杨海亮律师：二手房交易不可忽视户口问题

发布日期：2011-03-07 作者：110网律师

杨海亮律师：二手房交易不可忽视户口问题
文/杨海亮律师13728218550    法律咨询QQ：1610569419
         许多购买二手房的业主都是通过中介购房并签订购房合同，用的都是中介事先拟定好的合同范本，本律师见过的范本中，很多问题都不够详细，权利义务约定不明，且容易忽略某些细节，比如户口问题，虽然问题小，但一旦发生纠纷，会让二手业主左右为难，走投无路。
          一、外地人在东莞入户的方式
         东莞市虽已取消购房入户，但政府为发展经济、吸引人才，外地人入户东莞还有诸多方式，如：积分制入户、引进人才入户、投资入户、纳税入户、夫妻投靠入户、父母投靠子女入户、子女投靠父母入户、收养小孩入户、“优秀新莞人”入户、“东莞市见义勇为好市民”入户、学生入学（退学）毕业生入户、录用干部招收职工及干部职工工作调动入户、随军家属入户等等。
          需要注意一点的是（特别是想通过入户随迁子女入学的）：通过这些方式入户的，需要有固定房产才能单独落户，否则只能迁入单位集体户或新型社区集体户。
二、户口纠纷的处理方式
          根据《中华人民共和国户口登记条例》，户口登记工作，由各级公安机关主管。司法实践中，仅以户口问题向法院起诉的，法院往往不予受理或认为其不属于审理范围予以驳回，告知其向户口主管部门处理。故如果卖方不从原房址迁出户口，对于买方是一件十分为难的事，去法院告不了，去公安机关反映，公安机关也不能强制让原业主迁出，去居委会或物业反映也起不到作用，于是只得双方协商，协商不成的话，就造成“房子是自己的，房子的户口却是他人的”尴尬局面，也将成为了买方抹不掉的心病。
          三、如何避免户口纠纷
          如何避免户口纠纷呢？这得回到购房合同。如果中介的购房合同范本对户口迁出没有约定或约定不明，买方一定要提出补充协议，将购房目的（适用于可以迁入房址的买家）、迁出时间、迁出人数、违约责任等予以明确，否则无法约束到对方，也不能从根本违约上行使合同法的法定解除权，届时将非常被动。至于违约责任的约定，不能写的模糊，本律师认为，以延迟迁出的天数计算违约金最能起到约束作用，并可写明超过一定期限买方可单方解除合同以及解除后的责任。
         本律师曾接受一当事人的委托，跟卖家协商，卖家以政府已取消购房入户政策等理由拒不配合迁出，本律师从合同附随义务、房屋权利瑕疵、不安抗辩权、入户政策多方面跟其沟通，最终促成双方签订了补充协议，协谈过程比较艰难。故本律师在此提醒各位购买二手房的业主：签订合同时一定要注意户口迁移这个细节！

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