房产纠纷案件执行注意事项

发布日期：2013-09-26 作者：张付杰律师

、房产纠纷案件执行注意事项
房产纠纷案件的处理过程中，会涉及到被执行人的居住问题、善意第三人的权益保护问题、案件执行中配套工作的问题等，往往存在一定的难度，本律师根据所处理的案件，总结以下应注意的问题：
1、房产是否办理了抵押的问题
房产是否办理抵押一方面影响债权的实现顺序，另一方面也影响了法院审理的环节。根据相关法律规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。通过实现担保物权的特别程序即可实现，同时，对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋，超出宽限期，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。
2、房产是否属于唯一一套住房的问题
对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。唯一一套住房会面临属于生活所必需的居住房屋的问题，将难以被拍卖、变卖或者抵债，对于权利人的权利实现存在一定的安全隐患。
3、第三人的合法权益的保护问题
在人民法院对被执行人财产进行执行时，有时会涉及第三人利益。对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产后，查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
4、他人权益的保护问题
执行人员在实施查封、扣押、冻结时首先面临的一个问题是，如何判断某项财产是否属于被执行人的财产。根据现行规定，，被执行人已占有或登记的财产推定为其所有，人民法院可以查封、扣押、冻结。单纯从所有权的角度讲，未支付全部价款的财产仍为被执行人所有，仍属于责任财产的范围，人民法院自然可以执行。但是这不可避免地会影响第三人的利益。司法解释给了第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封、扣押。如果他不做此选择，将不能阻止人民法院的执行。第三人与被执行人之间有争议的，双方可以通过另诉解决。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
5、执行期限
人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过6个月，查封、扣押动产的期限不得超过1年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。法律、司法解释另有规定的除外。
以上问题，在处理不动产时会经常发生，且屡屡有人在这个环节出问题。期待在法律风险的回避方面可以提供给大家可以借鉴的经验和救济方式。

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