公房使用权转让合同及法律风险

发布日期：2013-10-08 作者：刘智慧律师

公房使用权转让，亦称公有住房承租权转让。与商品房买卖相比，公房使用权转让具有房屋总价较低、税费低廉、地理位置较为优越、实际使用面积比例高等特点。而在另一方面，公房使用权转让程序中，涉及出租人等法律主体，其中的法律关系内容复杂，容易产生法律风险。

公房使用权转让，其法律依据为上海市地方政府制定发布的《上海市公有住房差价交换试行办法》及其《实施意见》，还有上海高院的相关规定与房管部门有关房屋租赁条例的相关实施意见。

纵观这些法律规范，公房使用权转让主要包括以下步骤：公房的户籍调查；公房的同住成年人同意转让；签订上海市公有住房承租权转让合同；公房的出租人出具同意转让的征询意见；申请、取得房产交易部门的审核同意并出具准予公有住房差价交换通知书、公房交付与付款。

在公房使用权转让合同签订、履行过程中，须注意的法律风险，如：未进行户籍调查或未设定户籍迁出违约条款；公房同住成年人拒绝签署同意书；受让方过早支付定金或首付款；公房使用权转让受限等。尤其要注意的是，不能照般商品房买卖合同或二手房买卖合同的操作流程。

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