二手房交易中上家的户口迁移问题

发布日期：2014-01-15 作者：110网律师

二手房交易中上家的户口迁移问题
2009年5月份，张先生通过中介公司居间介绍，购买了韩女士的一套位于上海市闸北区的居住用房。因韩女士在该套房屋内有户口，双方在房屋买卖合同中特别约定，卖方需在办理出买方的房屋产证后10日内迁出户口，每逾期一日，支付总房价的万分之五作为违约金，并留下尾款20000元。产证办出来并办理了交房手续后，因韩女士在上海无其它住所，没有及时迁出户口，双方产生纠纷，张先生起诉到法院。
这是一个典型的二手房买卖因户口迁移问题而产生的纠纷。目前国家的法律政策，将房屋的权属管理和户籍管理分割开来，房屋权属由房地产管理部门负责，户籍则由公安机关的户籍管理部门负责。因房屋权属引起的纠纷可通过诉讼解决，但户籍管理属于行政管理范畴，公民在符合相关政策法规的前提下，可自由决定户口迁移，所以法院原则上是无法受理户口迁移纠纷案件的。
对于出售方来说，房屋交易中没有迁出户口的原因可能多方面原因造成的，如：出售方买房的时候不清楚户口迁移政策，卖掉房子以后才发现，如果没有迁入处，户籍是无法从原户口迁出的；出售方之前也是二手买进的，原房屋产权人没有将户口从房屋内迁出，而出售方在买房时没有在意，等。
本案中，买方张先生比较审慎，在购房时针对户口问题做了专门的约定，不但约定尾款，还约定了逾期迁出户口的违约金，对出售方韩女士构成违约成本压力。后来经过法官调解，韩女士按合同约定向张先生作出赔偿，并及时迁出户口。如果张先生签订房屋买卖合同时，没有对户口迁出作出明确的违约责任，那么仅仅就户口迁移问题向法院起诉，法院是不会受理的。户口迁移涉及行政部门的审批，属于行政管理范畴，不属于法院民事案件的受理范围。
所以，买方在买房时，在签订房屋买卖合同之前，应该对交易房屋的户口问题进行调查，并对户口迁移责任约定较高的违约金数额，即使将来发生纠纷，法院无法判决卖方迁出户口，但对合理的违约金是可以支持的，这样，卖方为了避免承担违约金，也会积极解决户口问题的。
当然，二手房买卖中因户口迁移产生的纠纷比较突出，而且无论法院还是公安机关户籍管理部门都无法采取强制手段将争议户口迁出，那么除了当事人应该在房屋买卖过程中加强自身的防范措施，通过合同约定明确的违约责任给出售房增加违约赔偿负担外，我们也希望政府部门加以重视，相关部门能协调并出台相对应的政策措施来解决此类问题，如：是否可以对此类问题，特事特办，由公安机关户籍管理部门根据新产权人的申请，在备齐相应的材料和符合相关条件后，直接将此类空挂户口迁出到户籍管理部门专门设置的地方。这样，解决了老百姓的实际问题，也有利于建设和谐社会的大局。

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