成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法

成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法
 
成都市国土资源局
关于印发《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知
 
成国土资发[2008]124号
 
各区（市）县国土资源局（分局）：
　　为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，深化农村土地和房屋产权制度改革，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，经市农村产权制度改革联席会议审查同意，现将《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。
 
　　附件：《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》
 
　　二〇〇八年三月二日
 
成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法
 
第一章     总  则
 
　　第一条  为了统筹城乡经济社会发展，促进"三个集中"，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发[2008]1号）等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条  成都市行政区域内，合法取得的集体建设用地使用权流转适用本办法。
　　第三条  集体建设用地在符合规划，保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。
　　第四条  市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。
　　区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。
 
第二章   产权界定
 
　　第五条  农民集体所有的土地依法属于组农民集体所有的，由组集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
　　第六条  集体建设用地使用者，为合法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。
　　第七条  集体建设用地由区（市）县人民政府登记造册、颁发集体土地所有证和集体土地使用证。
 
第三章   流转管理
 
　　第八条  流转土地使用权的集体建设用地必须合法取得：
　　（一）依照法律法规和政策规定，办理了建设用地批准手续的，为合法取得的集体建设用地；
　　（二）按照审批权限，经国土资源部、四川省国土资源厅、成都市人民政府批准，实施农村集体建设用地整理,将整理节约的建设用地指标挂钩到符合土地利用总体规划、城乡规划的区域使用，为合法取得的集体建设用地。
　　第九条 集体建设用地使用权流转包括初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租[作价（出资）入股、联营视同出让]等形式，再次流转包括转让、转租等形式。
　　第十条  集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。
　　第十一条  集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。
　　第十二条  集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地使用权出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。
　　第十三条  集体建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。
　　第十四条  集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
　　第十五条  集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价（出资）入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，涉及现使用权人的须经使用权人同意。
　　第十六条  有下列情形之一的集体建设用地使用权不得流转：
　　（一）违法占用的集体建设用地；
　　（二）土地权属有争议的；
　　（三）司法机关依法裁定查封的；
　　（四）初次流转后，土地使用者未按流转合同约定履行合同而再次流转的；
　　（五）以其他形式限制土地权利的。
　　第十七条  集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。
　　集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进入土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。
　　第十八条  集体建设用地使用权流转，双方应当签订集体建设用地使用权流转合同。
　　集体建设用地使用权流转合同示范文本，由市国土资源局制定。
　　第十九条  集体建设用地使用权初次流转的，集体土地所有者和土地使用者持集体土地所有证、村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意流转的决议、集体建设用地使用权流转合同等资料，到土地所在地区（市）县国土资源局（分局）申请办理土地使用权登记，由登记机关颁发集体土地使用证。
　　第二十条  集体建设用地可以用于工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。
　　土地使用者应当按照规划确定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经原批准机关批准。
　　第二十一条 集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让最高年限，再次流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。
　　第二十二条  集体建设用地使用权再次流转的，流转双方持集体土地使用证、前次流转合同和再次流转合同等资料向原登记机关申请办理变更登记手续。
　　第二十三条  集体建设用地使用权再次流转，地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转，集体建设用地使用权随之流转。
　　第二十四条  流转双方应当按照合同约定支付土地使用费和提供土地。一方违约的，另一方有权解除合同，并按流转合同约定请求违约赔偿。
　　第二十五条  流转合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出申请，经土地所有者同意，重新签订流转合同，支付土地使用费，办理土地登记后，取得集体建设用地使用权。
　　第二十六条  流转合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。
　　第二十七条  国家因公共利益需要使用集体建设用地的，依法办理征收手续，集体土地所有者和土地使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日终止。
　　征收土地涉及的地上附着物的补偿费支付给附着物所有权人；土地补偿费支付给农村集体经济组织及土地使用者，具体比例由双方协商确定。
 
第四章   宅基地流转的特别规定
 
　　第二十八条  农户宅基地严格执行一户一宅的法律规定。
　　农户依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体土地使用证。
　　第二十九条  农户出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。
　　第三十条  鼓励符合一定条件的农户退出宅基地。
　　农户自愿退出宅基地（含房屋）的，宅基地使用权予以注销，并不得再申请新的宅基地，国土部门为其出具退出宅基地的证明。
　　农户退出的宅基地（含房屋），其建设用地指标由国土部门收购储备，收购价按不低于当地征地住房货币补偿标准确定，或按不低于当地征地住房现房安置标准进行住房置换，原宅基地复耕。
　　国土部门收购的零星分散宅基地，具备成片整理条件的，纳入土地整理项目区报批立项和验收，新增的耕地交所在农民集体经济组织耕种。
 
第五章   地价和收益管理
 
　　第三十一条  区（市）县人民政府应当制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地市场状况，对基准地价和最低保护价适时调整。
　　第三十二条  集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的该区域的集体建设用地使用权流转最低保护价。
　　第三十三条  集体建设用地使用权初次流转收益大部分归集体经济组织所有，县、乡政府可按一定比例，从流转收益中提取为城乡统筹配套建设的资金，用于农业农村发展，具体比例由区（市）县研究确定。
　　集体建设用地使用权再次流转的收益，土地使用者与集体土地所有者有约定的，从其约定；没有约定的，归土地使用者所有。
　　农户房屋（含宅基地）转让的，转让收益大部分归农户所有，县、乡政府可按一定比例，从流转收益中提取为城乡统筹配套建设的资金，用于农业农村发展，具体比例由区（市）县研究确定。
　　集体经济组织应按照省、市有关农村集体资产管理的相关规定统一管理集体建设用地使用权流转收益，并优先用于农民的社会保险。
 
第六章  附   则
 
　　第三十四条  国家和省对集体建设用地使用权流转管理若有新的规定，按国家和省的规定执行。
　　第三十五条  本办法与成都市农村土地和房屋产权制度改革相关文件配套使用。
　　本办法由市国土资源局负责解释。
　　第三十六条  各区（市）县可以结合本地实际制定具体实施细则。
第三十七条  本办法自公布之日起施行，《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》和《成都市集体建设用地使用权流转程序规定》同时废止。
 
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