于两原告是否具备本案诉讼主体资格的问题，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人的，有第二顺序继承人继承。在本案中，徐丁没有第一顺序继承人，徐甲、徐乙为徐丁的同胞兄弟，对徐丁的五间房屋有继承权，继而根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“地随房走”的原则，本案争议的土地使用权也就随着五间房屋而转移给两原告，故此，徐甲、徐乙两原告具有本案诉讼主体资格。对于被告YG县人民政府为第三人徐丙颁发Y集用（2011）字第92301号集体土地使用证的行为是否合法的问题，YG县人民政府为第三人徐丙颁发土地证所依据的土地权属证明材料显示徐丙为继承祖传宅基而安排使用，在本院已经查明的事实中，徐丙对徐丁的房屋没有继承权，故而不存在继承祖传宅基的可能。YG县人民政府在为第三人徐丙颁发集体土地证的行为属于主要证据不足， 依法应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：撤销被告YG县人民政府为第三人徐丙Y集用（2011）字第92301号集体土地使用证。

【评析】

一、“地随房走”的法律依据

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

1、条文主旨。本条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定。

2、立法背景。担保法第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第33条规定，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

实现“房地一致”，有两种方式一种是“房随地走”另一种是“地随房走”。两种方式都已经被法律实践和社会生活普遍接受了的。本法第146条对“房随地走”作了规定，第147条相应地对“地随房走”作出规定。

3、相关知识。物权法第147条和第146条规定几乎是“～个硬币的两面”。从结构和内容上都可以把第147条看作第146条的反转。这两条实际上是一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允许，把“房”和“地”转让给分别不同的主体。此外，本条中所讲的附属设施占用范围内的建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下。转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割。在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务。

二、宅基地使用权的转移

《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”

根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或者集体，而国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的。即公民对宅基地有依法使用的权利。因为遗产必须是公民个人合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。

宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。

三、本案法律适用

农民的房屋是农民合法所有的私人财产，应当允许所有人转让房屋所有权;在所有人死亡后应当由其继承人继承房屋所有权。农村集体宅基地的使用权不属遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。[1]本案中二原告对五间房屋具有继承权，依据物权法“地随房走”的立法精神，案争土地使用权随之转移给二原告。[2]




【作者简介】
石东洋，单位为山东省阳谷县人民法院。


【注释】
[1]农村房产交易后，通常立个简单的字据，就发生了产权的交付与转移，宅基地使用权当然随之转移。因继承取得房屋所有权，宅基地使用权转移给新的所有人，符合社会常识，有助于和谐稳定的产权秩序的保持。
[2]房地一致的原则，应当是物权法律适用的一般原理。