司考物权法讲义：不动产所有权善意取得的构成要件

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根据《物权法》第106条，不动产所有权善意取得的构成要件有五：

①不动产登记簿出现权属登记错误。主要有三种情形：（a）共有的不动产登记在一人名下。（b）因履行无效合同产生的登记错误。如：甲受乙欺诈将一套房屋出卖给乙，并办理了过户登记。半年后，法院判决撤销甲、乙间的买卖合同，乙随即将该房屋出卖给不知情的丙，并为丙办理了过户登记，丙可善意取得房屋的所有权。（c）因其他原因发生的登记错误。如：乙承租甲的房屋期间，与登记机关的工作人员串通，将甲的房屋登记在乙名下，乙随后以自己的名义将房屋出卖给不知情的丙，并办理了过户登记，丙可善意取得该房屋所有权。

②不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分。故：买卖合同（互易合同）属于效力待定。

③第三人为善意。即不知这是无权处分。须注意：若不动产登记簿上存在异议登记（但15天未起诉的除外）、预告登记、抵押登记，第三人不得主张为善意。

④第三人以合理的价格受让。故：赠与、继承、企业合并不可。须注意：按照出题人的观点，只要无权处分与第三人约定以合理的价格转让，第三人是否实际支付了价款，在所不问（2010年卷四案例分析题第8问）。法律 敎育 网

⑤办理了过户登记。

【例1】夫妻甲、乙共有一套房屋，登记在甲名下。①若甲擅自以自己的名义出卖给不知情的丙，甲实施了无权处分，丙具有善意取得的可能性。②若甲擅自以甲和乙的名义出卖给不知情的丙，甲实施了无权代理行为，丙不具有善意取得的可能性。此时，保护善意第三人丙的任务由表见代理规则承担。③善意取得以无权处分为前提条件。

【例2】甲以自己的房屋为乙设立抵押权（办理了抵押登记）。此后，甲未经乙同意，将房屋出卖给不知情的丙。甲在给丙办理过户登记时发现，不知什么原因，房屋登记簿上给乙办理的抵押登记没有了，甲未事声张，给丙办理了所有权过户登记。①这是另外一种善意取得。②丙善意取得没有抵押权负担的房屋所有权。③此例不需要掌握，有个印象即可。

【真题研习】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？ （08年·卷三·13题）

A．买卖合同有效，房屋所有权未转移

B．买卖合同无效，房屋所有权已转移

C．买卖合同有效，房屋所有权已转移

D．买卖合同无效，房屋所有权未转移

【答案】B