房改房的房龄难以分辨，买主四处求证苦不堪言

发布日期：2013-12-03 作者：110网律师

房改房的房龄难以分辨，买主四处求证苦不堪言
　　【案情】2005年9月15日，杭州楼先生通过某中介公司，相中了本市西溪路上的一套二手房，该房屋面积44.7平方米，位于四层楼的一楼。当时，
房东和经纪人都告诉他，房子建于1985年，楼先生觉得房屋还算新，于是几经还价后，楼先生很快就痛快地答应以33万元成交。然而，当楼先生2005年 , 11月18日拿着前一天刚刚办出来的房产证，到杭州市房产档案馆查房子的真正年龄时，顿时傻了：档案馆里的工作人员调出来的资料显示，该房的测绘年份是1975年，这意味着该房子的建造年代在1975年左右。
　　现在楼先生非常后悔，他说：“如果事先知道房子已经30年房龄了，我肯定不买的。事先房东不愿意提供相关证件帮我去查，我自己又太相信对方的一面之辞。现在房款也付了，房产证都办出来了，我还有什么方法呢?”
　　【评析】
　　一、房改房的年龄难以分辨，举证责任谁来负担
　　据了解，随着房改房交易取消收取超额所得收益金政策的出台，房改房的成交在各地二手房交易比例中逐渐加大。在宏观调控以后，面积五六十平方米的房改房因为总价相对低且地段好等原因，更受自住型卖家的青睐。目前在所有二手房成交中，房改房所占的比例为20%?30%。成交董的上升，使得这种因房龄模糊产生的纠纷越来越多。
　　房改房的土地一般是属于国家划拨性质的，房改房只有在成交一次后性质转变成私房、并补交了土地出让金以后，才开始计算70年使用年限。这就为查证该房屋的真实建造年龄带来了一定的困难。以往通过看房子的外立面新旧来分辨房龄的办法，在如今越来越多的城市改造和墙体粉刷工程下，变得越来越没有用。尽管一部分房改房的房产证所附的分层分户图上，会透露一点房子 “出生年代”的信息，比如手工绘制的平面图上会有一串五位数的编号，如 12394，这里的‘94’就能当作其建筑年代的参考，误差一般不会超过2年，但并不是所有房改房的分层分户图上都有这样的编号。1995年以前，许多测绘情况还不是很规范，有的测绘局并没有该地块的建筑档案，这样就没法通过
150 房产证来看其建筑年代了。当然，也可以到房改房所建的单位去了解，但很多单位都已经不存在了。最保险的方法是直接到房产档案馆去查。但房产档案馆的工作人员介绍，他们提供查询的也不是房子的准确建筑时间，而是房子的测绘年份，这个年份一般拿来当作建筑年代的推测依据。房东可凭身份证明免费查自己房子的建筑年代，而外人也可凭本人身份证査到别人房子的建筑年代，以及是否有抵押、冻结等情况，不过需要支付30元远程联网查询费，同时只能得到口头告知的信息，不提供任何书面凭据。实践中，中介公司一般依据已成交的个案，或者询问周围邻居来推断出其大概的建筑年代。但由于一个小区有分期开发等原因，各个建筑可能建造的年代也不尽相同，最终还得以房东报上来的年代为准。为此，有的中介公司会要求业主写下类似“我保证房子是几几年的承诺”，以避免将来的纠纷。
　　有人认为应该让业主承担欺诈责任。但虽然不排除有的业主为了促成成交，房龄少报几年的情况存在，但有时候房东自己也实在弄不清楚房子的具体年代了。
　　二、房龄的变化会影响到房屋的使用
　　由于设计工艺、施工工艺等技术手段都在不断进步中，相关的建筑标准门槛也在提髙，1975年的房子比1985年造的房子在各方面都会差一点，房子的很多部分并没有达到70年的使用要求。举例来说，现在商品房一般外墙、幕墙的设计质保期（就是俗称的“寿命”）为10~15年，如果外墙用的是涂料, 可能设计寿命更短点，过了寿命年限，就会变得比较难看，需要动用业主所交的物业维修基金修缮。
　　具体到楼先生购买的这种外墙只有水泥砂浆的房子，时间久了，砂浆逐渐脱落以后，下雨天雨水就会逐渐渗透到墙里。一旦渗进去的雨水结冰，就会把裂缝逐渐撑大，致使粉刷层与结构层脱开，产生空鼓现象。严重的话，粉刷层还会掉下来。另外，PVC落水管等材料的设计寿命一般为20年左右，以前的老房子使用的是铸铁管，尽管强度相对较大，但使用的寿命也差不多只在,20 年左右。而且，现在房屋的抗震、防火等性能要求也在逐渐提高，以前的标准都相对较低。还有电路、防渗漏等方面都有设计的使用寿命，时间越久问题自然越多。以上这些情况都会影响到居住。

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