集体建设用地使用权流转制度研究

发布日期：2012-10-09 作者：周振文团队律师

集体建设用地使用权流转制度研究周振文 【摘要】： 建设用地依据主体不同有国家建设用地和集体建设用地之分。随着改革开放的进行和经济的飞速发展,有关国家建设用地使用权的流转制度不断的完善,但是对于集体建设用地使用权的流转,法律有诸多限制。而实践表明比较多集体土地都通过一种非法的土地征收途径转变为国有后进入土地市场,侵害了农民的利益,也损害了法律的威严。此外还有一些集体土地未经审批转用和征收程序私自流转,客观上造成了土地流转和流转收益分配格局混乱,不利于保护众多主体的合法权益。而在现有的制度体系下,我们很难通过单纯改革土地征收制度或者限制集体土地使用权私下流转来解决当前集体建设用地使用权流转存在的问题,因而我们有必要加紧对集体建设用地使用权流转制度根本性变革的研究。对集体建设用地的内涵进行界定时,不能忽略现有制度下农用地转用审批后到征收审批前的集体土地也属于集体建设用地的范畴。借助马克思地租理论和经济学有关财产权理论认识和分析集体建设用地使用权流转及其流转制度。该制度是调整集体建设用地使用权流转所影响的以土地为生产资料的行业和部门的增量利益生产与分配关系的法律规范的总称。在此基础上提出了应建立集体建设用地使用权自主入市流转的制度,简称“农地入市制度”,该制度的建立是一场土地法制变革,也是宪法的具体化过程。农地入市制度能很好的保障秩序、自由、效益和正义的实现,因而该制度的建立是十分必要的。另外它的建立过程还存在众多困难,如现行法律的障碍、利益协调问题、农民政治地位问题和粮食安全问题等,但是这些问题都能得到解决,不至于根本阻碍该制度的建立。为了新制度的早日问世,我们对农地入市的具体制度进行了如下方面的构想:立法的目的和依据、制度的基本概念界定、制度的适用范围、各种集体建设用地使用权流转的具体规定、土地使用权估价制度、登记制度等等。通过上述研究,希望能加深我们对集体建设用地使用权流转的实质认识,为集体建设用地流转制度变迁提供理论参考,唤醒相关利益主体考察权衡利益得失后促进全国性的农地入市制度早日建立。 【关键词】：集体建设用地 使用权流转 农地入市制度 土地征收
【目录】：

摘要5-6
Abstract6-11
第一章引言11-14
1.1 课题的研究背景以及理论与现实意义11
1.2 文献综述11-13
1.3 课题的来源与主要研究内容13-14
第二章集体建设用地使用权流转制度基础理论14-27
2.1 集体建设用地的内涵14-16
2.2 集体建设用地使用权流转制度概述16-24
2.2.1 集体建设用地使用权流转16-17
2.2.2 集体建设用地使用权流转制度17-23
2.2.3 集体建设用地使用权流转制度发展方向是建立农地入市制度23-24
2.3 农地入市制度的定位24-27
2.3.1 是土地流转制度的变革24-25
2.3.2 是宪法的具体化25-27
第三章建立农地入市制度的必要性——以法律价值为视角27-34
3.1 农地入市制度的秩序价值角度27-28
3.1.1 维护有关土地流转方面的行政权力运行秩序27-28
3.1.2 维护土地经济秩序28
3.1.3 维护安定团结的社会秩序28
3.2 农地入市制度的自由价值角度28-31
3.2.1 体现我国土地立法最大程度上追求土地权利自由的目的28-29
3.2.2 对土地权利自由行使的保障作用29-31
3.3 农地入市制度的效益价值角度31-32
3.3.1 减少交易中间环节以降低交易成本从而提高效益31
3.3.2 增加流转受体之间的竞争以促进土地资源配置效率最优31-32
3.4 从农地入市制度的正义角度看32-34
3.4.1 促进经济正义的实现32
3.4.2 促进政治正义的实现32-33
3.4.3 促进法律正义的实现33-34
第四章建立农地入市制度的挑战与具体可行性34-46
4.1 现行法律的障碍和排除障碍可行性34-37
4.1.1 农地入市制度与现行《土地管理法》相冲突34-35
4.1.2 农地入市具体制度建设任务艰巨35-36
4.1.3 现有集体建设用地产权制度存在缺陷36-37
4.2 国家、集体、农民和土地开发商等主体利益均衡方面的困难和可行性37-41
4.2.1 农村集体和农民利益38
4.2.2 远郊和偏远地区农民集体或农民利益38
4.2.3 国家利益38-40
4.2.4 兼顾土地开发商利益40-41
4.3 农地流转主体作为市场主体的能力障碍及排除障碍的可行性41-42
4.4 灰色市场导致的障碍及排除障碍的可行性42-43
4.5 农民政治地位方面的障碍及排除障碍的可行性43
4.6 粮食安全方面的障碍及排除障碍的可行性43-45
4.7 维护国家主权利益的挑战和可行性45-46
第五章集体建设用地使用权自主入市流转具体制度构想46-60
5.1 立法目的和依据46
5.2 制度的名称和基本概念界定46-48
5.3 适用范围48
5.4 对不同类型集体建设用地使用权流转的具体规定48-54
5.4.1 对村民住宅用地使用权流转的规定48-50
5.4.2 对乡镇企业建设用地使用权流转的相关规定50-52
5.4.3 对乡镇村公共设施和公益事业所占建设用地能否流转的相关规定52
5.4.4 对新增集体建设用地使用权流转的具体规定52-54
5.5 集体建设用地使用权估价制度54-56
5.5.1 影响集体建设用地使用权价格的因素54-55
5.5.2 估价主体55
5.5.3 估价制度对土地宏观调控的意义55-56
5.6 健全集体建设用地产权制度和登记制度56-57
5.6.1 健全产权制度56
5.6.2 完善集体建设用地使用权登记制度56-57
5.7 应该明确的其他具体制度57-60
5.7.1 土地用途管制制度57
5.7.2 同等条件下政府优先受让农地使用权制度57
5.7.3 禁止集体建设用地使用权流转情形57-58
5.7.4 国家因公共利益而需要取得集体建设用地使用权的规定58
5.7.5 集体建设用地使用权流转的责任规定58-60
结论60-61
参考文献61-63

（文/周振文律师）

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