小产权房无保障 损失难追讨

 　　相比于商品房，小产权房的优势就是：廉价，吸引不少刚需购房者。然而，记者从广州市国土房管局以及法律界人士处了解到，购买小产权房存在很大风险。“集资房协议”、“公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护。如果在建小产权房涉及违建而导致拆除，购房人只能找开发商索要购房款，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款。　　相比于商品房，小产权房的优势就是：廉价，不少刚需购房者趋之若鹜。然而，记者从广州市国土房管局以及法律界人士处了解到，购买小产权房存在很大风险。
　　首先，小产权房违法“身份”产权难办。由于非集体经济组织成员购买小产权房将无法办理房屋产权登记，不能享有依法保障的不动产权。这类房屋所谓的“集资房协议”、“公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护。
　　其次，由于小产权房不受法律认可，没有经过规划、土地、建设等部门的审批，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，这类房屋没有任何保障。因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题以及配套设施、物业管理、水电等方面的问题，因为房子本身没有合法身份，损失就无从追讨，也无法得到赔偿。
　　另外，购买小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款，如果该房是违建导致拆除，购房人只能找开发商索要购房款，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。　广东某律师事务所陈律师认为，由于相对低廉的价格，小产权房吸引了众多消费者的眼球，但其中风险极大。“因为小产权房无法明确其合法归属，因此不能将其用于抵押贷款，更难以转手进行交易。”陈律师说，就目前的法律法规而言，“小产权房”所谓转正，仅为误读或开放商为提价而放出的“幌子”。“因此，消费者在投资买房时，一定要小心谨慎，防止自己的合法权益受损。”
　　律师释疑
　　违法交易律师见证也无效
　　记者走访中，小产权房的销售人员称购买签合同时，让律师出份见证书，便有法律效力的，不管是自用或者出租、转让都没有影响，以后要是拆迁，也可以赔到很多钱。
　　对此，律师事务所张律师表示，小产权房没办法确定其合法归属，不能做抵押贷款。尽管有律师公证购买小产权房的说法，但小产权房交易是违法的，广州市律师协会明令禁止律师事务所对小产权房进行见证，给小产权房做的律师见证书也是没有法律效力的。
　　40年租约不靠谱
　　白云区红星村小产权房出售打擦边球，与购房者签20年或40年的租赁合同，这种方式是否可靠？
　　对此，律师表示，这种租赁合同代替购买合同的方式风险很大。根据我国现行法律，这类租赁合同，最长仅能签订20年。我国法律并没有明文禁止小产权房的出租，因此，这种做法，无疑打了一个法律的擦边球。
律师表示，在租赁的20年内，由于房屋原因，例如房屋被拆除等，导致合约无法履行的，租客有权向出租方讨要相应的补偿。但是，20年租期到后，出租方有权终止合同，万一开发商耍赖不再续签合同，消费者无法获得赔偿。
　　名词解释
　　什么是小产权房？
　　小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
　　小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。尽管中央明令禁止小产权房出售，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。
　　相关案例
　　案例1、小产权房是违建被拆
　　2012年7月，花都区数百名业主，在花都区新华街曙光路，以6000余元一平方米的价格，购买了“小产权房”。没想到，今年9月，业主们接到通知，他们购买小产权房7层以上部分为违建。目前，该花园的小产权房已被围蔽，正着手对违建部分进行拆除，但赔偿问题仍在协商中。业主们后悔莫及，当初就受到该房房价比周边房价便宜近半的诱惑，才借钱购买的，现在可能落得房财两空。
　　案例2、买小产权房官司败诉
　　1994年全国各地的画家入驻通州，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。
　　2007年7月，画家李某第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李某9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李某遂向市二中院上诉。
　　2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李某可就赔偿问题另行主张。