[转载]“限购令”将带来中国房地产行业7大转变

 作者：陈云峰

“面对史上最严格的宏观调控政策和一些城市住宅限购令的出台，我认为这无疑会促进中国房地产行业发生7大转变。” 作为中国房地产经理人联盟秘书长，我在河北房地产2011年创新峰会上的这一演讲，引起了现场众多与会者的关注与共鸣。     这7大转变是：
第一点， 从房地产市场本身的问题向社会问题转变。
    房地产问题到现在已经不是简单的房地产行业的问题，而是中国的经济问题、民生问题、社会问题和政治问题。“限购令”，虽然不是最好的招儿，但是行之有效，虽然手法比较笨，但是管用。所以应该说这次“限购令”之后，房地产的销售量和价格大幅度的攀升势头被有效的控制了下来。
第二点， 房地产市场从单纯的商品房单轨制，向商品房和保障房双轨制转变。
    大家看到国家已经下决心建设1000万套保障房，有关领导明确指出，保障房一定要拿下，一定要和地方政府业绩挂钩。政府应该抓什么？抓保障房，只有把保障房做好了，商品房市场才会遵循市场规律搞好。
第三点，房地产迅速向2、3线城市拓展。
    房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。
    从今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。
第四点， 房地产交易从单纯的一手房为主，向二手房转变。
    现在石家庄一手房的交易量还比较高，但是北京、上海，二手房交易量比一手房高，达到了1.5：1的比例，石家庄在3年之内也会出现这样的转变。很多房屋中介机构也认为这是一个方向。
第五点， 社会上房地产市场的矛盾开始向户口政策不合理的矛盾转变。
    这次石家庄的限购政策大家都看到了，聪明的石家庄市政府，搞了个“明修栈道、暗度陈仓”的策略，一方面在出台房地产限购政策的同时，另一方面，放松了城市户口的限制，使限购泄力。这一举措符合石家庄形状。
这次宏观调控，在北京如果说大家对北京的“限购令”有意见的话，就集中体现在和反映在在户籍问题上，“本身户口制度就不合理，建立在这个制度上的限购政策能合理吗？”。我认为：房地产的矛盾向户口转移之后，可以加速户口问题的解决，户口背后不仅是房子，还有教育、医疗等等复杂的社会问题。
第六点， 房地产开发商从热衷于住宅开发开始向商业地产转变 。
    石家庄的商业地产已经比较热了，而且综合体也不少，这是在严格的调控政策下，特别是严厉的土地增值税征收情况下，会算账的开发商没办法的办法，商业地产的春天，真的来了。
第七点， 房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。
    房地产能火起来，主要得益于“杠杆效应”，即：房地产开发商，用25%左右的资金，就可以依靠开发贷款，撬动100%的项目开发，投资回报率能不高吗？甚至：房地产公司可以上市，可以信托融资，可以股权融资。
买房者呢：20—30%的首付，利用银行按揭，就可以买到100%的房子，炒房者，也是浑水摸鱼，获利不少。
    现在，金融政策全面收紧，开发贷款严格了，个人购房首付提高了，甚至按揭也受到严格限制，杠杆失去后的房地产，资金紧张会成为常态，过紧日子在所难免。