离婚诉讼中的房产难题

发布日期：2013-06-22 作者：张颖律师

在离婚诉讼中，一般确定属于婚前的个人财产和婚后共同财产的分割争议不大，婚前财产归个人所有，婚后共同财产依照婚姻法的相关规定进行分割处理，但离婚诉讼中难点在于有些房产很难清晰地适用前述两条规则，例如，一方婚前全额购买房产婚后取得登记在个人名下的房产证、一方婚前贷款买房，婚前取得登记在个人名下的房产证，婚后夫妻共同还贷、一方婚前贷款买房，婚后取得登记在个人名下的房产证，婚后夫妻共同还贷等情况。下面简要分析一下分割原则。
一方婚前全款购买房产，婚后才取得登记在个人名下的房产证，离婚时对方是否可以要求分割房屋增值部分？
通常不动产物权的取得以登记为要件，物权登记的时间即应该是物权所有人在法律上宣示物权归自己所有发生法律效力的时间，如果物权的取得时间发生在婚后，且双方没有对于婚内财产有特别的约定，此时根据婚姻法第17条的规定，就应属于夫妻共同财产。但是这样机械的适用一来对购房人不公平，二来也违背了物权法和婚姻法所共同保护的维护法律基本正义的价值，一个未掏一分钱的人通过婚姻关系便可以取得另一个人在婚前辛辛苦苦的巨额积累，助长了不劳而获的投机分子的贪婪和人们对于婚姻关系与财产关系关联变动的恐慌，是两部法律的立法者均不愿见到的后果。
从法理上看，婚前一方的全款购房人，作为房屋买卖合同的买方已经完成了合同的全部义务，而卖方的义务即是否交付房屋、何时交付房屋，行政机关的确认行为即房屋所有权登记均应始自合法有效的买卖合同成立之时，合同相对方即卖方因履行义务所需要的时间和行政机关因履行具体行政行为所需要的程序时间均不应再影响由确定的债权转化为物权的过程，同样，在取得物权后由于市场因素产生的自然增值与夫妻的共同生活和经营行为并没有直接的联系，因此，在一方婚前全部付清房款履行完毕买方义务后，不论房屋所有权证因各种客观情况的变化于婚后何时取得，也不论双方婚后共同生活了多长时间，均应认定为婚前一方的个人财产，离婚时该房产归房屋所有权人个人所有，另一方不应参与房屋增值部分的分配。
在处理离婚案件中，有个别的当事人提出既然一方对房屋享有完全的所有权，那么另一方的居住行为要在分割夫妻共同财产时予以考虑，因为另一方是在无偿占有其利益，如果该房屋用于出租，根据婚姻法司法解释的规定，租金属于个人财产。因此不需要再分割房屋的增值部分。
本律师认为这种想法是错误的，也有违婚姻法的立法宗旨。夫妻双方因婚姻关系而生活在一起，并非是各自彼此独立的两个人在简单地按份共有在生活，因此，除非双方有特殊的约定，否则这种居住使用均为共同消费行为，一方不需要支付另一方对价。另一方不能取得房屋增值部分的价值源于在房屋买卖的交易行为中，一方已于婚前完成了己方的全部义务，并非是另一方居住使用对增值部分的相互抵消而产生的。
一方婚前贷款买房，婚后以夫妻共同财产还贷，婚前取得登记在个人名下的房产证和婚后取得登记在个人名下的房产证，离婚时是否应有区别，如何分割？
对于婚前一方以个人名义签订了房屋买卖合同，并办理了贷款手续，婚后以夫妻共同财产偿还贷款，有人主张成功办理了贷款手续实质上也是一种履行完毕房屋买卖合同义务的行为，对于房屋的出卖人来讲，买受人已然通过贷款银行付清了房屋的全部价款，和全款买房人所享有的权益不应再有区别，买受人在婚后的共同还贷是与贷款银行之间的一种债权债务关系，不应涉及物权增值的利益，也有人持反对意见，认为之所以另一方应享有婚后房屋的增值利益，是夫妻共同还贷对于物权的取得是有实质性的影响的，另一方对物权的取得做出了贡献。
本律师认为上述两种观点均有合理性。在处理一方婚前贷款买房，婚后以夫妻共同财产还贷，离婚时分割房产还应结合不动产物权的取得时间，即一方在婚前已经取得登记在个人名下的房产证，即使双方在婚后进行了共同还贷，另一方也不应参与房屋的增值部分的分割，因为此种情况下与婚前一方全部付款是没有实质性区别的，对于出卖人来讲，买受人已完成了合同的全部义务，买受人偿还银行的贷款是另外一种债权关系，不影响物权的取得，在分割离婚财产时应当折算另一方的共同还贷部分的金钱价值。而在一方虽然婚前贷款买房，婚后以夫妻共同财产还贷，婚后才取得房屋所有权证的情况下，另一方应有权参与不动产物权增值部分的分配，因为物权的取得包含了另一方共同还贷的参与。当然上述分割方法并不绝对，还需要具体情况具体分析。
《婚姻法司法解释三》第十条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
该解释并未区分不动产取得的时间，即物权登记的时间对于分割财产的影响。从《婚姻法司法解释三》的上下文和定语的排列推断，应当是婚后取得的房产证。我认为该条应当细化并明确，如果一方在婚前单方购买了房产，并办理了短期贷款，还款额已接近尾声，房产证下发后办理了结婚手续，婚后还了一期到两期的贷款，此时，如另一方在离婚时借助该司法解释的规定要求分割房产增值收益也确实不妥。
婚前房产如何分割，在现实生活中情况远比上文所述复杂，本律师认为既要尊重婚姻法对于婚内共同财产的认定和保护妇女儿童的基本原则，也要尊重物权法的相关规定，维护行为人的合法财产权益。法官在处理婚姻家庭案件中的自由裁量权远较其他类型案件的范围大，因此当事人在争取合法权益的过程中委托律师是很有必要的，对于复杂疑难的案件，委托律师据理力争具有重要意义。

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