如何认定处理违章建筑

发布日期：2014-03-20 作者：110网律师

案情简介：
原告（反诉被告）：甲发展公司
被告（反诉原告）：乙镇总公司
2000年5月，甲发展公司、乙镇总公司签署《转让办公楼及土地合同书》（以下简称“转让协议”）约定：转让乙镇总公司46亩土地使用权及地上建筑物4587平方米，转让价1000万元，转让期限自2000年5月15日至2040年5月14日，共40年；甲发展公司按照第四类建筑企业收费标准，承接乙镇总公司制定工程，以工程款折价转让价格；承接工程应自乙镇总公司交付图纸之日起1年内完成，甲发展公司如未能在1年内完成指定工程，需支付乙镇总公司违约金100万元，违约金可以完成工程折价，如未能在两年内完成制定工程，如未在两年内完成指定工程，违约金为200万元，并由乙镇总公司收回转让土地及地上建筑物。
2000年11月，乙镇总公司制定甲发展公司承接镇政府办公大楼工程（以下简称“镇政府工程”），并将图纸交付甲发展公司。随后，甲发展公司将镇政府工程转包给其他建筑企业施工。在未办理用地及施工审批情况下，甲发展公司在受让地块内自行新建建筑物。
两年多建设，镇政府未完工。2002年双方进行核算发生矛盾。甲公司称乙方没有合法的使用权证明及用地批文，无权签署转让协议，转让无效，要求乙镇总公司赔偿。乙方成甲擅自转包工程，切未按期完成，严重违反协议，此外还在受让土地上新建违章建筑，私毁山林，造成乙镇经济损失。
一审法院认为乙镇总公司未取得转让协议中规定的相关证明，不具有装让主体资格，故转让协议无效。甲公司无法提供证据证明乙用于违章建筑，故不予认可。对于乙镇总公司反诉甲造成经济损失应由其自身承担，因为双方都有过错。对违章建筑造价各自负担一半。由于转让协议无效，双方约定的违约金于法无据，不予支持。据此判决：一，转让协议无效；二、乙镇总公司自本判决生效后10日内向甲发展公司支付1831057元；三，驳回乙镇总公司的反诉请求。
双方不服均上诉。
二审法院认定：乙镇总公司未办理相关证明，擅自转让土地，违反了《土地管理法》。甲发展公司未经政府批准修建违章建筑，违反相关法律规定。双方非法转让农村集体土地，应属土地行政主管部门管理权限，双方如对行政裁决不服，可向人民法院提起行政诉讼。一审法院直接对此处理不妥，应予纠正。故最后撤销原判，乙镇总公司向甲发展公司支付927204元
本案的焦点问题就是聚焦在违章建筑上。通常来讲，违章建筑主要包括三类：意识违反土地利用管制，二是违反城乡规划，三是违反施工管理。鉴于乡镇规划，尤其是村庄规划起步较晚，集体土地上的违章建筑大多表现为违反土地利用管制；在城市规划区，违章建筑更多表现为违反城市规划和施工管理；城乡结合部的违章建筑规则各种形态兼备。鉴于违章建筑违反的是行政管理规范，本身具有较强的政策性，法院作为审判机关，无权就建筑是否违章主动进行认定，更无权直接作出处理，只有当行政机关明确处理意见后，法院才能依据事实作出裁判，因此本案二审法院的认定完全合法合理。

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