买房不能光看产权证上名字

发布日期：2014-01-11 作者：张颖律师

　案情：一直想买房的陈小姐最近比较烦，10月份她看中了桥北某楼盘的一套120平的二手房，并且和卖方李先生谈定了95万的价格，双方在中介公司签下了三方合同，并支付了5万元的定金。谁知，交完定金第三天，事情起了变故。中介打来电话说，李先生的这套房子是夫妻共同财产，现在他老婆不同意卖房了，并且要求以房屋所有人没有都签名为由，取消合同的执行。

　　陈小姐想到房主一定是打的这样的如意算盘：昨天江北土地拍卖，拍出了地王，房主认为桥北房价以后会涨，便以此为理由反悔不卖了。“签合同的时候，李先生提供的房产证上只有他自己的名字，当时谈价也只有他一个人来，他也没说明是夫妻共同财产。现在他提出解除合同，算李先生违约吗？他说夫妻共同财产他自己单方签订合同无效，这个有根据吗？合同的违约条款上写的赔双倍定金或首付款20%的违约金，具体赔偿以哪个为准呢？”

　　夫妻共有房产一个人签字不算

　　宋律师指出，依据我国婚姻法及物权法的有关规定：对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。如果李先生未经其妻子同意，擅自与陈小姐签订房屋买卖合同，在法律上被视为单方处分共有财产，属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可，则房屋买卖行为有效；否则，该行为当属无效。

　　但是即便李先生的买卖行为被认定为无效，也不影响其与陈小姐签订的房屋买卖合同中违约条款的效力。因此李先生不能继续履行合同，陈小姐可依据合同要求李先生承担违约责任。

　　没收定金的数额不超过合同标的20%

　　如果陈小姐和李先生在合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”，那么陈小姐在向李先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题：

　　第一，定金是买卖双方一种履约保证，如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中，依据担保法解释的有关规定，陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”，则在法律上没有明确规定，通常是指具有预付款性质的一种支付，如果卖方违约仅需返还即可。

　　第二，合同法规定，违约金和定金同时存在时，只能选择其一，陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时，陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定，即：定金的数额不应超过合同标的额的20%，而当违约金过分高于造成的损失时，具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，法院可以应当事人请求予以适当减少。
　　如果李先生与陈小姐在办理完结房屋所有权变更登记后，李太太提出李先生未经其同意擅自处分夫妻共有财产，要求对买卖行为予以撤销。在这种情况下，陈小姐可以以善意取得为由，主张已取得该房产的所有权，但必须满足下列条件：第一，陈小姐必须证明自己在受让该房产时是善意的，即在房屋买卖过程中，陈小姐并不知道该处房产是李先生的夫妻共同财产，而是善意地相信李先生是该处房产的唯一所有人。第二，陈小姐是以合理的价格买得该处房产。第三，该处房产已依法办理了变更所有权登记。

　　中介机构不提醒

　　在李先生违约的情形下，陈小姐是否可以要求中介机构承担赔偿责任，这需要视具体情况而定。房屋中介机构介入到房屋买卖过程主要有两种方式：

　　第一，以居间身份为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务，而不作为房屋买卖合同的当事人。在这种情况下，其只要尽到如实报告义务，未隐瞒重要事实或提供虚假情况，则无需承担其他责任。

　　第二，若中介机构作为第三方当事人参与了房屋合同的签订，即签订了三方合同，据此可认定为买卖双方是基于相信中介机构的专业资质而签订合同，中介机构应具有基本的合同风险控制能力，包括应审慎地对合同主体身份进行审查。

　　本案中，陈小姐是与李先生以及中介机构共同签订了房屋买卖的三方合同，如出现因李先生隐瞒买卖房屋为夫妻共同财产而无法履约的情形，且三方合同对中介机构的审查义务已作出约定，陈小姐可向中介机构主张违约赔偿责任。

　　依据相关规定，对夫妻共有房产的处分行为，应当取得夫妻的一致同意。

　　律师提醒

　　宋律师提醒，由于我国目前并没有房屋共有权人强制登记的规定，在交易过程中，购房者很难发现其他共有人的存在。因此在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求卖房者提供确保有权处分所售房屋的证明或其他共有人同意处分的证明；在签订房屋买卖合同时，应明确约定卖方的违约赔偿责任；房屋买卖合同签订后，在具备办理过户手续的条件时，应及时办理产权变更登记。

　　此外，选择正规的中介机构也能为购房者提供进一步保障，购房者应对中介机构的承诺和保证以及应该提供的服务，以书面的形式确定下来，不但可以督促中介机构认真审查卖房者资质，也便于出现纠纷时主张自身权利。-------------------------------------------------------------------------------------------------【律师介绍】张颖律师，男，民商法学硕士，主要涉及房地产纠纷、拆迁补偿、公司（诉讼、非诉）业务、交通事故、婚姻、继承、医疗损害赔纠纷、劳动仲裁、工伤事故、人身损害赔偿、知识产权等民商事纠纷等；
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