二手房改房交易的条件 _

发布日期：2013-12-02 作者：110网律师

二手房改房交易的条件 _
为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进房地产市场发展，盘活存量住房，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定，我国各省、自治区、直辖市都制定了相应的房改房上市交易管理办法。目前，我国房改房上市交易实行准人制度。也就是说，只有满足一定的条件，才能允许上市交易。这些条件包括：
　　已取得房地产产权证。
　　出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。
　　标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。
　　成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。
　　补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。
　　交换、赠与的，已按成本价付清房款。
　　已交纳应分摊共有建筑面积价款。
　　说明：对于10层以上（含10层）的高层建筑，分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买；对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位
购买。
　　已按规定交纳国有土地使用权出让金
　　这里需要注意两点：
　　一般来说，房改房上市后，原房屋所有权人及其配偶都不能再次按房改政策购买公有住房、租用公有住房（含廉租房），不能再参加单位组织的职工集资建房，也不能再购买经济适用房，政府有关部门也不将其列入无房户的政策范围。同时，也不再享受以后的货币分房的福利。如果其出售房改房未达到面积标准的，那么在将来的货币分房屮，将按规定补差。
　　房改房、经济适用房上市无需再审批。2002年以前，根据我国的有关政策规定，房改房上市首先要经过原产权单位同意，然后再由主管部门审批，只有具备上市准入证、房屋产权证和国土使用证三证齐全，才能获准上市交易。后来，为了简化手续，方便购房者，取消了房改房上市准入证和原产权单位同意两道环节，即房改房可直接凭房屋产权证办理交易过户手续，国土证可以在交易过程中补办，这种简化行政审批的决定，不仅可缩短房改房上市交易时间，而且还能够激活二手房市场，促进存量住房的流通，拉动住房消费。
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另外，根据现行政策规定，职工已购公房和经济适用住房，除原房屋买卖协议限制上市交易或法律规定不得上市交易外，在取得房屋所有权证后均可依法上市交易。取消了原规定的房改房须住满五年方允许上市交易的限制，在减免交易税费等方面也制定了相应的政策规定。住房公积金贷款也为职工换购住房提供了资金保障。

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