不动产物权的设立、变更、转让和消灭，怎样才能生效？

发布日期：2013-05-02 作者：胡永红律师

导语：国庆节期间，正在办公室值班的湖北清江源律师事务所胡永红律师接待了一位打扮时髦的打工妹，她向胡永红律师诉说了她的一段不幸购房遭遇……
   【案情】：李倩看中了市内的一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万元（共计16万元），约定余款两个月内交清。谁知曾裕展也看中了这套房子，他并不知道李倩购房的情况，房地产公司开价又高了2万元，从原来的16万元一下卖到了18万元。曾裕展当天就交齐了现金。公司喜不自胜，三四天功夫就给曾裕展办好了房产证、土地使用证。李倩得知后，非常气愤，找到房地产公司，但公司只同意将所交的8万元购房款退还给李倩，不再承担其他的任何费用及其违约金。李倩作为一个打工妹，欲哭无泪，自感倍受欺凌。
   胡永红律师听了李倩的叙述后，当即接受了委托，查阅了相关的购房合同和相关发票，并拟定了民事起诉状。请求：1、依法解除合同；2、返还已付购房款8万元及利息；3、请求出卖人房地产公司承担购房款一倍的赔偿责任8万元。（可以得以16万元现金）
   胡永红律师代理本案的法律依据及代理意见：
   1、《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
   2、《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
〈一〉、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
〈二〉、以合理的价格转让的；
〈三〉、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
结论：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿相关损失。当事人善意取得的其他物权的，参照前两款规定。
依据上述〈〈物权法〉〉规定，曾裕展应该取得了该套房屋的所有权，但是原告李倩却有权向无权处分的房地产开发公司请求赔偿损失。
〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
   结论：根据上述法律规定，李倩所签订合同有效，完全可以要求开发商予以赔偿。
〈〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释〉〉法释【2003】7号第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1）     商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押给第三人的；
（2）     商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋出卖给条三人的。
结论：根据这个司法解释的规定，李倩完全可以要求解除合同、返还已付购房款8万元及利息、赔偿损失，并可以同时请求出卖人房地产公司承担不超过已付购房款一倍（即8万元）的赔偿责任。
     法院判决结果：法院最后支持并采纳了胡永红律师的代理意见，判决房地产开发公司返还原告所交购房款8万元，同时承担已付购房款一倍的赔偿责任（8万元）。这样原告李倩尽管没有得到此套住房，但却得到了整套住房的赔偿款。原告李倩完全可以买到一套更大更好的房子。在此胡永红作打油诗一首予以小结：
七绝     一房二卖
      房产公司不诚信，   一房二卖得高价；
      律师依法把权维，   一倍赔偿笑开颜。

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