小产权房”转正”的现实考量
发布日期：2013-09-04 作者：李同红律师
小产权房的产生有其深刻的体制原因。我国实行的严格的土地公有制，私人被禁止拥有土地。而通过一系列的制度设计，集体土地所有权实际上也丧失了其原有的意义。通过《土地管理法》、《城乡规划法》等一系列法律法规，政府将土地供给牢牢地控制在自己手中。土地用途管制制度严格限制土地用途的转变，《城乡规划法》通过土地利用规划和土地利用计划的形式束缚住了农村集体经济组织，完全剥夺了村集体开发利用自身土地的权利。只有通过土地征收，农村的土地才可以在转变为国有土地后进入建设用地市场，进行房地产开发。在这种体制下，土地的增值收益大部分被国家所得，村集体所获的经济利益甚少。
农村集体经济组织基于自身的经济理性，在明知违法的情况下开展小产权房建设，也确实是无奈之举。在破坏了国家的土地用途管理制度、耕地保护制度和城乡规划制度的同时，也确实满足了一部分购房者的需求。在城市化迅猛发展，房价高企的大背景下，小产权房并非是一省一市的问题，而是一个普遍的全国性问题。即使是在北京这样的城市也大量存在着。其牵涉的利益面相当之广，一方面是“违法”开展房地产经营的农村集体经济组织，另一方面是广大的购房者，再者还有参与开发建设的房地产商。如此多的利益相关者，如此巨大的利益，这也是大部分地方政府对小产权房这种开发模式睁一只眼闭一只眼，任其发展而不加干涉的原因。近几年来，要求小产权房转正的呼声日益高涨，莫不与政府的这种暧昧态度相关。
小产权房确实违法，违反了国家强制性的土地管理制度，违反了房地产开发建设的行政许可制度。但是从根本上来说并未侵害任何私人权利，受损的是政府作为最大的“地主”所可能享有的土地增值收益。而且小产权房开发的违法之处可以通过补办相关的土地出让手续，变更城乡规划的方式来补正，并不存在难以执行之处。不予“转正”，又不采取措施予以强制拆除，如此大规模存量的小产权房就只能处在产权飘忽不定的状态，更容易产生问题。何不趁着《不动产统一登记条例》规划出台的春风，干脆承认这一既成事实，让这一灰色地带进入到法律管制的状态。
小产权房“转正”，也只是解决政府与农村集体经济组织之间土地利益矛盾的权宜之计，并不能从长远上彻底地解决问题。究其根本，还是要进一步推动我国的土地制度改革，通过修改法律的方式，政府逐步地退出土地出让市场，变两级市场为一级，让农村集体经济组织作为土地的所有者主体参与到市场交易中来。当然，改革能不能推进下去，关键还是在政府。毕竟如此重大的土地出让收益，政府在未来肯不肯放手，这还是个未知数。
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