城市居民购买小产权房被判无效，能否要求赔偿损失？

发布日期：2013-01-07 作者：110网律师

【摘要】关于城镇居民购买小产权房无效的案例及法律分析，赵娜律师已在相关文章中阐明，详见//blog.sina.com.cn/s/blog_60892c350101bg0x.html，此处不再赘述。本文主要分析合同无效的法律后果。
【合同无效的法律后果】
根据《合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效带来的后果是双方应当相互返还取得的财产，同时双方都有过错的情况下，应各自承担相应的责任。但是由于现阶段该类案件多发的原因是城市化及土地价格上涨带来的出卖人的诚信缺失，因此，法院基于公平正义与诚实信用的原则，在利益的分配上，适当地向购房方倾斜。
在该类房屋遇到拆迁的情况下，所有权人将会获得两方面的补偿，一是房屋本身的重置成新价，二是土地区位补偿价。故法院在判决时，一方面充分考虑房屋的翻扩建带来的添附价值，另一方面全面考虑土地升值带来的拆迁补偿的预期利益及购房者因房屋现值和原购房价格差异遭受的损失，从而确定出卖方应当对购房方进行补偿的数额。对于损失数额的确定，有的观点认为法院应以房屋升值部分的价格为损失判决出卖人按三七分赔偿买受人的信赖利益损失，有的观点认为双方各取所需，过错难分大小，应按五五分的比例让双方共担损失。本律师认为，以上观点在个案中可能不无道理，但是作为司法机关的法院应当具体案件具体分析，根据不同的案情作出不同的裁判，充分地正确行使其自由裁量权。
同时，在履行的先后顺序上，往往给购房者以便利，要求出卖方先履行支付义务，再由购房者腾退房屋，并给购房者留出合理的腾退时间。法院的上述处理原则既是对城市居民购买农村房屋无法享有所有者权利的重审，也是对农民审慎处理自己的房屋的制约，更是对交易中诚信缺失方行为的否定。
【合同无效的例外情形】
虽然禁止农村集体土地流转是处理此类案件的一般原则，但维护交易的稳定是合同法的立法宗旨，若存在以下情况，与国家法律、法规、政策不相冲突的，也可根据实际情况认定合同有效：
第一，出卖人将宅基地上所建房屋出卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，宅基地性质已发生转变的。
第二，城市居民购买农村私有房屋后，若已购凡物已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的。
第三，城市居民购房后已将户口迁入购买房屋所在地，并转为农民身份的。
第四，买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购房时为家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容，可认定为家庭共同购房的。
第五，1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的。
此外，对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以根据最后一手买卖人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

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