中介商审查房东不清讨要居间费未获支持

发布日期：2012-09-12 作者：110网律师

上海某房产中介商接受居间售房委托，因未认真审查房产业主，导致房屋上下家“跳开”该居间，另找中介完成二手房交易。该中介商把购买该二手房买家朱女士一家告上法院，要求给付居间服务费2.2万元。近日，上海市静安区人民法院对该中介商之诉判决不予支持。     上海市新闸路某号，建筑面积为70平方米的房屋权利人为方珍(化名)。2009年11月22日，方珍的弟弟方毅(化名)作为委托方，该中介商为居间方，签署了《出售(租)委托协议》一份，该协议系格式合同，约定该房屋净到手价为210万元，委托期限自2009年11月22日至2010年2月22日，或上述物业出售为止；该中介商为独家委托服务机构，委托方不得另行委托其他方中介商从事居间；佣金为总房价款1%，由求购方承担；方毅承诺在委托期限内或委托终止后3个月内，若私下和该中介商介绍过的客户签订房屋买卖合同，应支付给中介商相当于成交价金额的必要费用，作为中介商的必要补偿。
    2009年11月23日，方毅代方珍与朱女士夫妇、该中介商共同签订《委托购买居间合同》。约定：系争房屋总价款为220万元，买卖双方各自承担税费；于2009年12月4日前签订房屋买卖合同；购买方在签订合同时支付意向金1万元，中介服务费为房地产成交总价1%等规定。签约当天，朱女士向该中介商支付意向金1万元。后朱女士夫妇获悉方毅不是产权人，亦未办过授权手续、又无产权证，遂于2009年11月底取消委托该中介商的居间，并讨回已意向金1万元。由于房屋出售信息的公开，经另外中介商居间，朱女士夫妇于2009年12月1日察看该房屋，2天后与方珍签订了《上海市房地产买卖合同》，确认转让价款为215万元。买卖双方各支付佣金4500元，后双方办理了产权过户登记手续，核准日期为2010年1月14日。
    2011年9月上旬，该中介商以朱女士一家有“跳单”行为起诉，诉称曾介绍朱女士夫妇看过涉案房屋，并签署过《委托购买居间合同》，各方均约定了支付佣金及服务费等条款，谁知朱女士却抛开中介商私下成交，要求朱女士夫妇支付居间费2.2万元。
    法庭上朱女士夫妇承认签署过《委托购买居间合同》，但该合同已被生效判决书确认为无效合同。认为在签约时多次要求中介商提供房屋产权证明、产权人的授权委托书等文件，中介商却承诺保证有授权手续，如此才同意签合同并支付了1万元意向金。此后中介商始终无法出具相关权利凭证，无法协助买卖双方签订房屋买卖，才在不得已情况下与中介商解除了《委托购买居间合同》，收回了1万元意向金。后在另外手续完备的中介提供服务下，与产权人方珍完成了买卖行为，承担了应支付的中介费。
    审理中，法院获悉在2010年7月下旬，该中介商曾起诉要求方珍支付中介费2.2万元，并按每日万分之三承担延迟履行金至判决之日止，方毅承担连带赔偿责任。该案审理中，方珍抗辩自己从未委托该中介商出售房屋，而是委托了其他中介出售。法院认为，该房屋权利人是方珍，方毅既不是权利人，又未取得方珍的委托，该中介商与方毅签署的协议及居间合同，事后又未得到方珍追认，该协议对方珍没有约束力，一审判决对该中介商不予支持，判决后，双方均未上诉。
    法院还走访了成交二手房买卖的中介调查，据该中介负责人陈述：系争房屋的房东一个亲戚或是朋友住在附近，而到店内挂牌出售，遂将该信息挂到了网上。方珍丈夫在网上看到该信息后来电咨询，由业务员带客户看了房子，并代表客户与房东谈妥了房屋价格，由公司分别向买卖双方收取中介费4500元。因买卖的二手房距离门店较远，居间不便且贷款仍有客户自行办理，遂将中介费打折。
    法院认为，本案中介商为房地产中介机构，在接受居间委托时应当审查委托人的资格，若是产权人委托代理人前来挂牌出售房屋的，应要求代理人提供合法的委托手续。然而，该中介商却在方毅没有提供有效委托手续的情况下接受方毅的委托，并寻找买家朱女士，签订了三方《委托购买居间合同》，导致房屋买卖合同无法签订，责任在于该中介商未能尽到居间方的审查义务。而该中介商认为是朱女士利用他们的信息与房东私下交易，寻找另外中介提供代书服务的主张与事实不符，也不存在朱女士故意“跳单”，遂判决该中介商败诉。

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