农村集体经营性建设用地入市的条件
发布日期：2013-12-09 作者：110网律师
中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称该《决定》）指出: “建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”根据我国《土地管理法》的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”也就是说，在现行土地管理制度下，包括集体建设用地在内的所有农村土地均须通过征地转为国有建设用地后，才能入市。但该《决定》指出，在符合一定条件下，农村集体经营性建设用地可以实行与国有土地同等入市，同权同价。那么究竟需要满足什么样的条件，农村集体经营性建设用地才能入市呢？
第一、农村集体经营性建设用地入市，必须要确权、确地，不能无证转让。农村集体建设用地土地确权，包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权三个部分，根据《决定》的精神，农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，并不会改变土地的所有权或者使用权的性质，只有确权之后，才能保障集体和农民的收益和财产权益。
第二、农村集体经营性建设用地入市，必须要符合规划。个人认为，这里所说的规划应该包括城乡规划和土地利用总体规划。根据我国《城乡规划法》的规定，城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市和镇有权依法制定城市规划和镇规划，县级以上人民政府，可以根据当地农村经济社会发展水平，制定乡规划和村庄规划，任何单位和个人都应当遵守依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。土地利用总体规划是各级人民政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发、整治、保护所作的综合部署和统筹安排。根据我国行政区划，规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，下级规划是上级规划的基础和落实。城乡规划和土地利用总体规划之间是相互衔接的。由此可见，在我国现行体制下，要进行任何项目建设，包括农村集体经营性建设用地入市在内（因为入市之后肯定要进行项目建设），符合城乡规划和土地利用总体规划是前提条件；
第三、农村集体经营性建设用地入市，必须要符合用途管制。根据我国《土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。” 土地按用途分类是实行用途管制的基础；土地利用总体规划是实行用途管制的依据；农用地转为建设用地必须预先进行审批是关键。一方面，现有的农村集体经营性建设用地，土地用途是符合法律规定的，而且不需要办理农用地转用手续，在符合规划的情况下，是可以入市的；另一方面，如果项目地块土地用途符合现行的城乡规划和土地利用总体规划，但现状并非集体经营性建设用地，需要将农用地转为建设用地的，必须经过法定的审批手续。
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