离婚,房子怎么分?
发布日期:2013-08-08 作者:110网律师
【第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。】 现在房价问题困扰着许多人,年轻人结婚时仅凭自己的收入,一般没有能力买房,只得依靠父母的资助。父母为了子女结婚买房,可能倾其所有,透支了准备养老的积蓄,如果房屋产权登记在自己子女名下,按照父母的内心本意,应该认定为明确只向自己子女一方的赠与。有人认为,只有父母明确表示不赠与对方,才能认定为只向自己子女赠与。我们认为,这种观点是不符合中国国情的。极少有父母会在子女结婚时签署书面协议,明确房屋与子女的配偶无关,如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产,势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿,实际上也侵害了出资父母的利益。房屋产权登记在出资父母子女名下的,视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理;如果由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下的,按照双方父母的出资份额按份共有,可能更符合实际情况。 制定司法解释要考虑到中国的国情,畸高房价和高离婚增长率并存,父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄,从这次婚姻法解释(三)公开征求意见反馈的情况来看,作为出资人的男方父母或女方父母均表示,他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。 本条规定从我国的实际出发,将“产权登记主体”与“明确表示赠与一方”进行链接,可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化,便于司法认定及统一裁量尺度,也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益。 值得注意的是,父母婚后给子女买房的规定,是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款,夫妻共同还贷,产权登记在出资方子女名下,首付款可以认定为只赠与出资父母的子女,离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产,对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产,由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有,故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。 对于婚后一方父母给子女赠与公司股份并进行工商登记的情形,可以比照该条的规定,认定一方父母只是向自己的子女赠与公司股份。 3、一方婚前贷款买房、夫妻婚后共同还贷的处理。
【第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。】 离婚诉讼中,一方婚前按揭购买房屋,婚后夫妻共同还贷,产权登记在一方名下,离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下,买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立,贷款购买房屋的,买受人先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人的收入状况及资信后,将所贷款项直接划入开发商的账户。至此,买受人的付款义务已经全部完成,与银行之间形成债权债务关系。 婚后取得房屋所有权证,并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说,婚后房屋物权的取得并非凭空取得,而是依据婚前的债权转化而来,因此离婚时判归产权登记一方比较公平。 至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分,离婚时要根据婚姻法第三十九条的规定,在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题,有人提出一个计算公式,即双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金+已还利息)X离婚时房屋的市场价值,这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益,不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元,如果是男方婚前贷款买房,根据案件的实际情况,可以判决给女方超过15万元的补偿。 假如离婚时房屋出现贬值的情形,从照顾子女和女方权益的原则出发,起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的,只要夫妻双方不是实行分别财产制,无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款,都属于夫妻共同还贷,因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。从总体情况看,离婚时房屋暂时的贬值并不意味着以后不会升值,持有房产的一方只要不在房价低谷时抛售房屋,其实际利益不会蒙受损失。而对于配偶一方,可能意味着失去了最佳购房时机,离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的,法律没有绝对的公平,只能是相对公平而已。 在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不涉及办理所有权的变更登记问题,作为享有抵押权的银行方面也不会因夫妻离婚而权利受损。 对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体,婚姻法解释(三)第10条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。需要注意的是,如果婚前首付款是一方父母出资(无论出资性质是赠与还是借贷),婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下,这种情形也可以比照该条规定精神进行处理。另外,一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用该条规定。 4、一方擅自出卖共有房屋的处理。
【第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。】 审判实践中经常㈩现这样的纠纷,夫妻一方未经另一方同意,损自将夫妻共同共有的房产出卖,另一方向法院提起诉讼,要求确认房屋买卖合同无效,第三人返还房屋。随着物权法的出台、善意取得制度在法律上的真正确立,对于此类纠纷的处理,应该说已基本达成共识,没有太大的争议、问题的焦点在于,当夫妻一方擅自处分的房屋属于家庭唯一居住用房时,应当优先保护谁的利益?有的专家建议规定除外情形,即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素,夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售,如果支持善意第三人的主张,会出现另一方无家可归的情况。 从公开征求意见反馈的情况来看,多数意见认为,征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定,原则上这种例外条款不应允许,如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房,如何平衡二者之间的利益?另“居住需要”也未区分普通型居住需要和豪华型居住需要。民事执行程序中已经规定,对于唯一住房不予执行,这就已经考虑到了生存权、居住问题,没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下,担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用,不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。 婚姻法解释(三)第11条采纳了多数人意见,根据物权法第一百零六条精神作出了相应规定。 物权法颁布后,审判实践中出现了一种新类型案件,即在婚姻关系存续期间,因夫妻共同共有房产登记在一方名下,另一方为防止其擅自处分共有的房产,所提起的婚内要求确认财产共有权并在房屋产权证书上加名的诉讼。这种纠纷的案由定为“物权确认纠纷”比较适宜,及时、公正地处理婚内确权之诉,可以使配偶一方在房屋权属登记部门的不动产登记簿上添加其共有权人的名字,减少夫妻共有房屋被一方擅自出卖的风险。 5、离婚时如何处理夫妻出资购买以父母名义参加房改的房屋。
【第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。】 房改房是国家以优惠的价格将公房的产权部分或全部出售给职工,属于职工享受的一种福利待遇。依照福利政策所购买的房改房,往往与职工的职务、级别、工作年限等挂钩,购买价格远远低于房屋的市场价值,以成本价或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,因房屋原来属于一方父母承租的公房,如果认定为夫妻共同财产,显然会损害一方父母的财产权益,与国家有关房改政策精神也不相符。作为产权已登记于一方父母名下的房改房,基于国家房改政策规定、房改房特点及不动产物权登记公示原则等,离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。对于夫妻用于购买房改房的出资,很多法院是作为双方离婚时的债权予以处理,笔者认为是比较可取的。 需要注意的是。如果离婚时另一方提出,既然将夫妻共同财产出资认定为债权,就可以主张利息。我们认为,夫妻双力出资时对于利息与一方父母有约定的,从约定;没有约定的,应根据具体情况作出处理。如果夫妻双方一直居住在房改房中,从公平合理的角度出发,对请求支付利息的主张不予支持。
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